<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=1">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 1 årsredo</a> visning • örebrobostäder ab Vi vårdar vårt bestånd Allmännyttan viktig för bostadsmarknaden
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=2">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 2 </a>
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=3">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 3 In</a> nehåll ledare ÖBOs nye vd Jobbpunkt Väst Örebro 20 procents minskning är målet Proffs på att fånga dolda bovar Jakt på pengar till rätt pris ÖBO utvecklar staden Fastighetsaffärer Våra levande stadsdelar Ungdomsambassadörer Behålla och stärka utbudet ÖBOs nye förvaltningschef Kundsynpunkter – en guldgruva Bruket – en stolt skola Från sopor till nytta CSR tar pulsen på nyttan ÖBO i siffror Förvaltningsberättelse Resultaträkning noter till resultaträkning Balansräkning noter till balansräkning Kassaflödesanalys Revisionsberättelse och granskningsrapport redovisning enligt ias och iFrs Flerårsöversikt Värdering av fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet, tabell ÖBOs styrelse Kartor ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 4 6 7 8 9 10 13 15 16 20 21 24 25 26 28 30 31 32 36 37 38 40 41 42 43 44 45 46 48 50 3
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=4">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Ledare �r</a> ebrobost�der Ab �BO verkar i �rebro, Sveri ges sjunde st�rsta stad. I januari 2009 bodde det 132 277 (130 429) personer i �rebro kommun. Vid �rsskiftet hade det tillkommit 1 848 (1 452) personer. Vi har 23 069 l�gen- heter och 1 027 kommersiella lokaler. V�r andel av det totala antalet bost�der i �rebro �r cirka 36 procent och av hyresr�tterna har vi cirka 60 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden f�r 2008 var 99,63 procent. Vid �rsskiftet hade �BO 76 (87) lediga bost�der. �BOs aff�rsid� �r att "Erbjuda attraktiva bost�der med bredd och variation i god boendemilj�" och v�r vision �r "Hem f�r dig". Med detta som m�ls�ttning vill vi m�ta v�ra kunder utifr�n deras olika behov. N�gon vill bo centralt, en annan vill bo lite mer p� landet. En vill bo h�gt medan andra f�redrar uteplats. Varje kund �r unik och v�rt utbud �r varierat. Genom v�rt uthyrningssystem, Hyrestorget, har vi ett publikt och tillg�ngligt s�tt att hyra ut v�ra bost�der. Vi vill ocks� ta v�rt klimatansvar och str�var efter att vara en f�rebild i de sammanhang d�r vi verkar. Vi vill beh�lla och utveckla de positiva attityder som finns till f�retaget och v�ra stadsdelar b�de internt och externt. beh�vs allm�nnyttan? �r �BO och v�ra kommunal�gda "kusiner" runt om i l�net och landet till nytta f�r det allm�nna, samh�llet i stort, eller n�got som borde f�r�ndras f�r att bostadsmarknaden ska fungera? B�r spelregler som utdelningsbegr�nsningar, den hyresledande rollen och borgensvillkoren f�r�ndras? Detta �r n�gra fr�gor som funnits i samh�llsdebatten under 2008 i k�lvattnet av Allvillutredningen. Fr�n starkt polariserade positioner ser det nu ut att v�xa fram en samsyn om att den svenska allm�nnyttan �r viktig f�r bostadsmarknaden. V�ra arbetsvillkor torde dock forts�tta att diskuteras. I �rebro har styrelsen i �BO beslutat att f�rbereda f�rs�ljning av 1 000-1 500 l�genheter, vilket v�ckt heta k�nslor och krav p� folkomr�stning har l�mnats till kommunledningen. Diskussionen om nya avkastningskrav f�r �BO skapade ocks� debatt och Hyresg�stf�reningen valde i protest att stranda hyresf�rhandlingarna f�r central medling. Samtidigt som debattens v�gor s�ledes har svallat i v�r omv�rld under 2008 har vi forts�tt v�rt vardagliga arbete f�r att l�ngsiktigt st�rka f�retaget i linje med �gardirektiven. boInflytAnde. Vi vill ha trygga hyresg�ster som trivs och �r n�jda med sitt hem och v�r service. Under �ret har vi intensifierat arbetet med att bli b�ttre p� att lyssna p� och l�ra av kundernas synpunkter och f�rslag genom ett systematiskt arbete med reklamationer, kundpaneler och benchmarking. Att vi samtidigt f�tt AktivBo�s utm�rkelse f�r b�sta serviceindex bland stora f�retag, f�r v�ra stigande betyg i kundenk�ter, minskar inte motivationen. Tv�rtom s�ker vi nya v�gar att st�rka hyresg�sters individuella inflytande och ansvar �ver sitt boende i form av tv�ttstugev�rdar, g�rdspysslare, f�rr�ds� eller k�llaransvariga och olika former av sj�lvf�rvaltning. MIlj�AnsvAr. Genom att successivt inf�ra individuell m�tning och betalning av el, vatten, och kanske �ven anv�ndning av tv�ttstugor, �kas hyresg�sternas inflytande �ver sin egen ekonomi. Samtidigt minskas energianv�ndningen, vilket bidrar till att f�rverkliga v�rt klimatm�l. Genom ett brett program med m�nga sm� och stora �tg�rder och mobilisering av hyres- 4 �rebroBost�ders �rsredovisning 2008 �rebrobost�der Ab �BO verkar i �rebro, Sveri ges sjunde st�rsta stad. I januari 2009 bodde det 132 277 (130 429) personer i �rebro kommun. Vid �rsskiftet hade det tillkommit 1 848 (1 452) personer. Vi har 23 069 l�gen- heter och 1 027 kommersiella lokaler. V�r andel av det totala antalet bost�der i �rebro �r cirka 36 procent och av hyresr�tterna har vi cirka 60 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden f�r 2008 var 99,63 procent. Vid �rsskiftet hade �BO 76 (87) lediga bost�der. �BOs aff�rsid� �r att "Erbjuda attraktiva bost�der med bredd och variation i god boendemilj�" och v�r vision �r "Hem f�r dig". Med detta som m�ls�ttning vill vi m�ta v�ra kunder utifr�n deras olika behov. N�gon vill bo centralt, en annan vill bo lite mer p� landet. En vill bo h�gt medan andra f�redrar uteplats. Varje kund �r unik och v�rt utbud �r varierat. Genom v�rt uthyrningssystem, Hyrestorget, har vi ett publikt och tillg�ngligt s�tt att hyra ut v�ra bost�der. Vi vill ocks� ta v�rt klimatansvar och str�var efter att vara en f�rebild i de sammanhang d�r vi verkar. Vi vill beh�lla och utveckla de positiva attityder som finns till f�retaget och v�ra stadsdelar b�de internt och externt. beh�vs allm�nnyttan? �r �BO och v�ra kommunal�gda "kusiner" runt om i l�net och landet till nytta f�r det allm�nna, samh�llet i stort, eller n�got som borde f�r�ndras f�r att bostadsmarknaden ska fungera? B�r spelregler som utdelningsbegr�nsningar, den hyresledande rollen och borgensvillkoren f�r�ndras? Detta �r n�gra fr�gor som funnits i samh�llsdebatten under 2008 i k�lvattnet av Allvillutredningen. Fr�n starkt polariserade positioner ser det nu ut att v�xa fram en samsyn om att den svenska allm�nnyttan �r viktig f�r bostadsmarknaden. V�ra arbetsvillkor torde dock forts�tta att diskuteras. I �rebro har styrelsen i �BO beslutat att f�rbereda f�rs�ljning av 1 000-1 500 l�genheter, vilket v�ckt heta k�nslor och krav p� folkomr�stning har l�mnats till kommunledningen. Diskussionen om nya avkastningskrav f�r �BO skapade ocks� debatt och Hyresg�stf�reningen valde i protest att stranda hyresf�rhandlingarna f�r central medling. Samtidigt som debattens v�gor s�ledes har svallat i v�r omv�rld under 2008 har vi forts�tt v�rt vardagliga arbete f�r att l�ngsiktigt st�rka f�retaget i linje med �gardirektiven. boInflytAnde. Vi vill ha trygga hyresg�ster som trivs och �r n�jda med sitt hem och v�r service. Under �ret har vi intensifierat arbetet med att bli b�ttre p� att lyssna p� och l�ra av kundernas synpunkter och f�rslag genom ett systematiskt arbete med reklamationer, kundpaneler och benchmarking. Att vi samtidigt f�tt AktivBo�s utm�rkelse f�r b�sta serviceindex bland stora f�retag, f�r v�ra stigande betyg i kundenk�ter, minskar inte motivationen. Tv�rtom s�ker vi nya v�gar att st�rka hyresg�sters individuella inflytande och ansvar �ver sitt boende i form av tv�ttstugev�rdar, g�rdspysslare, f�rr�ds� eller k�llaransvariga och olika former av sj�lvf�rvaltning. MIlj�AnsvAr. Genom att successivt inf�ra individuell m�tning och betalning av el, vatten, och kanske �ven anv�ndning av tv�ttstugor, �kas hyresg�sternas inflytande �ver sin egen ekonomi. Samtidigt minskas energianv�ndningen, vilket bidrar till att f�rverkliga v�rt klimatm�l. Genom ett brett program med m�nga sm� och stora �tg�rder och mobilisering av hyres- 4 �rebroBost�ders �rsredovisning 2008
