Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 1
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Sida 2
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Sida 3
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 ÖBOs affärsm
ål
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Ledare
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Hemvändare i
sin egen stad
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Sida 7
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Sida 8
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Ny form i Ör
nsköldsparkens bostäder
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 101 nya bost
äder på Eyrafältet
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 ÖBO sålde 84
9 bostäder
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Följ med på
en lärorik reseberättelse
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Sextiotalet
kvar i Varberga
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Stadsplaneri
ng i Holland
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Miljöpris 1
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Pärllöken -
klimatsmartast hittills
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Miljöpris 2
- Våra klimatmål
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Miljöpris 3
- Ryttaren i strama energityglar
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Med vind i e
len
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Kllimatsnäll
t ljus i Baronbackarna
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Engagemang f
ör nytta och nöje - O Helga Natt
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Här kryllar
det av schyssta medspelare
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Sångglädje i
storformat
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Bra betyg -
Välkänt varumärke
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 ÖBO på webbe
n
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Kulturbroar
i Garphyttan
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Sida 27
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Sida 28
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Så fick Tybb
le en kvarterskrog med kvalitet
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Året i korth
et 2010
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 ÖBO i siffro
r
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Förvaltnings
berättelse
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Sida 33
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Sida 34
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Resultaträkn
ing
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Noter till r
esultaträkning
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Sida 37
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Sida 38
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Sida 39
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Kassaflödesa
nalys
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Förslag till
vinstdisposition
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Revisionberä
ttelse och granskningsrapport
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Redovisning
enligt IAS och IFRS
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Flerårsövers
ikt
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Värdering av
fastighetsbeståndet VÄRDERING AV FASTIGHETSBESTÅNDET BOKFÖRT VÄRDE/ TAXERINGSVÄRDE Det bokförda värdet av en fastighet motsvarar fastighetens produktionskostnad vid nyuppförandet alternativt köpeskillingen samt kostnader i samband med detta vid ett övertagande. Till detta har årliga avskrivningar dragits bort samt eventuella investeringar lagts till. För vissa fastigheter har upp- respektive nedskrivningar gjorts, vilket har påverkat det bokförda värdet. Detta bokförda värde överstämmer ibland inte med fastighetens verkliga värde (marknadsvärde) då detta är bland annat beroende av tillgång och efterfrågan på den lokala fastighetsmarknaden samt det allmänna konjunkturläget. Detta marknadsvärde kan förändras både snabbt och mycket. Fastigheternas bokförda värde uppgick 2010-12-31 till 5 867 mkr, vilket motsvarar 3 668 kr per kvadratmeter. Taxeringsvärdet fastställs vid en fastighetstaxering. Nuvarande taxeringsvärde ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet året innan taxeringsåret. Fastigheternas taxeringsvärde uppgick 2010-12-31 till 10 433 mkr vilket motsvarar 6 524 kr per kvadratmeter. Ett fåtal fastigheter, så kallade specialenheter, saknar taxeringsvärde. MARKNADSVÄRDE För att bedöma eventuella behov av nedskrivning av fastigheternas bokförda värden har en intern marknadsvärdering gjorts av hela beståndet. Marknadsvärdet ska spegla vad ”marknaden” är beredd att betala för en fastighet och definieras som: ”Mest sannolikt pris för en fastighet vid en viss angiven värdetidpunkt på en fri och öppen marknad”. Marknadsvärdet har bedömts via en intern avkastningsvärdering där förväntade framtida driftnettoöverskott, räntebidrag samt ett restvärde vid kalkylperiodens slut nuvärdeberäknats med en kalkylränta under 10 år. ÖBOs fastigheter har delats in i 23 värdeområden med olika avkastningskrav beroende på lokalanvändning och läge. 2011-års hyresnivå har används i värderingen medan drift- och underhållskostnader är marknadsanpassade till en långsiktig nivå, så kallad normalanpassning. Det bortfall i hyror, så kallad vakans som förekommer är också långsiktigt bedömt. Uppgifter om drift- och underhållskostnader, vakanser, inflation, hyresutveckling, drift- och underhållsutveckling samt direktavkastningskrav har erhållits från Svefa AB. Driftoch underhållskostnaden har justerats i de fall där hyresgästen själv står för vissa driftkostnader. Svefa AB har även översiktligt granskat den värderingsmodell som använts. Värderingsmodellen är emellertid inte lämpad för friliggande småhus varför en ortsprismetod (k/t-faktorn) har använts för att värdera dessa fastigheter. Vissa fastigheter som i huvudsak är obebyggda tomter eller projektfastigheter har, i de fall ett taxeringsvärde finns, värderats enligt en ortsprismetod (k/t-faktorn), alternativt då detta saknats, fått marknadsvärdet 0. Då fastigheterna förvaltas av ÖBO själva så har ingen ytterligare besiktning gjorts för att bedöma allmän standard, skick samt underhållsbehov. Detta bedöms för övrigt som gott över hela beståndet. Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid årsskiftet 2010/2011 till 13 210 mkr, vilket motsvarar 8 260 kr per kvadratmeter. Känslighetsanalys marknadsvärdesförändring + 1% diff - 1% diff Mkr 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Hyresintäkter (+/- 1%) Drift & underhåll (+/- 1%) HyresDirektvakanser avkastning enheter) (+/- 1% (+/- 1% enheter) -1 000 -2 000 -3 000 Marknadsvärde och övervärde fastigheter, Mkr 2010-12-31 2009-12-31 2008-12-31 2007-12-31 Marknadsvärde Bokfört värde Övervärde 13 210 5 867 7 343 Kalkylränta (Direktavkastning + inflation) Direktavkastningskrav* bostäder Direktavkastningskrav* lokaler Drift- och underhållskostnader*, bostäder Drift- och underhållskostnader*, kommersiella lokaler Drift- och underhållskostnader*, enklare lokaler Drift- och underhållsutveckling* Långsiktig vakans* (ekonomisk) bostäder Långsiktig hyresutveckling* * Svefa AB ÖrebroBostäders årsredovisning 2010 45 12 785 5 941 6 844 Följande antaganden ligger till grund för värderingen Inflation* 12 594 5 976 6 618 13 113 5 981 7 132 2,0 % per år 5,75 % – 10,75 % 3,75 % – 8,75 % 6,25 % – 11,25 % 335 – 455 kr/kvm 165 – 330 kr/kvm 185 – 265 kr/kvm 2,0 % 0,3 % – 3 % 2,0 %
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Fastighetsbe
ståndet, tabell
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Sida 47
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 ÖBO styrelse
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Organisation
en
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Kartor
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Sida 51
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2010 Sida 52