Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 1
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 ÖBOs affärsm
ål
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Ledare
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Stadsliv med
himlen som tak
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Plusvärd på
plats
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Ett framgång
sikt projekt
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Mahmoud, ÖBO
s förste kundvärd
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Själen som k
om från savannen
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 ÖBO represen
terar Sverige i Europa
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Förebyggande
arbete i trygghetsfrågor
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Utbyte över
gränserna
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Handla upp o
ch köpa in belysning
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 ÖBO är med o
ch utvecklar Örebro
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Jakten på en
ergitjuvar
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Notiser
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Kulturen-Spo
rten 63-37
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Konsten att
välja nytt
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Här knyts st
ora och små kontakter
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 ÖBO övertar
fastigheter för vård och omsorg
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Marknadsanpa
ssa lokalhyresavtal
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Året i korth
et 2011
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 ÖBO i siffro
r
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Förvaltnings
berättelse
0001 0101 0201 0301 0401 0501 0601 0701 0801 0901
1001 1101 1201 strategiska kompetensförsörjning och affärsmål. De aktiviteter som genomförts är till exempel studiebesök, föreläsningar, praktik på andra ÖBO-arbetsplatser och att interna föreläsare bjöds in till arbetsplatsträffar. De utbildningsinsatser som genomförts och som omfattade större personalgrupper har bland annat varit introduktion av nyanställda, Office 2010, Heta arbeten, ECO-driving, VVS- och snickeri grund. Programmet Ledaragerande för chefer som startade år 2010 har fortsatt även under 2011 och innebar individuell coachning och erfarenhetsutbyte i tvärgrupper mellan cheferna i bolaget. Ledarakademin, ett utvecklingsprogram för medarbetare som vill utvecklas i ledande roller i framtiden genomfördes med 14 deltagare. Friskvårdsbidraget har använts av 215 personer, 98 kvinnor och 117 män. KUNDER OCH MARKNAD Efterfrågan på bostäder och lokaler har under verksamhetsåret varit god i Örebro. Vakansgraden för bostäder uppgick till 0,34 (0,47) procent och för lokaler till 2,80 (3,00) procent. Antalet outhyrda lägenheter uppgick vid årsskiftet till 56 (71). Efter en uppgörelse med Hyresgästföreningen höjdes hyresnivån med 2,25 procent per den 1 januari 2011. Omflyttningen exklusive studentbostäder under året uppgick till 14,71 (15,1) procent varav 4,82 (5,2) procent är omflyttningar inom beståndet. EKONOMI Resultat efter finansiella poster uppgick till - 26 (175) mkr. Det negativa resultatet är en följd av extra satsningar på underhåll med 60 mkr. Satsningen har varit möjlig tack vare reavinsten föregående år på 225 mkr. Bolagets synliga egna kapital uppgick till 1 634 (1 661) mkr per den 31 december. Soliditeten har dämed minskat till 25,3 (26,6) procent. Soliditet inklusive övervärde på fastighetsbeståndet uppgår till 50,2 (52,1) procent. FINANSIERING Finansverksamheten är nära kopplad till ÖBOs totala verksamhet. Ekonomiska mål och finansiell styrka ger underlag för den avvägning som ständigt måste göras. Inom ramen för tillåtna risknivåer ska upplåning, likviditet och derivatanvändande ge en låneportfölj som kan anpassas till förväntad ränteutveckling. Finansverksamheten regleras av företagets finanspolicy. Där står att ÖBO ska bedriva en aktiv finansverksamhet inom ramen för särskilda riskbegränsningar. Företagets låneskuld uppgår till 4 222 (3 997) mkr. Lånen är enbart upptagna i svensk valuta. Årets räntekostnader