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=5">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 5 gä</a> ster och personal ska ÖBOs utsläpp av koldioxid minska med 20 procent till 2015. En ny energipolicy sänker nu taket radikalt för energianvändningen i våra hus. ekonoMIsk styrkA. Vi vårdar våra fastigheter och har en uthålligt hög underhållstakt. Uthyrningsgraden för våra bostäder är på en historiskt hög nivå och omflyttningen minskar. Vår soliditet stärks årligen, elanvändningen minskar och vi har låga förvaltningskostnader jämfört med andra stora bostadsföretag och det ger oss styrka att ta hand om våra fastigheter. Trots den finansiella kris som drabbade världen med brutal kraft inte passerade obemärkt för ÖBO har vi ändå lyckats hålla räntekostnaderna i schack. ÖBO har därför ekonomisk styrka att inför 2009 öronmärka 565 miljoner kronor för investeringar i våra hus och bidra till att skapa viktiga arbetstillfällen mitt i en ekonomisk kris. stAdsutvecklIng. En viktig utmaning är att renovera och förnya våra stora stadsdelar. Den framgångsrika förnyelsen av Markbacken fortsätter med 45 nya bostäder i Örnsköldsparken och vi förbereder för radhus med hyrköpserbjudanden, en upprustning av centrum och etablering av en ny matvarubutik. I Vivalla har en exteriör förnyelse av bostäderna påbörjats, samtidigt som ett brett program för att öka stadsdelens attraktivitet bereds i samarbete med representanter för kommunstyrelsen och Hyresgästföreningen. I Varberga har första delen av en mångårig ombyggnad och förnyelse sjösatts. ÖBO är med och utvecklar staden på fler sätt. Under 2008 byggde vi två punkthus i området Näsby som därigenom fått blandad bebyggelse och olika upplåtelseformer med villor, radhus och flerfamiljshus. På Sörbyängen bygger vi 16 lägenheter för barnfamiljer i kvarteret Kaprisen och skapar där ett starkt hyresalternativ i en miljö dominerad av bostadsrätter. AllMännyttA. Är vi då till allmän nytta? Lyckas vi förena ambitionen att vara affärsmässiga med ett samhällsansvar. Vi tror det! Inom det europeiska nätverket Eurhonet har vi utvecklat en plattform för att mäta och redovisa bostadsföretags samhällsansvar i så kallade CSRbokslut som i sommar presenteras tillsammans med företag från olika delar av Europa. Vi får ett kvitto på vad vi själva gör och kan jämföra oss med och lära av andra. jobbpunkt väst Örebro, som vi startade vid årsskiftet 2009, är en annan frukt av vårt nätverksarbete. ÖBO har anammat det framgångsrika arbetssätt som Mimer i Västerås har för att slussa långtidsarbetslösa till jobb. Det blir en tuff utmaning i dessa tider med så många varsel och uppsägningar. vIvAllAAMbAssAdÖrernA och elevernas miljöåtagande i Brukets skola som speglas i årsredovisningen är två exempel på hur vi engagerar ungdomar i våra stadsdelar. Våra stadsdelsutvecklare, bovärdar och fastighetsskötare bidrar till en mångfald av festivaler, utflykter, gårdsfester, allsångskvällar, filmvisningar, idrott, musikevenemang, aktiva föreningar och möten i många olika former. Vi tror att människor som träffas och lär känna varandra blir tryggare. Dessutom har de ofta kul tillsammans. Och det som är roligt, är allmänt sett rätt nyttigt. roger rådstrÖM Vice vd (tillförordnad vd 1 juni till 31 december) ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 5
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=6">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 ÖBOs nye </a> vd Sverige! ÖBO ska bli bäst i Intervjun är slut. ÖBOs nye vd Ulf Rohlén har sagt mycket intressant, mycket klokt. men det är tre saker som har fastnat på riktigt. fÖr det fÖrstA: han är bara strax över femtio, men borde vara 75 med tanke på allt han har gjort. Ulf Rohlén har jobbat internationellt och nationellt, regionalt och lokalt, kommunalt och privat. Han har en bakgrund som byggare, byggnadsinspektör och husförsäljare. Dessutom har han jobbat med fastigheter, haft ett eget fastighetsbolag och ett eget entreprenadföretag, samt arbetat med energifrågor och inom servicebranschen. Vilka fördelar ger den bakgrunden i det nya jobbet? – Att jag snabbt kan sätta mig in i den verklighet där ÖBO finns och verkar. Jag har spelplanen klar för mig, både den kommunala och politiska och den enskilde hyresgästens. fÖr det AndrA: orden som tydligt sammanfattar målet med ÖBOs verksamhet – affärsmässig samhällsnytta. – Bostaden är det viktigaste vi har, förutom den egna familjen. ÖBO levererar ett hem med allt vad det innebär. Vi kan aldrig investera i vårt bestånd om vi inte har god ekonomi. Och vi kan bara få god ekonomi om människor vill bo hos oss. Vi ska jobba med samhällsnyttiga frågor i en affärsmässig struktur. Affärsmässighet och samhällsnytta går hand i hand. – ÖBO behöver en rimlig vinst för att kunna göra bra affärer som är till nytta för våra intressenter. fÖr det tredje: målet att ÖBO ska vara Sveriges bästa bostadsföretag. – Vi är ett av landets bästa bolag inom allmännyttan. Det innebär att vi kan vara bäst, men också att vi kan vara femma. Mitt mål är att vi ska vara bäst, både i objektiva mätetal och när vi blir subjektivt bedömda av hyresgäster, medarbetare, entreprenörer och andra. – När ska vi bli bäst då? Inom tre till fem år, det är rimligt. Tänk att få vara med och jobba i Sveriges bästa bostadsföretag! Här tAlAr den målinriktade tävlingsmänniskan. En sådan är Ulf Rohlén. Han erkänner att ”det har gått några golfklubbor” och att han gärna vill försöka vinna när han väl tävlar. Han berättar mycket annat också. Bland annat att han har spelat badminton i BK Carlton i Kumla. Att han inte slötittar på idrott i tv när solen skiner. Att han är bra på att få med sig sina medarbetare på resan mot målet. Att han sällan använder ordet krav, men ofta ordet förväntningar. Att han uppmuntrar tvåvägskommunikation. Och att han har spelat trumpet i KumlaHallsbergs musikkår. Kanske kommer han att lira en trudelutt på kontoret vad det lider. Om inte annat, så när ÖBO har blivit Sveriges bästa bostadsföretag. 6 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 Sverige! ÖBO ska bli bäst i Intervjun är slut. ÖBOs nye vd Ulf Rohlén har sagt mycket intressant, mycket klokt. men det är tre saker som har fastnat på riktigt. fÖr det fÖrstA: han är bara strax över femtio, men borde vara 75 med tanke på allt han har gjort. Ulf Rohlén har jobbat internationellt och nationellt, regionalt och lokalt, kommunalt och privat. Han har en bakgrund som byggare, byggnadsinspektör och husförsäljare. Dessutom har han jobbat med fastigheter, haft ett eget fastighetsbolag och ett eget entreprenadföretag, samt arbetat med energifrågor och inom servicebranschen. Vilka fördelar ger den bakgrunden i det nya jobbet? – Att jag snabbt kan sätta mig in i den verklighet där ÖBO finns och verkar. Jag har spelplanen klar för mig, både den kommunala och politiska och den enskilde hyresgästens. fÖr det AndrA: orden som tydligt sammanfattar målet med ÖBOs verksamhet – affärsmässig samhällsnytta. – Bostaden är det viktigaste vi har, förutom den egna familjen. ÖBO levererar ett hem med allt vad det innebär. Vi kan aldrig investera i vårt bestånd om vi inte har god ekonomi. Och vi kan bara få god ekonomi om människor vill bo hos oss. Vi ska jobba med samhällsnyttiga frågor i en affärsmässig struktur. Affärsmässighet och samhällsnytta går hand i hand. – ÖBO behöver en rimlig vinst för att kunna göra bra affärer som är till nytta för våra intressenter. fÖr det tredje: målet att ÖBO ska vara Sveriges bästa bostadsföretag. – Vi är ett av landets bästa bolag inom allmännyttan. Det innebär att vi kan vara bäst, men också att vi kan vara femma. Mitt mål är att vi ska vara bäst, både i objektiva mätetal och när vi blir subjektivt bedömda av hyresgäster, medarbetare, entreprenörer och andra. – När ska vi bli bäst då? Inom tre till fem år, det är rimligt. Tänk att få vara med och jobba i Sveriges bästa bostadsföretag! Här tAlAr den målinriktade tävlingsmänniskan. En sådan är Ulf Rohlén. Han erkänner att ”det har gått några golfklubbor” och att han gärna vill försöka vinna när han väl tävlar. Han berättar mycket annat också. Bland annat att han har spelat badminton i BK Carlton i Kumla. Att han inte slötittar på idrott i tv när solen skiner. Att han är bra på att få med sig sina medarbetare på resan mot målet. Att han sällan använder ordet krav, men ofta ordet förväntningar. Att han uppmuntrar tvåvägskommunikation. Och att han har spelat trumpet i KumlaHallsbergs musikkår. Kanske kommer han att lira en trudelutt på kontoret vad det lider. Om inte annat, så när ÖBO har blivit Sveriges bästa bostadsföretag. 