Årsredovisning 2012 1
OM FASTIGHETSVÄRDERING OCH FINANSIERING om FASTIG
HETSVÄRDERING MarKnaDsvärDet för Willhems fastighetsbestånd uppgick den 31 december till 12 527 Mkr (7 530). Den orealiserade värdeförändringen för fastighetsbeståndet uppgick till totalt 88 Mkr (217). Värdeuppgången förklaras framförallt av ökat kassafl öde, medan avkastningskravet legat relativt stilla. Det genomsnittliga, viktade direktavkastningskravet i gjorda värderingar uppgick till cirka 5,2 procent (5,3). Förändringen av fastigheternas värde motsvarar en värdeuppgång på cirka 1,2 procent (3,0). Under året har totalt 109 Mkr (83) investerats i ny-, tilloch ombyggnationer. Willhem har under året gjort ett antal stora förvärv – totalt har 5 003 hyreslägenheter förvärvats, till ett fastighetsvärde om 4 800 Mkr. vÅr värderingsmodell För att fastställa värdet på Willhems fastigheter görs en bedömning vid varje bokslutstillfälle. Vid varje årsskifte värderas fastigheterna av externa värderare i enlighet med SFI, Svensk Fastighetsindex. Vid övriga kvartalsbokslut görs en intern värdering. Varje värderingsobjekt, i huvudsak en enskild fastighet, värderas för sig, utan hänsyn till portföljeffekter. Den 31 december externvärderades 70 procent av fastigheterna. Resterande 30 procent avser förvärv i slutet av året, som upptagits till ett internt bedömt marknadsvärde – samma som anskaffningsvärdet. Den enskilda fastighetens värde bedöms utifrån en beräkning av nuvärdet av framtida driftöverskott, minskat med återstående investeringar under kalkylperioden, samt nuvärdet av marknadsvärdet vid en tänkt försäljning vid kalkylperiodens slut. Underlag för värderingarna är hyreskontrakt, vakanser, faktiska taxebundna kostnader och bedömda kostnader för planerat underhåll, planerade investeringar och övriga fastighetskostnader. Även värdepåverkande marknadsförändringar avseende marknadsvärde per omrÅde, % Borås 14 Göteborg 11 Halmstad 1 Jönköping 6 Karlstad 14 Linköping 17 Malmö 11 Stockholm 21 Västerås 5 marknadshyror och direktavkastningskrav ingår. Kalkylperioden uppgår normalt till 5 till 10 år. möj ligheter och risker Fastigheternas värdeförändring innebär både möjligheter och risker. Möjligheten ligger i hur väl vi kan utveckla och förädla beståndet för att på så sätt öka värdet. Att Willhems verksamhet fi nns på fl era olika orter kräver god kännedom om marknadsförutsättningar och utvecklingen på respektive marknad för att kunna hantera risker förknippade med omvärldsförändringar. I all fastighetsverksamhet fi nns risk för omfl yttning och avfl yttning, vilket kan ge kostnader för vakanser och påverka intäkter och värde. 89 procent av intäkterna avser bostäder med låg vakansrisk, vilket är positivt ur risksynpunkt. känslighetsanalys , pÅverkan pÅ Fastighetsvärdet Direktavkastning Driftnetto hyresintäkter Drift- och underhållskostnader Förändring + 0,25 %-enhet 1 %-enhet 25 kr/kvm 50 kr/kvm värdepåverkan mkr Förändring - -599 125 589 -1 177 0,25 %-enhet 1 %-enhet 25 kr/kvm 50 kr/kvm värdepåverkan mkr 663 -125 -589 1 177 18 W I L L hEM åR S R EDoV I SN I Ng 201 2