Årsredovisning 2014 1
Årsredovisning 2014 Om Willhem
Årsredovisning 2014 2014 i korthet
Årsredovisning 2014 Om året som gick
Årsredovisning 2014 Vision, affärsidé, värdegrund
och mål
Årsredovisning 2014 Före och efter Willhem
Årsredovisning 2014 Om hållbarhet
Årsredovisning 2014 Om våra medarbetare
Årsredovisning 2014 Om fastighetsutveckling och un
derhåll
Årsredovisning 2014 Om marknaden
Årsredovisning 2014 Om våra fastigheter
Årsredovisning 2014 Om våra områden
Årsredovisning 2014 Om fastighetsvärdering OM FAST
IGHETSVÄRDERING OM FASTIGHETSVÄRDERING Fastighetsmarknaden 2014 karaktäriserades av stabila förhållanden och fortsatt god värdeutveckling. Willhems fastigheter har vid årsskiftet värderats externt. Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 404 Mkr. MARKNADSVÄRDET FÖR WILLHEMS fastighetsbestånd uppgick vid årsskiftet till 15 202 Mkr (13 576), vilket motsvarar 11 928 kr/kvm (11 389). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 404 Mkr (218) och motsvarar en värdeuppgång på 2,7 procent (1,6). Värdeförändringen kommer huvudsakligen från ökade kassaflöden, lägre direktavkastningskrav och investeringar. Det genomsnittliga, viktade direktavkastningskravet i gjorda värderingar uppgick till 5,1 procent (5,2). Under året har totalt 447 Mkr (288) investerats i ny, till och ombyggnationer. Under året har 11 fastigheter förvärvats med totalt 1 164 lägenheter. Det förvärvade fastighetsvärdet uppgick totalt till 852 Mkr (543). Två fastigheter har avyttrats till ett värde om 77 Mkr. VÅR VÄRDERINGSMETOD Samtliga fastigheter klassas som förvaltningsfastigheter och ska redovisas till marknadsvärde. För att fastställa marknadsvärdet görs en värdebedömning varje kvartal. Vid varje årsskifte värderas fastigheterna av externa värderare i enlighet med IPD, Svenskt Fastighetsindex. Vid övriga kvartalsbokslut görs en intern värdering. Varje värderingsobjekt, i huvudsak en enskild fastighet, värderas för sig, utan hänsyn till portföljeffekter. Den enskilda fastighetens värde bedöms utifrån en beräkning av nuvärdet av framtida driftöverskott, minskat med bedömda återstående investeringar för underhåll under kalkylperioden, samt nuvärdet av marknadsvärdet vid en tänkt försäljning vid kalkylperiodens slut. Som underlag för värderingarna görs analyser och bedömningar av faktorer som påverkar värdet, såsom hyreskontrakt, vakanser, faktiska taxebundna kostnader, bedömda kostnader för planerat underhåll, planerade investeringar samt övriga fastighetskostnader. Hänsyn tas även till marknadsförändringar avseende hyror och direktavkastningskrav. Kalkylperioden uppgår normalt till 5–10 år. Läs mer under not 10, Värderingsantaganden på sid 85. KÄNSLIGHETSANALYS Direktavkastning Driftnetto Hyresintäkter Drift och underhållskostnader Förändring + 0,25 %-enhet 1 %-enhet 25 kr/kvm 50 kr/kvm MARKNADSVÄRDE PER OMRÅDE, % Borås 13 Göteborg 10 Halmstad 6 Värdepåverkan, Mkr -721 152 636 -1 273 Jönköping 8 Karlstad 12 Linköping 17 Förändring – 0,25 %-enhet 1 %-enhet 25 kr/kvm 50 kr/kvm Malmö 10 Stockholm 19 Västerås 5 Värdepåverkan, Mkr 796 -152 -636 1 273 Västerås Stockholm Malmö Linköping Karlstad Jönköping Halmstad Göteborg Borås MÖJLIGHETER OCH RISKER Fastigheternas värdeförändring innebär både möjligheter och risker. Möjligheten ligger i hur väl vi kan utveckla och förädla beståndet för att på så sätt öka värdet. Att Willhems verksamhet finns på flera olika orter kräver god kännedom om förutsättningar och utveckling på respektive marknad för att kunna hantera risker förknippade med omvärldsförändringar. I all fastighetsverksamhet finns risk för omflyttning och avflyttning, vilket kan ge kostnader för vakanser och påverka intäkter och värde. Cirka 90 procent av intäkterna avser bostäder med låg vakans, vilket är positivt ur risksynpunkt. 50 WILLHEM ÅRSREDOVISNING 2014
Årsredovisning 2014 Om finansiering
Årsredovisning 2014 Bolagsstyrningsrapport
Årsredovisning 2014 Styrelse
Årsredovisning 2014 Ledning
Årsredovisning 2014 Finansiell rapportering
Årsredovisning 2014 Förvaltningsberättelse
Årsredovisning 2014 Koncernens rapport över totalr
esultat
Årsredovisning 2014 Kommentarer till koncernens ra
pport över totalresultatet
Årsredovisning 2014 Koncernens rapport över finans
iell ställning
Årsredovisning 2014 Koncernens förändring av eget
kapital med kommentarer
Årsredovisning 2014 Koncernens rapport över kassaf
löden med kommentar
Årsredovisning 2014 Noter för koncernredovisning
Årsredovisning 2014 Moderbolagets resultaträkning
Årsredovisning 2014 Moderbolagets balansräkning
Årsredovisning 2014 Moderbolagets förändring av eg
et kapital
Årsredovisning 2014 Moderbolagets kassaflödesanaly
s
Årsredovisning 2014 Noter för moderbolagets redovi
sning
Årsredovisning 2014 Förslag till vinstdisposition
Årsredovisning 2014 Revisionsberättelse
Årsredovisning 2014 Nyckeltal och definitioner
Årsredovisning 2014 Fastighetsförteckning
Årsredovisning 2014 Gri-index