6 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=7">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Jobbpunkt</a> Väst Örebro Jobbpunkt väst örebro Med sikte på storsegrar Rösten, engagemanget, viljan, hela elmar Jehle strålar av tillförsikt. tillsammans med Jessica Smedstad är han projektledare för Jobbpunkt Väst Örebro, satsningen på att få långtidsarbetslösa i arbete eller närmare arbetsmarknaden. – Målet är att 70 procent ska få ett jobb, komma in på en utbildning eller uppleva att deras möjligheter att få ett jobb har ökat. Varenda en som kommer i arbete är en storseger! Argongatan 66 är högkvarteret för Jobbpunkt Väst Örebro, ett EUprojekt med ÖBO som huvudman och EU, Arbetsförmedlingen och Örebro kommun som delfinansiärer. Jobbpunkt Väst Örebro ger de långtidsarbetslösa på väster rätt förutsättningar för att ta steget in på arbetsmarknaden. – Man måste göra allt för att få människor i arbete, säger Elmar Jehle. Alla som går här vill jobba. De har sökt många jobb, men haft svårt att få något. Här går de ett tolv veckors program, och får verktyg och inspiration för att verkligen ha chansen att få jobb. Programmet startar med fyra gemen- samma veckor. Det innehåller föreläsningar, samhällskunskap och besök av fack och Svenskt näringsliv. Deltagarna får lära sig vad som krävs av en jobbansökan, och får sig en rejäl dos friskvård. – Det gäller att vara pigg och alert när man ska söka jobb och sedan börja arbeta, säger Elmar. efter den geMensAMMA delen följer ett åtta veckors personligt program. – Då har vi personliga samtal med var och en, för att ta reda på vad han eller hon vill och kan. Det kan också handla om att vidimera att man kan ett visst yrke. Om någon säger sig vara snickare, men inte kan bevisa det med papper eller referenser, kan den personen få jobba tillsammans med en snickare under några veckor, för att visa sina kunskaper. – Under den personliga delen av programmet uppmuntrar vi varje deltagare till rätt jobb eller utbildning. Vi har också kontakter med arbetsgivare för att ta reda på vilken kompetens de söker. Och eftersom vi har personprofiler på alla deltagare som går här, kan vi matcha dem mot arbetsgivarnas önskemål. jobbpunkt väst Örebro pågår till 2011. – Med Jobbpunkt Väst Örebro tar ÖBO ett stort socialt ansvar. Vi är ett stort företag med många kontakter på arbetsmarknaden och vi kan öppna dörrar som annars är stängda för långtidsarbetslösa. Hög arbetslöshet är aldrig bra i en stadsdel. Det är underbart att gå till ett jobb – det lyfter oss människor. ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 7 Jobbpunkt väst örebro Med sikte på storsegrar Rösten, engagemanget, viljan, hela elmar Jehle strålar av tillförsikt. tillsammans med Jessica Smedstad är han projektledare för Jobbpunkt Väst Örebro, satsningen på att få långtidsarbetslösa i arbete eller närmare arbetsmarknaden. – Målet är att 70 procent ska få ett jobb, komma in på en utbildning eller uppleva att deras möjligheter att få ett jobb har ökat. Varenda en som kommer i arbete är en storseger! Argongatan 66 är högkvarteret för Jobbpunkt Väst Örebro, ett EUprojekt med ÖBO som huvudman och EU, Arbetsförmedlingen och Örebro kommun som delfinansiärer. Jobbpunkt Väst Örebro ger de långtidsarbetslösa på väster rätt förutsättningar för att ta steget in på arbetsmarknaden. – Man måste göra allt för att få människor i arbete, säger Elmar Jehle. Alla som går här vill jobba. De har sökt många jobb, men haft svårt att få något. Här går de ett tolv veckors program, och får verktyg och inspiration för att verkligen ha chansen att få jobb. Programmet startar med fyra gemen- samma veckor. Det innehåller föreläsningar, samhällskunskap och besök av fack och Svenskt näringsliv. Deltagarna får lära sig vad som krävs av en jobbansökan, och får sig en rejäl dos friskvård. – Det gäller att vara pigg och alert när man ska söka jobb och sedan börja arbeta, säger Elmar. efter den geMensAMMA delen följer ett åtta veckors personligt program. – Då har vi personliga samtal med var och en, för att ta reda på vad han eller hon vill och kan. Det kan också handla om att vidimera att man kan ett visst yrke. Om någon säger sig vara snickare, men inte kan bevisa det med papper eller referenser, kan den personen få jobba tillsammans med en snickare under några veckor, för att visa sina kunskaper. – Under den personliga delen av programmet uppmuntrar vi varje deltagare till rätt jobb eller utbildning. Vi har också kontakter med arbetsgivare för att ta reda på vilken kompetens de söker. Och eftersom vi har personprofiler på alla deltagare som går här, kan vi matcha dem mot arbetsgivarnas önskemål. jobbpunkt väst Örebro pågår till 2011. – Med Jobbpunkt Väst Örebro tar ÖBO ett stort socialt ansvar. Vi är ett stort företag med många kontakter på arbetsmarknaden och vi kan öppna dörrar som annars är stängda för långtidsarbetslösa. Hög arbetslöshet är aldrig bra i en stadsdel. Det är underbart att gå till ett jobb – det lyfter oss människor. ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 7
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=8">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 20 procen</a> ts minskning är målet Fram till 2015 ska ÖBO minska utsläppen av koldioxid (CO2 20% fAktA ) med 20 procent. – Vi har utgått från vad som är rimligt idag. men kommer det ny teknik som gör att vi kan minska energiförbrukningen ytterligare, kan det målet mycket väl revideras, säger linus larsson, miljöchef på ÖBO. El och fjärrvärme står för de stora volymerna hos ÖBO när det gäller utsläpp av koldioxid. Genom att optimera uppvärmningen av hus och vatten har ÖBO som mål att minska utsläppen från fjärrvärme med 15 procent fram till 2015. För elen ska minskningen bli 25 procent, mycket tack vare en 8 Under 2008 har ÖBO påbörjat många åtgärder för att minska utsläppen av koldioxid. här är några exempel: • Fortsatt bygga bort kvarvarande oljeanläggningar (beräknas klart 2009). • värmelagring i byggnader i samarbete med e.On. • sänkt temperatur i outhyrda lokaler (källare, garage, etc). • vattenburen el har ersatts med värmepumpar på vissa ställen. • energieffektiv belysning har installerats (pågår kontinuerligt). ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 minskning är målet – men det kan bli mer! rad projekt inom ÖBOs bestånd. – När det gäller värme, jobbar vi med att ställa om från olja och direktverkande el till vattenburen värme och värmepumpar, säger Linus Larsson. – På elsidan har vi snabbt sett att det finns mycket att göra, till exempel i garage. Vårt mål är att ha värmeanläggningar bara där de verkligen behövs. Han fortsätter: – Vi inför individuell el, där det idag finns kollektiv el. Det handlar om cirka 900 lägenheter. Vi ska även testa med debitering av tvättstugor. Man betalar för det man tvättar, helt enkelt. Effekten blir hyresavdrag för de allra flesta, och den gemensamma vinsten blir minskad energiförbrukning, minskat antal tvättar och ökad tillgänglighet i tvättstugorna. ÖBO testar också ett nytt system med effektbegränsare i undercentraler. – Det innebär att huset värms kontinuerligt. När folk går upp på morgonen och ska duscha används mycket varmvatten och då minskar flödet till uppvärmningen av huset. När varmvattenförbrukningen går ner ökar flödet till radiatorerna igen. Totalt sett gör det att vi får en jämnare värmekurva över dagen. – Ingen hyresgäst har reagerat negativt på det här sättet att behovsanpassa uppvärmningen. På sikt, när vi gör det här i stor skala, kommer det att få positiv effekt på utsläppen av koldioxid. lInus lArsson Fram till 2015 ska ÖBO minska utsläppen av koldioxid (CO2 20% fAktA ) med 20 procent. – Vi har utgått från vad som är rimligt idag. men kommer det ny teknik som gör att vi kan minska energiförbrukningen ytterligare, kan det målet mycket väl revideras, säger linus larsson, miljöchef på ÖBO. El och fjärrvärme står för de stora volymerna hos ÖBO när det gäller utsläpp av koldioxid. Genom att optimera uppvärmningen av hus och vatten har ÖBO som mål att minska utsläppen från fjärrvärme med 15 procent fram till 2015. För elen ska minskningen bli 25 procent, mycket tack vare en 8 Under 2008 har ÖBO påbörjat många åtgärder för att minska utsläppen av koldioxid. här är några exempel: • Fortsatt bygga bort kvarvarande oljeanläggningar (beräknas klart 2009). • värmelagring i byggnader i samarbete med e.On. • sänkt temperatur i outhyrda lokaler (källare, garage, etc). • vattenburen el har ersatts med värmepumpar på vissa ställen. • energieffektiv belysning har installerats (pågår kontinuerligt). ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 minskning är målet – men det kan bli mer! rad projekt inom ÖBOs bestånd. – När det gäller värme, jobbar vi med att ställa om från olja och direktverkande el till vattenburen värme och värmepumpar, säger Linus Larsson. – På elsidan har vi snabbt sett att det finns mycket att göra, till exempel i garage. Vårt mål är att ha värmeanläggningar bara där de verkligen behövs. Han fortsätter: – Vi inför individuell el, där det idag finns kollektiv el. Det handlar om cirka 900 lägenheter. Vi ska även testa med debitering av tvättstugor. Man betalar för det man tvättar, helt enkelt. Effekten blir hyresavdrag för de allra flesta, och den gemensamma vinsten blir minskad energiförbrukning, minskat antal tvättar och ökad tillgänglighet i tvättstugorna. ÖBO testar också ett nytt system med effektbegränsare i undercentraler. – Det innebär att huset värms kontinuerligt. När folk går upp på morgonen och ska duscha används mycket varmvatten och då minskar flödet till uppvärmningen av huset. När varmvattenförbrukningen går ner ökar flödet till radiatorerna igen. Totalt sett gör det att vi får en jämnare värmekurva över dagen. – Ingen hyresgäst har reagerat negativt på det här sättet att behovsanpassa uppvärmningen. På sikt, när vi gör det här i stor skala, kommer det att få positiv effekt på utsläppen av koldioxid. lInus lArsson
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=9">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Proffs på</a> att fånga dolda bovar Proffs på att fånga dolda bovar Jonas tannerstad slår ifrån sig när han hör ordet ”energiproffs”. men så börjar han berätta vad han och ÖBO har gjort för att få ner energiförbrukningen. Och då står det helt klart att proffs, det är just vad han är. Proffs på att finna dolda ”energi- tjuvar” och på att använda industrins idéer i det kommunala bostadsbolaget. Blir man inte inspirerad av Jonas Tannerstad blir man aldrig inspirerad. Ett par timmar i ett konferensrum och en digital presentation kanske inte låter så roligt. Om det inte vore för personen som ger liv åt bilderna. Som berättar om att pannkaksmotorer (ingen närmare beskrivning här…) från industrin får ner energiförbrukningen i hissar, att en värmekamera är ett utmärkt vapen i jakten på dolda ”energitjuvar” och att han ska äta upp sin stiliga akubrahatt om ÖBO inte lyckas minska förbrukningen av allmän el med 13,6 GWh. – Lyckas vi med det gör det mycket för klimatet, säger Jonas Tannerstad, som är tekniskt ansvarig på elsidan. sedAn HAn bÖrjAde på ÖBO har han mätt, mätt och åter mätt. Att mäta är att veta, slår han fast. Och när han väl har vetat, har han också kommit till insikt om var insatser ska sättas in för att få ner energi förbrukningen. Fortsättning nästa sida ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 9 jonAs tAnnerstAd Proffs på att fånga dolda bovar Jonas tannerstad slår ifrån sig när han hör ordet ”energiproffs”. men så börjar han berätta vad han och ÖBO har gjort för att få ner energiförbrukningen. Och då står det helt klart att proffs, det är just vad han är. Proffs på att finna dolda ”energi- tjuvar” och på att använda industrins idéer i det kommunala bostadsbolaget. Blir man inte inspirerad av Jonas Tannerstad blir man aldrig inspirerad. Ett par timmar i ett konferensrum och en digital presentation kanske inte låter så roligt. Om det inte vore för personen som ger liv åt bilderna. Som berättar om att pannkaksmotorer (ingen närmare beskrivning här…) från industrin får ner energiförbrukningen i hissar, att en värmekamera är ett utmärkt vapen i jakten på dolda ”energitjuvar” och att han ska äta upp sin stiliga akubrahatt om ÖBO inte lyckas minska förbrukningen av allmän el med 13,6 GWh. – Lyckas vi med det gör det mycket för klimatet, säger Jonas Tannerstad, som är tekniskt ansvarig på elsidan. sedAn HAn bÖrjAde på ÖBO har han mätt, mätt och åter mätt. Att mäta är att veta, slår han fast. Och när han väl har vetat, har han också kommit till insikt om var insatser ska sättas in för att få ner energi förbrukningen. Fortsättning nästa sida ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 9 jonAs tAnnerstAd
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=10">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Jakt på p</a> engar till rätt pris Fortsättning från föregående sida – Ofta börjar vi i liten skala. Vi ställer oss frågan ”vad kan dra onödigt mycket el?”. Genom att mäta får vi det bekräftat. Och så genomför vi en insats i större skala. någrA exeMpel: • Genom att succesivt installera ”pannkaksmotorer” i ÖBOs 450 hissar minskar elförbrukningen med 44 procent per resa. • I Vivalla upptäcktes garage som värmdes upp med en gammal anläggning som drog massor av el. Anläggningen togs bort och ersattes med moderna motorvärmare, som är tidsoch temperaturstyrda och energisnåla. – Det är dumt att värma garage när man kan värma bilar istället, konstaterar Jonas. • ÖBO inför behovsstyrd belysning. Det innebär att det lyser i ett utrymme när människor är där, men är mörkt när utrymmet är tomt. – Det har vi löst genom att ta bort lysknappar och satt in detektorer. Detektorer slår på och av belysningen automatiskt. När vi hade lysknappar stod belysningen på och drog el hela tiden, eftersom folk glömde att släcka. • På Drakenbergsgatan i Tybble finns numera en ny gatuarmatur med energisnåla lampor. I den gamla armaturen satt 250 Wlampor. I den nya används 35 Wlampor i de totalt 40 armaturerna, vilka har en livslängd på fyrafem år. • ÖBO har bytt ut vanliga armaturer, så kallade ”kineshattar” mot nya moderna armaturer som ger mycket ljus men drar lite el. Det innebär att man sparar 451 kronor per armatur och år. Låter det lite? Vi har ungefär 5 000 armaturer där vi kan göra en besparing på 50 procent. vAd Innebär då den lägre elförbrukningen för hyresgästen? – Förbrukningarna av el, värme och vatten är den största posten i vår resultaträkning, säger Jonas Tannerstad. Projekt som minskar vår energiförbrukning påverkar vår resultaträkning positivt. Det innebär i slutänden att vi kan fortsätta hålla rimliga hyror. 10 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 stefAn ekfeldt Fortsättning från föregående sida – Ofta börjar vi i liten skala. Vi ställer oss frågan ”vad kan dra onödigt mycket el?”