Advokaten 1
PRAKTISK JURIDIK » DET VORE RIMLIGT ATT LAGSTIFTA
REN TOG ETT HELHETSGREPP KRING BESTÄMMELSERNA OM NYPRODUKTION AV BOSTADSRÄTTER OCH DÅ OCKSÅ BEAKTAR BEHOVET AV FINANSIERING OCH DE KRAV BANKERNA STÄLLER FÖR ATT FINANSIERA PRODUKTIONEN AV NYA BOSTADSRÄTTER. skälig tid från denna, särskilt mot bakgrund av att tidpunkten enligt bestämmelsen är beräknad, det vill säga preliminär. I domen från Solna tingsrätt (T 6973-18) ansågs cirka åtta veckors försening vara inom skälig tid räknat från utgången av det i förhandsavtalet angivna kvartal då upplåtelse skulle ha skett. Stockholms tingsrätt har i ett mål från 2018 (T 1893-18) också prövat frågan om upplåtelse skett inom skälig tid. Den domen har dock efter överklagande och parternas förlikning upphävts och målet har avskrivits (Svea hovrätts beslut 14/2 2019, T 7334-18). FÖRENINGENS FÖRSUMMELSE För att förhandstecknaren ska ha rätt att frånträda förhandsavtal enligt 5:8 p. 2 BrL ska förseningen också ha berott på försummelse från föreningens sida. Kravet på försummelse tillkom på Lagrådets initiativ (prop. 1990/91:92 s. 418). I förarbetena anges endast att orsaken till fördröjningen spelar mindre roll så länge dröjsmålet inte beror på förhandstecknaren själv (prop. 1990/91:92 s. 187). Här talar förarbetena och lagtexten enligt min uppfattning mot varandra. Försummelse är ett etablerat begrepp som inte överensstämmer med det som anges i förarbetena, och frågan behöver klarläggas i rättspraxis. Nacka tingsrätt har i ovan refererad dom (T 3023-18) med hänvisning till anförda förarbetsuttalanden kommit fram till att vad föreningen framfört avseende orsak till förseningen saknade betydelse vid bedömning av försummelse och att föreningen genom försummelse orsakat förseningen med upplåtelsen. Solna tingsrätt förde i mål T 6973-18 ett 48 helt annat resonemang om föreningens försummelse och beaktade i stället bland annat att det hade varit frågan om stora byggprojekt med lång produktionstid. TILLTRÄDE REGLERAS INTE I BRL Upplåtelse av bostadsrätt får bara ske till den som är medlem (1:3 BrL). Med bostadsrätt avses både de befogenheter som en medlem får genom upplåtelsen, att få insyn i föreningen och möjlighet att påverka, samt rätten att nyttja den aktuella lägenheten. Den fråga som uppkommit i samband med förhandsavtal är om beräknad tidpunkt för upplåtelse även innefattar rätten att få tillträde till den aktuella lägenheten vid samma tidpunkt som upplåtelseavtal ingås, det vill säga att lägenheten ska vara inflyttningsklar vid upplåtelsen. Angivande av tidpunkt för tillträde utgör inte något formkrav för förhandsavtal enligt 5:3 BrL. Det är heller inte något formkrav att ange tidpunkt för tillträde i upplåtelseavtal (4:5 BrL). Det framgår inte av förarbetena varför lagstiftaren valt att inte reglera frågan om tillträde, det vill säga då bostadsrättshavaren får nyckeln till lägenheten och kan förfoga över den. Detta torde för flertalet bostadsköpare vara en mycket mer intressant fråga än tidpunkt för upplåtelse, det vill säga när avtal om upplåtelse ska ingås. Att tillträde och upplåtelse är olika saker har lagstiftaren klarlagt redan vid tillkomsten av 1930 års lag då departementschefen bland annat anförde: ”Med upplåtelse avses i det överarbetade förslaget själva det avtal, varigenom rätten uppkommer, ej såsom i sakkunnigförslaget tillträdet av lägenheten” (Siljeström och Svennegård, Lagen om bostadsrättsföreningar, 5 upplagan, 1965, s. 45). Även av lagtexten i 5:8 p. 1 BrL framgår att tillträdet (i lagtexten benämnd ”inflyttning”) och upplåtelse är separata begrepp. Stockholms tingsrätt har i målet T 1646-18 också kommit fram till att det är skillnad på upplåtelse och inflyttning och att upplåtelse förutsätts ske i tiden före inflyttning. Om parterna i förhandsavtalet avtalat om dag för tillträde, oaktat att det inte är ett formkrav, får eventuella förseningar avseende tillträdet prövas enligt allmänna avtalsrättsliga regler och inte enligt 5:8 BrL. AVSLUTANDE KOMMENTARER Den lagstiftning som vi tillämpar i dag gällande förhandsavtal har i stort gällt sedan 1991. Regelverket har övervägts i två utredningar med endast marginella ändringar. Vissa frågeställningar som berörs i denna artikel har varit kända bland jurister som arbetar med bostadsrätt och har också påtalats i olika sammanhang, men har inte nått fram till eller beaktats av utredare och lagstiftare. I stället får frågorna nu prövas i domstol. Det vore rimligt att lagstiftaren tog ett helhetsgrepp kring bestämmelserna om nyproduktion av bostadsrätter och då också beaktar behovet av finansiering och de krav bankerna ställer för att finansiera produktionen av nya bostadsrätter. I avvaktan på ny utredning och förhoppningsvis mer stringent lagstiftning får vi i stället invänta ytterligare domstolsavgöranden och förhoppningsvis även några överrättsavgöranden i dessa frågor. Blanka Kruljac Rolén Advokat ADVOKATEN NR 5 • 2019