Årsredovisning 2017 1
Årsredovisning 2017 Hållbarhetsrapport
Årsredovisning 2017 Året i siffror ÖrebroBostäder
AB
Året i siffror Noter Not 16 Räntekostnader och li
knande resultatposter Räntekostnader för fastighetslån Orealiserad värdeförändring av optioner Borgensavgifter Övriga finansiella kostnader Not 17 Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan 2017 Skillnad mellan skattemässig och redovisad avskrivning - Inventarier, verktyg och installationer Not 18 Skatt på årets resultat Aktuell skattekostnad Uppskjuten skatt Avstämning av effektiv skatt Resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats för moderföretaget Ej avdragsgilla kostnader Ej avdragsgilla aktieägartillskott Ej skattepliktiga intäkter Erhållen anteciperad utdelning Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag Ej uppbokad skattefordran på årets underskott Ej avdragsgilla nedskrivningar och återtagna nedskrivningar Skillnad avskrivningar på fastigheter Skillnad reavinstbeskattning fastigheter Avdragsgilla underhållskostnader som är aktiverade Förändring uppskjuten skatt Redovisad effektiv skatt Not 19 Byggnader och mark 2017-12-31 2016-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Rörelseförvärv Avyttringar och utrangeringar Omklassificeringar Vid årets slut Känslighetsanalys marknadsvärdesförändring 2017 + 1% diff - 1% diff 10 572 533 9 980 794 806 020 – -27 471 – 608 164 – -16 425 – 11 351 082 10 572 533 2017 Procent 22,0 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 9,0 0,5 2,6 -10,5 -23,8 12,7 12,7 Belopp 238 618 -52 496 -325 – – – – -21 559 -1 305 -6 267 25 088 56 864 -30 229 -30 229 – – 2017 – -30 229 -30 229 2016 Procent 22,0 0,1 1,3 0,0 -1,7 20,6 – 3,4 4,0 0,2 -49,9 6,8 6,8 Belopp 146 871 -32 312 -130 -1 936 14 2 552 -30 294 – -5 055 -5 922 -265 73 348 -9 929 -9 929 Redovisat värde vid årets slut Varav mark Ackumulerade anskaffningsvärden Avyttringar och utrangeringar Omklassificeringar Redovisat värde vid årets slut 2016 1 000 1 000 Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början 2016 – -9 929 -9 929 Rörelseförvärv Under året återförda nedskrivningar Årets nedskrivningar 2017 -130 650 1 533 -15 065 -7 028 2016 -118 347 -1 625 -14 188 -82 -151 210 -134 242 Ackumulerade uppskrivningar Vid årets början Ackumulerade avskrivningar Vid årets början Rörelseförvärv -3 387 364 -3 165 969 – – Återförda avskrivningar på avyttringar och utrangeringar 2 049 Omklassificeringar Årets avskrivning – -222 369 Återförda uppskrinvingar på avyttringar och utrangeringar Årets avskrivning på uppskrivet belopp 548 376 – -21 236 3 050 -20 874 -203 571 -3 607 684 -3 387 364 569 612 – -21 236 527 140 548 376 -159 577 – Återförda nedskrivningar på avyttringar och utrangeringar Omklassificeringar – – 25 070 -31 000 -158 199 – 727 20 874 5 221 -28 200 -165 507 -159 577 8 105 031 7 573 968 2017-12-31 2016-12-31 594 073 -5 033 – 582 929 -2 993 14 137 589 040 594 073 Anskaffningsvärdet har minskats med statliga bidrag på 220 850 (205 321). Not 20 Upplysning om verkligt värde på förvaltningsfastigheter 2017-12-31 2016-12-31 Ackumulerade verkliga värden Vid årets början Vid årets slut 22 126 979 20 673 246 26 755 109 22 126 979 Verkligt värde Verkligt värde har bedömts via en intern modell för avkastningsvärdering och där förväntade framtida driftnettoöverskott samt ett restvärde vid kalkylperiodens slut nuvärdeberäknats med en kalkylränta under 10 år. ÖBOs fastigheter har delats in i 23 värdeområden med olika avkastningskrav beroende på lokalanvändning och läge. 2018-års hyresnivå har används i värderingen medan drift- och underhållskostnader är marknadsanpassade till en långsiktig nivå, så kallad normalanpassning. Det bortfall i hyror, så kallad vakans som förekommer är också långsiktigt bedömt. Uppgifter om drift- och underhållskostnader, vakanser, inflation, hyresutveckling, drift- och underhållsutveckling samt direktavkastningskrav har erhållits från den utomstående oberoende värderingskonsulten Newsec AB, de har också översiktligt granskat den värderingsmodell som använts. Värderingsmodellen är emellertid inte lämpad för friliggande småhus varför en ortsprismetod (k/t-faktorn) har använts för att värdera dessa fastigheter. Fastigheternas verkliga värde uppgick vid tidpunkten 2017-12-31 till 26 755 (22 127) mkr, vilket motsvarar 16 540 (13 714) kr per kvadratmeter. Mkr 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 -2000 -4000 -6000 -8000 Hyresintäkter (+/- 1%) 64 Drift & underhåll (+/- 1%) Hyresvakanser (+/- 1% enheter) Direktavkastning (+/- 1% enheter) Följande antaganden ligger till grund för värderingen Inflation Kalkylränta (Direktavkastning + inflation) Direktavkastningskrav* bostäder Direktavkastningskrav* lokaler Drift- och underhållskostnader*, bostäder Drift- och underhållskostnader*, kommersiella lokaler Drift- och underhållskostnader*, enklare lokaler Drift- och underhållsutveckling* Långsiktig vakans* (ekonomisk) bostäder Långsiktig hyresutveckling* * Newsec AB 2,0 % per år 4,50 % – 7,00 % 2,50 % – 5,00 % 5,00 % – 7,50 % 325 – 500 kr/kvm 130 – 375 kr/kvm 200 – 290 kr/kvm 2,0 % per år 0,0 % – 2,0 % 2,0 % per år
Årsredovisning 2017 ÖBO Omsorgsfastigheter AB
Årsredovisning 2017 Västerporten Fastigheter i Öre
bro AB
Årsredovisning 2017 ÖBO Husaren AB
Årsredovisning 2017 Fastighetsbestånd
Årsredovisning 2017 Organisationen
Årsredovisning 2017 2017 i korthet
Årsredovisning 2017 Ordlista/ Definitioner
Årsredovisning 2017 Kartor