. Genom att mäta får vi det bekräftat. Och så genomför vi en insats i större skala. någrA exeMpel: • Genom att succesivt installera ”pannkaksmotorer” i ÖBOs 450 hissar minskar elförbrukningen med 44 procent per resa. • I Vivalla upptäcktes garage som värmdes upp med en gammal anläggning som drog massor av el. Anläggningen togs bort och ersattes med moderna motorvärmare, som är tidsoch temperaturstyrda och energisnåla. – Det är dumt att värma garage när man kan värma bilar istället, konstaterar Jonas. • ÖBO inför behovsstyrd belysning. Det innebär att det lyser i ett utrymme när människor är där, men är mörkt när utrymmet är tomt. – Det har vi löst genom att ta bort lysknappar och satt in detektorer. Detektorer slår på och av belysningen automatiskt. När vi hade lysknappar stod belysningen på och drog el hela tiden, eftersom folk glömde att släcka. • På Drakenbergsgatan i Tybble finns numera en ny gatuarmatur med energisnåla lampor. I den gamla armaturen satt 250 Wlampor. I den nya används 35 Wlampor i de totalt 40 armaturerna, vilka har en livslängd på fyrafem år. • ÖBO har bytt ut vanliga armaturer, så kallade ”kineshattar” mot nya moderna armaturer som ger mycket ljus men drar lite el. Det innebär att man sparar 451 kronor per armatur och år. Låter det lite? Vi har ungefär 5 000 armaturer där vi kan göra en besparing på 50 procent. vAd Innebär då den lägre elförbrukningen för hyresgästen? – Förbrukningarna av el, värme och vatten är den största posten i vår resultaträkning, säger Jonas Tannerstad. Projekt som minskar vår energiförbrukning påverkar vår resultaträkning positivt. Det innebär i slutänden att vi kan fortsätta hålla rimliga hyror. 10 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 stefAn ekfeldt
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=11">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 11 S</a> äg finanskris till Stefan ekfeldt, och han känner sig kluven. turbulensen på finansmarknaden har varit stimulerande och satt all hans kompetens på prov. Samma turbulens har gjort det stressigt, med dagliga beslut som handlat om miljontals kronor. – Det gäller att vara oerhört engagerad, försöka gissa vad som ska hända – och agera innan det händer, säger ÖBOs finanschef. tuFF uppgiFt under Finanskrisen: Jakt på pengar till rätt pris Finansverksamheten i ÖBO är uppdelad i två delar. Den ena är att skaffa pengar; att refinansiera företagets låneskuld på 3,8 miljarder kronor så billigt och bra som möjligt. Den andra är hanteringen av ränterisken. Det sker med hjälp av räntederivat, ett finansiellt instrument som styr risken. I början av varje år beslutar ÖBOs styrelse om företagets finanspolicy och sätter bland annat ramar för hur stor ränterisken får vara. – De senaste åren har vi fått ha max 60 procent av vår låneskuld i rörliga lån, säger Stefan Ekfeldt. norMAlt sett är det inga problem att hålla de ramarna, men en kraftig finanskris gör att strategier snabbt måste omprövas. – Man förvaltar en låneskuld med räntetro, det vill säga vad man tror ska hända med räntan. I början av krisen trodde vi att riksbanken skulle sänka reporäntan, men de höjde den för att få ner inflationen. När vi senare agerade utifrån att räntan skulle höjas, sänktes den, helt emot alla förväntningar. De första signalerna om en finanskris kom sommaren 2007. Men då fanns det, enligt Stefan Ekfeldt, ingen anledning för ÖBO att göra några drastiska åtgärder. Successivt trappades krisen sedan upp, för att explodera när Lehman Brothers, den amerikanska investmentbanken, gick i konkurs den15 september 2008. – Under hela tiden var vi aktiva, och låste våra lån på en så låg nivå och under så lång tid som möjligt, för att undvika kommande räntehöjningar. I bÖrjAn Av oktober 2008 började bankerna omförhandla villkoren. – Det var helt och hållet deras marknad, vi fick betala 10–15 gånger mer i marginalpåslag än tidigare. Det innebar cirka 4–5 miljoner kronor i ökade kostnader för oss. Under hösten blev det mycket svårt att få tag i kapital till rimliga kostnader. Det gjorde att ÖBO tvingades släppa sin strategi för ränteriskhantering, för att enbart fokusera på att säkra och refinansiera låneskulden på 3,8 miljarder kronor. – Krisen nu är en större utmaning än 1992. Finanskrisen då var inhemsk och mer lättlöst och dessutom fanns det tillgång till pengar hela tiden. – Hela hösten 2008 var en jakt på kontakter för att hitta pengar att låna. Vi lyckades, men vid några tillfällen fanns det inte pengar att låna ut ens till ÖBO, som är ett av Sveriges mest stabila och solida fastighetsbolag. Kraften i finanskrisen överraskade alla, även Stefan Ekfeldt. Men han anser att ÖBO har klarat krisen ganska bra, tack vare att man varit aktiv på marknaden. ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 11
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=12">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 12 p</a> eter pAlMgren 12 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 jAnne dAHlkvIst
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=13">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 ÖBO utvec</a> klar staden ÖBO utvecklar staden – en stad ska vara som mosaik. Den behöver innehålla allt möjligt – på flera platser, säger Peter Palmgren. Janne Dahlkvist fyller på: – man ska kunna göra boendekarriär inom ett och samma område. Det ska finnas en trygghet i närheten. ÖBOs båda byggprojektledare sätter sina egna ord på samma sak – att ÖBO vill vara med och utveckla staden. Genom samarbete med andra bostadsföretag, och genom att bidra till ett boende med blandade upplåtelseformer i olika stadsdelar. Det finns redan flera exempel på det. Sedan tidigare: Sörbyängen, Ladugårdsängen och Björkhaga. I den nya stadsdelen Näsby, på temat blandstad, står den första etappen klar. Och i kvarteret där Vasaskolan ligger ska JM och ÖBO tillsammans bygga nya bostäder. I Näsby stod ÖBOs 45 lägenheter inflyttningsklara i oktober 2008. – Alla våra lägenheter är uthyrda, säger Peter Palmgren. Intressant är att bara 15 av lägenheterna är uthyrda till tidigare hyresgäster hos ÖBO. De övriga hyresgästerna bodde förr i villor, bostadsrätter eller hos privata hyresvärdar. – Våra nyproduktioner attraherar alltså många fler än dem som redan bor hos oss. Det är ett gott betyg, säger Janne Dahlkvist. näsby är en mycket lyckad stadsdel. Husen är vackra, utsikten mot Hjälmaren magnifik och det finns en variation i boendeformer och arkitektur i stadsdelen som lockar många. – Vi ska fortsätta bygga i Näsby, säger Peter. Och vi ska fortsätta vara med i byggandet av staden. Vi vill främja blandade stadsdelar med olika upplåtelseformer. Varför är det bra med blandade upplåtelseformer? – Man kan byta bostad i sin egen stadsdel, säger Janne. Under en period vill man bo i hyresrätt och i en annan bor man hellre i villa. Så småningon kanske man väljer att flytta in i ett seni- orboende hos ÖBO. Det är ett exempel, självklart finns det även andra typer av boendekarriärer. Han fortsätter: – Det är också en trygghet att bo kvar i samma stadsdel även om man vill byta boendeform. projektet vAsAskolAn är frukten av ett samarbete mellan ÖBO och JM, två starka varumärken i bostadssverige, men med olika inriktning. De båda företagen vann tillsammans tävlingen om hur området där Vasaskolan ligger ska utvecklas. Och det blev en seger med guldkant! – Från början skulle tre förslag presenteras för fastighetsnämnden. Men i slutänden blev det bara vårt som man gick fram med, säger Peter, inte helt utan stolthet. Fortsättning nästa sida ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 13 ÖBO utvecklar staden – en stad ska vara som mosaik. Den behöver innehålla allt möjligt – på flera platser, säger Peter Palmgren. Janne Dahlkvist fyller på: – man ska kunna göra boendekarriär inom ett och samma område. Det ska finnas en trygghet i närheten. ÖBOs båda byggprojektledare sätter sina egna ord på samma sak – att ÖBO vill vara med och utveckla staden. Genom samarbete med andra bostadsföretag, och genom att bidra till ett boende med blandade upplåtelseformer i olika stadsdelar. Det finns redan flera exempel på det. Sedan tidigare: Sörbyängen, Ladugårdsängen och Björkhaga. I den nya stadsdelen Näsby, på temat blandstad, står den första etappen klar. Och i kvarteret där Vasaskolan ligger ska JM och ÖBO tillsammans bygga