Årsredovisning 2012 1
Kommentarer till Koncernens rapport över Finansie
ll ställning FörvaltningsFastigheter Vid årsskiftet har fastighetsbeståndet värderats externt, förutom de fastigheter som tillträddes i slutet av 2012 som redovisats till ett internt bedömt marknadsvärde som motsvarar anskaffningsvärdet. Det bedömda marknadsvärdet uppgick totalt till 12 527 Mkr (7 530). Värdeförändringen under året uppgick till 88 Mkr (217) och motsvarar en värdeutveckling på cirka 1,2 procent (3,0). Redovisat värde i koncernens Rapport över finansiell ställning uppgick till 12 155 Mkr (7 260). Skillnaden mellan redovisat värde och marknadsvärde avser uppskjuten skatt på 372 Mkr (270) hänförligt till förvärv. Under året har fastigheter förvärvats till ett värde om 4 800 Mkr (20). Investeringar i befintliga fastigheter uppgick för året till 109 Mkr (83). räntebärande sKulder och derivat Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick vid årsskiftet till totalt 7 189 Mkr (4 305) och motsvarar en belåningsgrad på 57 procent (57). Förlagslån uppgick till 2 886 Mkr (1 750). I början av året har motsvarande 41 procent av den dåvarande externa låneportföljen refinansierats. Nya lån har upptagits i samband med förvärv av fastigheter. Räntetäckningsgraden uppgick vid årsskiftet till 2,1 procent (2,1). Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden, beräknat på koncernens skulder till kreditinstitut, uppgick till 1,8 år (2,4) och andelen räntebindningsförfall kommande 12 månader uppgick till 53 procent (41). Räntederivat används för att hantera ränterisker. Den 31 december 2012 uppgick marknadsvärdet på räntederivaten till -148 Mkr (-122). Övriga derivatinstrument i koncernen består av elderivat som vid årsskiftet hade ett marknadsvärde på -0,4 Mkr (-). Det totala marknadsvärdet för koncernens derivatinstrument uppgick därmed till -149 Mkr (-122). uppsKjuten sKat t Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skattesats på 22 procent på temporära skillnader mellan redovisat värde och skattemässigt värde på tillgångar och skulder, förutom i det fall ett tillgångsförvärv redovisas första gången. Den redovisade uppskjutna skatteskulden uppgick vid årsskiftet till 62 Mkr (57) och är ett netto av uppskjuten skatteskuld och skattefordran. Skatten är främst hänförlig till temporära skillnader på förvaltningsfastigheter, värdeförändring derivat och underskottsavdrag. Förändring Fastigheternas marKnadsvärde belopp i mkr 2012 MARKNADSVäRDE VID ÅRETS BÖRJAN + Förvärv + Investeringar + Orealiserade värdeförändringar MARKNADSVäRDE VID ÅRETS SLUT 7 530 4 800 109 88 12 527 2011 7 210 20 83 217 7 530 Känslighetsanalys , påverKan på Fastighetsvärdet Förändring + Direktavkastning Driftnetto Hyresintäkter Drift- och underhållskostnader 0,25 %-enhet 1 %-enhet 25 kr/kvm 50 kr/kvm värdepåverkan mkr -599 125 589 -1 177 Förändring - 0,25 %-enhet 1 %-enhet 25 kr/kvm 50 kr/kvm värdepåverkan mkr 663 -125 -589 1 177 willhem årsredovisning 2012 43