Advokaten 1
» FASTIGHETSMARKNADEN 2021 2021 har av flera anal
ys- och rådgivningsföretag beskrivits som ett extraordinärt år på den svenska fastighetsmarknaden. Transaktionsvolymen enligt Pangea var 355 miljarder kronor, en ökning med hela 93 procent från 2020. Det var dock framför allt storleken på transaktionerna som växte, medan antalet transaktioner ökade med 17 procent. 355 miljarder kronor är ungefär sju gånger anslaget för hela Sveriges rättsväsende under 2020. Det är också ungefär lika mycket som budgeten för hela Stockholms stad. DE STÖRSTA AFFÄRERNA 2021 1. Castellums förvärv av Kungsleden för 43,2 miljarder kronor. 2. Heimstadens köp av Akelius svenska bestånd för 33,3 miljarder kronor. 3. Corems köp av Klövern för 29,3 miljarder kronor. Källa: Fastighetsvärlden råer. Och även advokaterna måste snabbt kunna skicka ärenden vidare. – Man arbetar upp jävskontakter med kollegerna på andra byråer så att man har kanaler uppbyggda för att skicka vidare, säger Assur Badur. Men trots att klienterna behöver ha kontakter med flera byråer för att undvika jävssituationer beskriver alla de intervjuade advokaterna att de som regel har långvariga relationer med sina klienter. Och även om fastighetsbolagen har noggrann kontroll på sina kostnader är det fortfarande timdebitering som dominerar i branschen. – Vi kombinerar timdebitering med att sätta upp budgetar tillsammans med klienten för olika arbetsmoment. Det är viktigt för dem, att få en förutsägbarhet, förklarar Assur Badur. En fastighetsaffär i miljardklassen innebär många risker som ska granskas och en stor mängd avtal. Här gäller det att vara noggrann med uppdragsbeskrivningen, konstaterar Assur Badur. – Om det finns 60 avtal väljer vi tillsammans med klienten att exempelvis bara titta på de tio största av dem. Trots sådana begränsningar kan ett uppdrag innebära många timmars advokat- och juristarbete, vilket ställer krav på återrapporteringen. – Om klienten är väldigt mån om att hålla koll på kostnaden så är det viktigt att komma överens med klienten hur eventuell löpande rapportering ska ske och hur fakturaspecifikationerna ska se ut, säger Johan Gadd. samt plan- och byggrätt är bara några av de specialområden där klienterna kan behöva stöd. Dessutom efterfrågas juridisk sakkunskap kring finansiering liksom ren M&A-kompetens. För att fånga in alla de delar som ingår krävs ofta team av olika kompetenser som samarbetar tätt med klienten. På Vinge, som hanterar många stora transaktioner, brukar som regel minst tre personer arbeta i varje uppdrag, enligt Assur Badur. Men ibland behövs betydligt större grupper. – Om det finns börsinslag är vi nog åtta–nio stycken. ”Vi är lite ordningsman i klassen. Parterna har skakat hand och säger att ’nu ska vi göra på det här sättet’ och så börjar vi ställa frågor. Vi måste bena ut och strukturera juridiken, baserat på parternas kommersiella handslag, och det ska landa i ett avtal. BLIVIT MER KOMPLEXT Konkret och roligt. Orden återkommer från alla de intervjuade advokaterna när de ska beskriva sitt arbetsområde. Klienterna är trevliga, och dessutom i stor utsträckning trogna de advokatbyråer de samarbetar med. Samtidigt är det stora värden som handlas och förhandlas om, och många komplexa frågor som ska hanteras. En fastighetstransaktion kräver många gånger kompetens på en hel rad områden. Anders Wennergren upplever att komplexiteten i Vi ska hjälpa till att ro affären i hamn.” johan gadd Våra kolleger som jobbar med börsrätt, fastighet, skatt och så kanske det kan vara nån till, säger han, och tilllägger att det naturligtvis också beror på vilka kompetenser klienten själv har och om det finns andra rådgivare knutna till klienten. När klienten finns på köparsidan och alltså planerar ett förvärv, utgör den så kallade due diligence, alltså en genomgång av objektet, en viktig del av advokatarbetet. – Där tränger vi in på djupet och tittar på själva fastigheten förstås, men också hyresavtalen, avtalen som ger själva kassaflödet, förklarar Assur Badur. Även Johan Gadd pekar på komplexiteten i fastighetstransaktionerna. Här gäller det att lösa de juridiska frågorna, men också att förstå och hålla ihop själva affären, konstaterar han. – Vi är lite ordningsman i klassen. Parterna har skakat hand och säger att ”nu ska vi göra på det här sättet” och så börjar vi ställa frågor. Vi måste bena ut och strukturera juridiken, baserat på parternas kommersiella handslag, och det ska landa i ett avtal. Vi ska hjälpa till att ro affären i hamn, säger Johan Gadd. uppdragen har ökat under hans år som advokat. En anledning kan vara det internationella kapital som kommer in på marknaden, menar han. – Våra internationella beställare, uppdragsgivare som går in och köper svenska fastighetsbolag, har vana att ha mycket större krav när de agerar i andra delar av världen, säger han, och räknar upp alla de områden som kan dyka upp: hyresrättsliga frågor, olika typer av nyttjanderätter som servitut, entreprenadrätt, miljö rätt 28 28 Som advokat och projektledare i en fastighetstransaktion måste man också vara beredd att sätta sig vid förhandlingsbordet, påpekar flera advokater. Assur Badur tycker att den delen av arbetet är rolig och stimulerande. – Man snappar upp ett och annat genom åren. Vi förhandlar väldigt mycket, kanske mer än i andra gebit, säger han. MEDVETNA VAL Vinge, där Assur Badur är delägare, är en av landets största advokatbyråer och beskriver sig som en fullservicebyrå. Att vara stor har många fördelar i just fastighetstransaktioner, anser Assur Badur. – I de riktigt stora affärerna har vi möjligheten att ADVOKATEN NR 1 • 2022