nya bostäder. I Näsby stod ÖBOs 45 lägenheter inflyttningsklara i oktober 2008. – Alla våra lägenheter är uthyrda, säger Peter Palmgren. Intressant är att bara 15 av lägenheterna är uthyrda till tidigare hyresgäster hos ÖBO. De övriga hyresgästerna bodde förr i villor, bostadsrätter eller hos privata hyresvärdar. – Våra nyproduktioner attraherar alltså många fler än dem som redan bor hos oss. Det är ett gott betyg, säger Janne Dahlkvist. näsby är en mycket lyckad stadsdel. Husen är vackra, utsikten mot Hjälmaren magnifik och det finns en variation i boendeformer och arkitektur i stadsdelen som lockar många. – Vi ska fortsätta bygga i Näsby, säger Peter. Och vi ska fortsätta vara med i byggandet av staden. Vi vill främja blandade stadsdelar med olika upplåtelseformer. Varför är det bra med blandade upplåtelseformer? – Man kan byta bostad i sin egen stadsdel, säger Janne. Under en period vill man bo i hyresrätt och i en annan bor man hellre i villa. Så småningon kanske man väljer att flytta in i ett seni- orboende hos ÖBO. Det är ett exempel, självklart finns det även andra typer av boendekarriärer. Han fortsätter: – Det är också en trygghet att bo kvar i samma stadsdel även om man vill byta boendeform. projektet vAsAskolAn är frukten av ett samarbete mellan ÖBO och JM, två starka varumärken i bostadssverige, men med olika inriktning. De båda företagen vann tillsammans tävlingen om hur området där Vasaskolan ligger ska utvecklas. Och det blev en seger med guldkant! – Från början skulle tre förslag presenteras för fastighetsnämnden. Men i slutänden blev det bara vårt som man gick fram med, säger Peter, inte helt utan stolthet. Fortsättning nästa sida ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 13
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=14">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 14 F</a> ortsättning från föregående sida I kvarteret bygger ÖBO hyresrätter och seniorboenden, medan JM bygger bostadsrätter, äganderätter och en del lägenheter för studerande. När projektet kommer i gång återstår att se. – Det är ett superprojekt i ett superläge, säger Janne, men finanskrisen och konjunkturläget kommer nog att sinka processen. – Jag skulle tro att hela 2009 går åt till den demokratiska processen, med detaljplaner och annat, säger Peter. ÖrnskÖldspArken är ett av ÖBOs pågående stora projekt, och en fortsättning på den nu nioåriga förnyelsen av Markbacken. Den första delen av Örnsköldsparken kommer att innehålla 45 lägenheter i lite större format. – Ambitionen är att locka barnfamiljer till stadsdelen, säger Peter. ÖBO har hög närvaro i Markbacken och har ett bra samarbete med Brukets skola. Om fler barnfamiljer flyttar till Markbacken innebär det att även skolan utvecklas. Intresset för Markbacken i övriga Sverige är jättestort. – Få har kommit så långt i förnyelsen av miljonprogramsområden som vi har gjort i Markbacken, säger Peter. Den andra april fick vi ett fint erkännande då vi tilldelades Örebro Hembygdförenings Byggnadsvårdspris för omvandlingen av Markbacken. Förnyelsen fortsätter med radhus och atrium hus, men det är än så länge på planeringsstadiet. Förhoppningsvis kommer vi att bygga en provetapp med sex hus som ska stå färdiga i februari 2010. under 2008 har även kvarteret Kaprisen på Sörbyängen börjat byggas. Det är 16 lägenheter på tre till fyra rum och kök med inflyttning i november 2009. – ÖBO bidrar varje år med en nyproduktion till staden. Det känns bra, och är förstås viktigt för ÖBO och staden, säger Peter. Andra hus, som eventuellt blir verk- lighet vad det lider, är kvarteret Hundlokan på väster, Rynningeåsen och Södra Lindhult, ett nytt område i Adolfsberg. 14 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 det IntressAntA är inte bara att ÖBO är med och bygger, man satsar också hårt på att bygga energieffektiva bostäder. – Det är vårt mål att alltid ligga väsentligt under rekommenderade värden för energiåtgång, säger Janne. I de senast byggda bostäderna kom ÖBO ner på 90–100 kilowattimmar (kWh) per kvadratmeter och år. – I de hus vi bygger just nu vill vi klara 75 kWh, och i de nya radhusen i Markbacken och i kvarteret Pärllöken har vi som mål att komma under 50 kWh, säger Janne. Detta ska jämföras med dagens krav på 110 kWh per kvadratmeter och år. Vad krävs för att lyckas? – Investering i solenergi, mer isolering, effektivare ventilation för återvinning och bättre fönster, bland annat. Potentialen för energibesparingar är stor.
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=15">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Fastighet</a> saffärer kÖp ocH fÖrsäljnIngAr Under året har fyra (fyra) fastigheter sålts för 49 (65) mkr med en reavinst på 40 (22) mkr. • Hammarby 2:31 Fyra lägenheter i närkes Kil såldes till en privat köpare med tillträde den 1 mars 2008. FastighetsaFFärer 2008 • Hyrköp Kvarteret hangaren 7 med adress hangarvägen 9 såldes genom ett hyrköpförfarande till hyresgästen med tillträde den 1 april 2008. huset är det tionde småhuset med möjlighet att hyrköpas. Samtliga småhus med hyrköp är nu sålda. • markförsäljning kvarteret tisteln 11, hagagatan, såldes till l-G söderberg projekt ab med tillträde den 1 juli 2008. • avstyckning från blåslAMpAn 1 36 lägenheter samt lokaler med adress Rynningegatan 39-43 samt Phragmensvägen 1-3 avstyckades och såldes till l-G Söderberg med tillträde den 15 augusti 2008. nyproduktIon I näsby har vi byggt 45 lägenheter i kvarteret nien 1, adress holländaregatan 22 och 24. arkitekt lennart Carlsson. ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 15 kÖp ocH fÖrsäljnIngAr Under året har fyra (fyra) fastigheter sålts för 49 (65) mkr med en reavinst på 40 (22) mkr. • Hammarby 2:31 Fyra lägenheter i närkes Kil såldes till en privat köpare med tillträde den 1 mars 2008. FastighetsaFFärer 2008 • Hyrköp Kvarteret hangaren 7 med adress hangarvägen 9 såldes genom ett hyrköpförfarande till hyresgästen med tillträde den 1 april 2008. huset är det tionde småhuset med möjlighet att hyrköpas. Samtliga småhus med hyrköp är nu sålda. • markförsäljning kvarteret tisteln 11, hagagatan, såldes till l-G söderberg projekt ab med tillträde den 1 juli 2008. • avstyckning från blåslAMpAn 1 36 lägenheter samt lokaler med adress Rynningegatan 39-43 samt Phragmensvägen 1-3 avstyckades och såldes till l-G Söderberg med tillträde den 15 augusti 2008. nyproduktIon I näsby har vi byggt 45 lägenheter i kvarteret nien 1, adress holländaregatan 22 och 24. arkitekt lennart Carlsson. ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 15
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=16">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Våra leva</a> nde stadsdelar levande stadsdelar ÖBO lägger stort fokus på det vi kallar för levande stadsdelar, ett begrepp som rymmer både stort och smått. Målet är att på olika sätt stärka våra stadsdelar och skapa trygga, trivsamma bostadsområden för våra hyresgäster. Vi vill att våra hyres- gäster ska vara med och påverka och till viss del också ansvara för den egna boendemiljön. Det kan vara bostaden, trapphuset, gården, soprummet eller tvättstugan. Vi vill också engagera de lokala krafter som verkar i våra stadsdelar för att skapa olika mötesplatser. Våra hyresgäster ska veta vilka frågor de har möjlighet att påverka och vi vill att de blir involverade i olika planeringsarbeten. Ett särskilt fokus lägger vi på barn och ungdomar, så att de kan vara med och påverka och känna sig trygga i och stolta över sin stadsdel. Vi på ÖBO behöver öka våra kunskaper om olika gruppers önskemål och prova nya sätt att involvera hyresgästerna i olika projekt. Något som är viktigt för både oss och våra hyresgäster är att våra stadsdelar ska upplevas som trygga, ha bra service och att det finns möjlighet till sociala kontakter. Vi ser gärna att fler aktörer är med i arbetet, det kan vara andra fastighetsägare och det lokala föreningslivet. Här följer en liten bildkavalkad med exempel på olika aktiviteter som vi genomfört under 