Årsredovisning 2011 1
Årsredovisning 2011 VISION, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL
Årsredovisning 2011 OM ÅRET SOM GÅTT
Årsredovisning 2011 2011 I KORTHET
Årsredovisning 2011 OM MARKNADEN
Årsredovisning 2011 OM SERVICE
Årsredovisning 2011 OM VÅRA FASTIGHETER
Årsredovisning 2011 OM VÅRA OMRÅDEN
Årsredovisning 2011 OM FASTIGHETSVÄRDERING
Årsredovisning 2011 STYRELSE & REVISOR
Årsredovisning 2011 LEDNING
Årsredovisning 2011 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Årsredovisning 2011 EKONOMISK RAPPORTERING KONCERN
Årsredovisning 2011 NOTER KONCERN
WILLHEM ÅRSREDOV ISNING not er För koncernr edovi
sning not 8 FörvaltningsFastigheter 2011-12-31 2010-12-31 marknadSvärde vid ÅretS början förvärv investeringar orealiserade värdeförändringar marknadSvärde vid ÅretS Slut Avdrag uppskjuten skatt redoviSat värde i balanSräkningen taxeringSvärden mark Byggnad Summa förvaltningsfastigheter redovisas i rapport över finansiell ställning till marknadsvärde och värdeförändringarna redovisas över rapport över totalresultat. Vid årsskiftet externvärderades samtliga fastigheter. de värderingsinstitut som har anlitats är forum fastighetsekonomi AB och Savills Sweden AB. Willhem har till värderarna lämnat information om bland annat nytecknade hyreskontrakt, löpande drifts- och underhållskostnader samt bedömda investeringar utifrån underhållsplaner och bedömda framtida vakanser. Värderingen grundar sig på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioden. i normalfallet har en 5-årig kalkylperiod använts. då Willhem innehar några fastigheter med långa hyresavtal, har kalkylperioden i förekommande fall anpassats till detta. Antagandet avseende de framtida kassaflödena har gjorts utifrån en analys av: • Nuvarande och historiska hyror samt kostnader. • Marknadens/närområdets framtida utveckling. • Fastighetens förutsättningar och position i respektive marknadssegment. • Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor. • Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut. • Drifts- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten. 66 7 210 20 83 217 7 530 -270 7 260 1 563 4 291 5 854 0 7 210 – – 7 210 -270 6 940 1 560 4 280 5 840 utifrån analysen resulterande driftnetton, under kalkylperioden och ett restvärde vid kalkylperiodens slut, har sedan diskonterats baserat på bedömd kalkylränta. kalkylräntan är anpassad individuellt för varje fastighet och ligger i intervallet 5,1 till 10,6 procent. restvärdet framräknas såsom tomträttens/fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. det prognostiserade driftnettot evighetskapitaliseras med ett för tomträtten/fastigheten individuellt direktavkastningskrav, för att beräkna restvärdet. det vägda genomsnittliga direktavkastningskravet vid kalkylperiodens slut uppgick till cirka 5,3 procent. de parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. Värderingsförfarandet för det svenska fastighetsbeståndet, med tillhörande underlagsinsamling och bearbetning följer anvisningar från Sfi (Svenskt fastighetsindex). Fastighetsbeståndets värdeförändring den 31 december 2011 uppgick det samlade marknadsvärdet på Willhems fastighetsportfölj till 7 530 mkr (7 210). det samlade marknadsvärdet på fastigheterna har ökat under året. Värdeförändringen för det ursprungliga beståndet och under året förvärvade fastigheter, uppgick totalt till 217 mkr (-). Värdeuppgången förklaras framförallt av ökade hyresintäkter, men även av sänkta avkastningskrav för delar av beståndet. På årsbasis har avkastningskraven sjunkit. det genomsnittliga, viktade, direktavkastningskravet i gjorda värderingar uppgick till cirka 5,3 procent. förändringen av fastigheternas värde motsvarar en värdeuppgång på cirka 3 procent. under året har totalt 83 mkr (-) investerats i ny-, till- och ombyggnationer och en fastighet har förvärvats motsvarande ett värde på 20 mkr.
Årsredovisning 2011 EKONOMISK RAPPORTERING MODERBO
LAG
Årsredovisning 2011 NOTER MODERBOLAG
Årsredovisning 2011 FÖRSLAG PÅ VINSTDISPOSITION
Årsredovisning 2011 REVISIONSBERÄTTELSE
Årsredovisning 2011 NYCKELTAL OCH DEFINITIONER
Årsredovisning 2011 FASTIGHETSFÖRTECKNING