uppgår till 142,7 (136,7) mkr och intäkter av räntebidrag till 0,6 (2,0) mkr. Dessutom har företagets kassa och fordringar givit ränteintäkter till en summa av 3,4 (1,7) mkr. Upplåningen sker i konkurrens mellan långivarna. Ett antal gånger under året har upphandling gjorts genom breda offertförfrågningar. Vårt vanliga arbetssätt är att vi har en kontinuerlig kontakt med fem till sju långivare. I våra kontakter med dem finns ett nära och utvecklande kompetensutbyte, med inslag av utbildning. LÅNEPORTFÖLJEN Andelen lån som är knutna till korta räntebaser såsom dagsränta eller tre månaders Stibor är 18,4 (35,7) procent. Den vägda räntebindningstiden är 8,39 (5,95) år. Den långa tiden beror bland annat på att nästan 20 procent av portföljen har en räntebindning överstigande tio år. Portföljens snittränta per 31/12 uppgick till 3,40 (3,28) procent. Den vägda genomsnittsräntan uppgick för 2011 till 3,47 (3,36) procent. UTSIKTER FÖR 2012 Hyresförhandlingen mellan ÖBO och Hyresgästföreningen strandade och avgjordes i Hyresmarknadskommittén (HMK). HMK beslutade om en höjning med 2,95 procent från den 1 februari 2012. Resultatet efter finansiella poster exklusive eventuella realisationsvinster beräknas för 2012 uppgå till 40 mkr. Under året beräknas 168 lägenheter att färdigställas i kvarteret Kilen, Idrottshuset och Gulsippan. Vakanta lägenheter 2000–2011 600 500 400 300 200 100 0 Antal Antal Adolfsberg/Mosjö 296 35 Baronbackarna 858 Björkhaga 239 Brickebacken 1 049 Centrum 2 867 Garphyttan 266 11,82 173 20,16 17 144 13,73 326 11,37 46 17,29 Ladugårdsängen 329 36 10,94 Lillån/Glanshammar 254 31 12,20 Markbacken 1 010 Norrby 2 376 Odensbacken 302 Oxhagen 817 Rosta 1 603 Sörbyängen 195 Tengvallsgatan 376 Tybble 1 399 147 14,55 303 12,75 55 18,21 113 13,83 268 16,72 19 9,74 49 13,03 176 12,58 Varberga/Mellringe 1 367 295 21,58 Vasa Vivalla 2 424 Västhaga 869 9,32 20 182 2 969 14,71 * Student bostäder ingår ej 1 286 162 12,60 493 20,34 81 7,11 Lägenheter riktade till särskilda målgrupper 2011 Målgrupper Lgh Seniorbostäder 1 115 Bostäder i kollektivhus Studentbostäder 2 171 Rök- och husdjursfria bostäder Bostäder i småhus 61 18 1 417 Nyckeltal Nettoomsättning, mkr Hyresförändring i % Bostadshyror, snitt per 1 januari Driftnetto, mkr Direktavkastning, % Eget kapital, mkr Balansomslutning, mkr Investeringar, mkr Soliditet, % Antal årsarbetare Uthyrbar area, 1000-tal m² Antal lägenheter Ekonomisk uthyrningsgrad: bostäder, % lokaler, % 2011 1 370 2,25 872 356 -26 6,0 1 634 6 451 399 25,3 412 1 598 22 353 99,66 97,20 2010 1 362 1,75 864 311 175 5,3 1 661 6 253 259 26,6 399 1 599 22 335 99,53 97,00 2009 1 344 2,25 831 409 42 6,9 1 460 6 186 188 23,6 389 1 657 23 148 99,64 97,53 2008 1 307 2,50 792 441 56 7,4 1 431 6 247 173 22,9 383 1 658 23 069 99,63 97,31 2007 1 263 1,67 790 404 74 6,8 1 357 6 485 190 20,9 377 1 658 23 059 99,57 97,32 Fast mkr Räntebindning 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Rörlig Snittränta 5 % 4,5 % 4 % 3,5 % 3 % 2,5 % 2 % 1,5 % 1 % 0–1 1–2 2–3 3–4 4–5 5–6 6–7 7–8 8–9 9–10 >10 år 0,5 % 0 34 l ÖrebroBostäders årsredovisning 2011
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Resultaträkn
ing
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Noter till r
esultaträkning
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Balansräknin
g
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Noter till b
alansräkning
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Kassaflödesa
nalys
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Förslag till
vinstdisposition
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Revisionsber
ättelse
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Granskningsr
apport
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Redovisning
enligt IAS och IFRS
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Flerårsövers
ikt
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Fastighetsbe
ståndet, tabell
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Värdering av
fastighetsbeståndet
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Organisation
en
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 ÖBOs styrels
e
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Kartor