Advokaten 1
PRAKTISK JURIDIK » I UTREDNINGEN TILL 1991 ÅRS BO
STADSRÄTTSLAG ANFÖRDES ATT DET BLIVIT ALLTMER VANLIGT ATT DEN ENSKILDE BOSTADSINTRESSENTEN ÖNSKADE SÄTTA EN PERSONLIG PRÄGEL PÅ DEN BOSTADSRÄTTSLÄGENHET SOM HAN ELLER HON AVSÅG ATT FÖRVÄRVA. stämma och inte heller fick samma insyn i förvaltningen av föreningens angelägenheter som en medlem i föreningen har. Detta ansågs enligt departementschefen som särskilt otillfredsställande med anledning av att förhandstecknarna i princip band sig för obegränsad tid samt att de ofta investerat ett betydande kapital i bostadsrättsföreningen (prop. 1971:12 s. 80 f.). Med hänsyn till att föreningar måste ges möjlighet att på ett tidigt stadium i byggprocessen ha möjlighet att binda intressenter till projektet samt att det, vad gäller lokaler, inte förelåg samma skyddsbehov som för bostadslägenheter, behölls möjligheten att träffa avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt till lokal (prop.1971:12 s. 82). Så kom reglerna att se ut under närmare elva år innan förbudet mjukades upp något år 1982. Då infördes bestämmelser om att en bostadsrättsförening, som bildats i syfte att förvärva en hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, tilläts att i stadgarna ta in en bestämmelse som föreskrev skyldighet för de hyresgäster som hade biträtt föreningens beslut att förvärva fastigheten, att teckna bostadsrätt till sina lägenheter efter förvärvet. Föreningen åtog sig å sin sida att upplåta bostadsrätt till lägenheten till hyresgästen (prop. 1990/91:92 s. 84). I utredningen till 1991 års bostadsrättslag anfördes att det blivit alltmer vanligt att den enskilde bostadsintressenten önskade sätta en personlig prägel på den bostadsrättslägenhet som han eller hon avsåg att förvärva genom att själv välja exempelvis tapeter, vitvaror, skåpluckor med mera, så kallat tillval. Med anledning av att dessa önske44 mål om tillval behövde framställas före inflyttningen och normalt sett redan innan den ekonomiska planen var färdigställd och bostadsrätt därför inte kunde upplåtas, blev det allt vanligare att avtal om tillval träffades. Detta förfarande förutsatte att en specifik lägenhet reserverades åt den bostadssökande som gjort önskemål om tillval. Ett sådant avtal förutsatte att samma lägenhet senare även kom att upplåtas med bostadsrätt till den bostadssökande. Då förhandsavtal dock fortfarande var förbjudna framstod rättsverkningarna av dessa avtal som osäkra. Vid denna tidpunkt förekom det även att det vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt upprättades teckningslistor och så kallade reservationsavtal, avtal som även dessa stod i strid mot förbudet mot förhandsavtal. Till följd av osäkerheten kring innebörden i dessa avtal och då konsumentaspekterna ansågs behöva beaktas något ytterligare återinfördes i samband med 1991 års bostadsrättslag möjligheten för bostadsrättsföreningar och bostadsintressenter att ingå förhandsavtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt. Utredningen diskuterade även en alternativ lösning innebärande att vid nyproduktion behålla det tidigare systemet, med den justeringen att byggföretaget i stället låter upprätta den ekonomiska planen på ett tidigare stadium och därmed möjliggör en tidigare upplåtelse (SOU 1988:14 s. 123). Detta förslag ansåg departementschefen dock innebära att de registrerade ekonomiska planernas kvaliteter skulle urholkas (prop. 1990/91:92 s. 84 ff.) och lagstiftaren förordade återinförande av förhandsavtalen. TVÅ UTREDNINGAR SEDAN 1991 ÅRS LAG TRÄDDE I KRAFT Förhandsavtalen var föremål för överväganden i betänkandet Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2). Utredningen skulle i den nu aktuella delen utvärdera regelverket som syftade till att förhindra ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt. Utredningens förslag var att systemet med förhandsavtal skulle behållas. Utredaren konstaterade att bakgrunden till att förhandsavtal tilläts 1991 var att det tidigare var vanligt med tillval och att detta behövde ordnas tidigt, vilket ledde till olika typer av avtal där man försökte binda upp spekulanterna, och att rättsverkningarna av dessa avtal var osäkra. Utredaren konstaterade att regelsystemet medförde att förfarandet med förhandsavtal kringgärdades av ett regelverk som var tänkt som ett skydd och att det stod klart att den som skrivit på ett förhandsavtal enligt huvudregeln var bunden av avtalet. Även om tillvalen var ett tungt skäl för att regleringen om förhandsavtal infördes, konstaterade utredningen att det framförts behov av att ha en klar uppfattning om efterfrågan. Utredningen konstaterade att det alltjämt fanns legitima skäl för att binda spekulanter i förhand (SOU 2000:2 s. 95). I propositionen 2002/03:12 s. 34 anslöt sig departementschefen till utredningens beskrivning av behovet av förhandsavtal för såväl tillval som för att få en klar uppfattning om efterfrågan på lägenheter och att det således fanns legitima skäl för att binda spekulanter i förväg. Det var enligt departementschefen av särskilt stor vikt att den blivande bostadsrättshavaren erbjöds ett tillräckligt gott skydd redan på detta tidiga stadium och att ADVOKATEN NR 5 • 2019