2008 och som vi hoppas leder till levande stadsdelar. En annan aktivitet är ungdomsföreningen på Fabriksgatan. Här sker olika aktiviteter varje vardag, i en gemensamhetslokal på gården, tillsammans med den iranska föreningen. Bilden är från en utflykt som ungdomarna gjorde till Skara sommarland. Det sker många olika aktiviteter runt om i stan. Ett exempel är det årligen återkommande luciafirandet på Änggatan. Alla kvarter i närheten blir inbjudna till luciafesten som sker på innergården till Änggatan 11. Äntligen byggdes den efterlängtade plaskdammen i Saxonparken i Brickebacken. Invigningen skedde den 12 juni. 16 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 levande stadsdelar ÖBO lägger stort fokus på det vi kallar för levande stadsdelar, ett begrepp som rymmer både stort och smått. Målet är att på olika sätt stärka våra stadsdelar och skapa trygga, trivsamma bostadsområden för våra hyresgäster. Vi vill att våra hyres- gäster ska vara med och påverka och till viss del också ansvara för den egna boendemiljön. Det kan vara bostaden, trapphuset, gården, soprummet eller tvättstugan. Vi vill också engagera de lokala krafter som verkar i våra stadsdelar för att skapa olika mötesplatser. Våra hyresgäster ska veta vilka frågor de har möjlighet att påverka och vi vill att de blir involverade i olika planeringsarbeten. Ett särskilt fokus lägger vi på barn och ungdomar, så att de kan vara med och påverka och känna sig trygga i och stolta över sin stadsdel. Vi på ÖBO behöver öka våra kunskaper om olika gruppers önskemål och prova nya sätt att involvera hyresgästerna i olika projekt. Något som är viktigt för både oss och våra hyresgäster är att våra stadsdelar ska upplevas som trygga, ha bra service och att det finns möjlighet till sociala kontakter. Vi ser gärna att fler aktörer är med i arbetet, det kan vara andra fastighetsägare och det lokala föreningslivet. Här följer en liten bildkavalkad med exempel på olika aktiviteter som vi genomfört under 2008 och som vi hoppas leder till levande stadsdelar. En annan aktivitet är ungdomsföreningen på Fabriksgatan. Här sker olika aktiviteter varje vardag, i en gemensamhetslokal på gården, tillsammans med den iranska föreningen. Bilden är från en utflykt som ungdomarna gjorde till Skara sommarland. Det sker många olika aktiviteter runt om i stan. Ett exempel är det årligen återkommande luciafirandet på Änggatan. Alla kvarter i närheten blir inbjudna till luciafesten som sker på innergården till Änggatan 11. Äntligen byggdes den efterlängtade plaskdammen i Saxonparken i Brickebacken. Invigningen skedde den 12 juni. 16 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=17">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 17 V</a> .OX-festivalen är ett stort arrangemang med lokala artister som genomförts under flera år. Uppskattat dragplåster 2008 var Nanne Grönvall. Under festivalen visades film på storbildsskärm ute i Varbergaparken den 22 augusti. Filmen denna gång var This is England. ÖBO, våra hyresgäster, Hyresgästföreningen, Örebro kommun och polisen samarbetar i projektet Trygghetsvandringar. Rostadagen är en tradition som varje år lockar många besökare till Rosta. Här kan man få prova på tipspromenad, gå på loppis, ta en tur med ÖBOs elbilar, åka häst och vagn med Örebro Remmalag, se på dansshow och trollkarl, äta korv och åka karusell m m. Gemensamt går man runt i området och tittar till stort som smått. Det kan vara trasig belysning som gör det onödigt mörkt, skräp någonstans eller buskar som brett ut sig. Allt för att skapa en trivsam och trygg stadsdel. ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 17
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=18">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 18 I</a> Vivalla pågår flera förnyelseprojekt. Bland annat har en ny lekplats iordningställts, amatörodlarna har fått ett eget hus att vara i och öppna möten har hållits i Vivalla centrum där boende har fått ställa frågor till politiker och ansvariga chefer. Vivalla har också en egen festival som varje år drar många besökare. I år firade festivalen 20-årsjubileum och det blev rekord i antal besökare. Varje år i september är det fest på norr. Då går Norrbydagen av stapeln med lokala artister och tivoli för barnen. Det är mycket uppskattat och många besökare. 18 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=19">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 19 Ö</a> BO jobbar tillsammans med Brukets skola kring boende- och miljöfrågor. Varje år delas ett pris ut till den klass som engagerat sig extra under året och de får ett EKO-pris på 1 000 kr. EKO står för Engagemang, Kommunikation och Organisation. Priset delas ut i samband med Brukets och Markbackens dag. En gemensam städdag tillsammans med Mikael skolan genomfördes i maj. ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 19
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=20">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Ungdomsam</a> bassadörer Från vänster Jamme, Hussein, Abaas och Azad. Här kommer Vivallas ”sopkändisar” Ruggig hösteftermiddag i Vivalla. Grumlig dimma runt träd och gatubelysning. Fyra grabbar går runt och plockar skräp. abaas smyger upp bredvid mig, och säger: – Det här är fett bra. För Vivalla, och för oss. Abaas har full koll. Han är ledare för den ena av två grupper killar som håller rent i och omkring centrum. De är några av Vivallas ungdomsambassadörer, och de vet vad det innebär och vad som ligger i potten. – En äventyrsresa till Dalarna i juli, berättar Abaas. Och innan jullovet ska vi till Lasergame och käka på Kinamuren. det är belÖnIngen för det ambassadörerna uträttar. Drivkraften, moroten som hägrar som tack för det arbete de lägger ner 20 gånger om året, en halvtimme, kanske en timme, varje gång. De håller rent och plockar skräp på vissa ställen i sitt område. För ”sitt”, det är Vivalla för Abaas och hans kompisar Azad, Hussein och Jamme. – Det bästa med Vivalla är sammanhållningen och att alla 20 fAktA Vivallas ungdomsambassadörer är ett samarbetsprojekt mellan ÖBO, hyresgästföreningen, Vivallagården och socialtjänsten. Projektet startade hösten 2004. Idén kommer från ungdomarna i Vivalla som ville ha något att göra för att tjäna pengar till något roligt, t ex en resa. Projektet går ut på att ett gäng ungdomar plockar skräp i och runt Vivalla centrum en gång i veckan under ett år. Syftet med projektet är att stärka ungdomarnas självkänsla, att de ska vara en verksam del i sitt bostadsområde och att de vuxna i Vivalla ser att ungdomarna gör något positivt. (Källa. www.orebro.se) ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 känner varandra, säger Abaas. Han tycker inte att tiden de lägger ner på att plocka skräp är betungande. Enligt honom och kompisarna är det rätt roligt. – Tänk dig själv, du går runt med dina vänner och har kul. Och samtidigt är det bra för Vivalla. Det vi gör, gör att Vivalla blir ett bättre ställe att bo på. – Det bästa med vårt jobb är att vi visar folk att vi gör rent. De visar oss respekt och förstår att de ska kasta skräp i papperskorgarna, inte på marken. – Inte en chans att vi skräpar ner, säger Abaas i nästa andetag. Du vet, vi vet ju att det är vi som får ta upp det. vArje år slussas nya ambassadörer in i grupperna. Samtidigt lyfts två ur föregående års grupper upp som nya ledare. – För att bli ledare måste man verkligen sköta sig. Och det är tufft att bli ambassadör också. Inför varje nytt läsår sätter vi upp listor på Vivallagården och skolan. Det brukar vara 15–20 stycken som anmäler sig. Men alla kan inte komma med, vi är bara fem i varje grupp. Så vi väljer ut dom som ska vara med. – Vi sitter tillsammans med gårdsledarna (Vivallagården) och går igenom alla. Bara de som är schyssta blir uttagna. Man får inte bråka, vara kriminell eller missköta skolan. Vi måste veta att vi kan ha dom i gruppen. Även den som blir uttagen kan bli utesluten. Om man till exempel gång på gång inte dyker upp och hjälper till. – Varje gång man kommer skrivs det upp. Reglerna är hårda, man måste sköta sig, annars är man ingen bra ambassadör, förklarar Abaas allvarligt. dAgens rundA lider mot sitt slut. Det tighta kompisgänget går tillbaka mot Vivallagården, utgångspunkten för deras arbetspass. De skrattar, ger vänskapliga pikar till varandra och plockar upp det sista skräpet. När vi är framme säger Hussein till Jamme: – Jamme, nu när du kommer med i tidningen blir du en sopkändis. En klockren kommentar, förstås. Från ett gäng grabbar som det är väldigt lätt att tycka om. Från vänster Jamme, Hussein, Abaas och Azad. Här kommer Vivallas ”sopkändisar” Ruggig hösteftermiddag i Vivalla. Grumlig dimma runt träd och gatubelysning. Fyra grabbar går runt och plockar skräp. abaas smyger upp bredvid mig, och säger: – Det här är fett bra. För Vivalla, och för oss. Abaas har full koll. Han är ledare för den ena av två grupper killar som håller rent i och omkring centrum. De är några av Vivallas ungdomsambassadörer, och de vet vad det innebär och vad som ligger i potten. – En äventyrsresa till Dalarna i juli, berättar Abaas. Och innan jullovet ska vi till Lasergame och käka på Kinamuren. det är belÖnIngen för det ambassadörerna uträttar. Drivkraften, moroten som hägrar som tack för det arbete de lägger ner 20 gånger om året, en halvtimme, kanske en timme, varje gång. De håller rent och plockar skräp på vissa ställen i sitt område. För ”sitt”, det är Vivalla för Abaas och hans kompisar Azad, Hussein och Jamme. – Det bästa med Vivalla är sammanhållningen och att alla 20 fAktA Vivallas ungdomsambassadörer är ett samarbetsprojekt mellan ÖBO, hyresgästföreningen, Vivallagården och socialtjänsten. Projektet startade hösten 2004. Idén kommer från ungdomarna i Vivalla som ville ha något att göra för att tjäna pengar till något roligt, t ex en resa. Projektet går ut på att ett gäng ungdomar plockar skräp i och runt Vivalla centrum en gång i veckan under ett år. Syftet med projektet är att stärka ungdomarnas självkänsla, att de ska vara en verksam del i sitt bostadsområde och att de vuxna i Vivalla ser att ungdomarna gör något positivt. (Källa. www.orebro.se) ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 känner varandra, säger Abaas. Han tycker inte att tiden de lägger ner på att plocka skräp är betungande. Enligt honom och kompisarna är det rätt roligt. – Tänk dig själv, du går runt med dina vänner och har kul. Och samtidigt är det bra för Vivalla. Det vi gör, gör att Vivalla blir ett bättre ställe att bo på. – Det bästa med vårt jobb är att vi visar folk att vi gör rent. De visar oss respekt och förstår att de ska kasta skräp i papperskorgarna, inte på marken. – Inte en chans att vi skräpar ner, säger Abaas i nästa andetag. Du vet, vi vet ju att det är vi som får ta upp det. vArje år slussas nya ambassadörer in i grupperna. Samtidigt lyfts två ur föregående års grupper upp som nya ledare. – För att bli ledare måste man verkligen sköta sig. Och det är tufft att bli ambassadör också. Inför varje nytt läsår sätter vi upp listor på Vivallagården och skolan. Det brukar vara 15–20 stycken som anmäler sig. Men alla kan inte komma med, vi är bara fem i varje grupp. Så vi väljer ut dom som ska vara med. – Vi sitter tillsammans med gårdsledarna (Vivallagården) och går igenom alla. Bara de som är schyssta blir uttagna. Man får inte bråka, vara kriminell eller missköta skolan. Vi måste veta att vi kan ha dom i gruppen. Även den som blir uttagen kan bli utesluten. Om man till exempel gång på gång inte dyker upp och hjälper till. – Varje gång man kommer skrivs det upp. Reglerna är hårda, man måste sköta sig, annars är man ingen bra ambassadör, förklarar Abaas allvarligt. dAgens rundA lider mot sitt slut. Det tighta kompisgänget går tillbaka mot Vivallagården, utgångspunkten för deras arbetspass. De skrattar, ger vänskapliga pikar till varandra och plockar upp det sista skräpet. När vi är framme säger Hussein till Jamme: – Jamme, nu när du kommer med i tidningen blir du en sopkändis. En klockren kommentar, förstås. Från ett gäng grabbar som det är väldigt lätt att tycka om.
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=21">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Behålla o</a> ch stärka utbudet Behålla och stärka utbudet HAgA centruM • Ett nytt café har öppnat mitt i centrum. • En kiropraktor/massagerörelse har etablerat sig. • Omdaning pågår från pub/restaurang till Haga värdshus. • Upprustning har gjorts i folktandvårdens reception och väntrum. • Nya centrumskyltar finns på plats. • Hagadagen i april samlade olika verksamheter i en gemensam aktivitetsdag. ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 21 Under 2008 har vi fortsatt arbetet med att utveckla våra stadsdelscentra på den väg som vi påbörjade under 2005 och 2006 då ”levande stadsdelscentrum” var ett av styrelsens fokusmål. ÖBO lokaler driver arbetet i samverkan med andra enheter inom ÖBO och med våra lokalhyresgäster. Viktiga grundbultar är att vi ska jobba aktivt för att bibehålla och stärka utbud och servicefunktioner i våra stadsdelar. rostA centruM Byggnaderna i centrum har genomgått ett lyft både interiört och exteriört. Flera av de ursprungliga kvaliteterna från 50talet är återskapade. • Cykel- och blomaffären har flyttat in i nybyggda lokaler. • Kiosk- och spelbutiken har bytt ägare och byggts om. • Den nya kvarterskrogen Godagens har öppnat. • Coop Nära har byggts om. • Kontanten (utttagsautomat) har etablerats. Behålla och stärka utbudet HAgA centruM • Ett nytt café har öppnat mitt i centrum. • En kiropraktor/massagerörelse har etablerat sig. • Omdaning pågår från pub/restaurang till Haga värdshus. • Upprustning har gjorts i folktandvårdens reception och väntrum. • Nya centrumskyltar finns på plats. • Hagadagen i april samlade olika verksamheter i en gemensam aktivitetsdag. ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 21 Under 2008 har vi fortsatt arbetet med att utveckla våra stadsdelscentra på den väg som vi påbörjade under 2005 och 2006 då ”levande stadsdelscentrum” var ett av styrelsens fokusmål. ÖBO lokaler driver arbetet i samverkan med andra enheter inom ÖBO och med våra lokalhyresgäster. Viktiga grundbultar är att vi ska jobba aktivt för att bibehålla och stärka utbud och servicefunktioner i våra stadsdelar. rostA centruM Byggnaderna i centrum har genomgått ett lyft både interiört och exteriört. Flera av de ursprungliga kvaliteterna från 50talet är återskapade. • Cykel- och blomaffären har flyttat in i nybyggda lokaler. • Kiosk- och spelbutiken har bytt ägare och byggts om. • Den nya kvarterskrogen Godagens har öppnat. • Coop Nära har byggts om. • Kontanten (utttagsautomat) har etablerats.
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=22">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 22 o</a> xHAgen centruM • Familjecentralen har flyttat in i nyrenoverade lokaler. • Muslimska föreningen har flyttat till en annan del av byggnaden med renoverade lokaler. • Matbutiken har bytt ägare. • I Träffpunkt har en musikstudio byggts. • Pizzerian har stängt. vIvAllA torg • Caféet har bytt ägare och utvecklat sin verksamhet. • Vivalla kyrkcentrum har flyttat in, självaste biskopen invigde. • Örebro Folkhögskola har flyttat in och håller redan på att utöka sina lokaler. • En guldbutik har öppnat. tybble torg • ICA Supermarket har bytt ägare och butikerna har rustat upp. 22 vArbergA centruM • Ett bageri har öppnats under året. ÖrebroBostäders årsredovisning 2008
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=23">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 23 b</a> AronbAckArnAs centruM • Diskussioner om bibliotek och familjecentral fortgår. Inga beslut är fattade. • Före detta föreningen Skådespelets lokaler är fullt uthyrda till olika föreningar. MArkbAckens centruM • Kontanten (uttagsautomat) har etablerats. • Lilla Saluhallen har stängt. • Holgers livs, jourbutik, har öppnat. • Upprustning av byggnader och yttre miljö är planerad och startar under 2009. • Skissarbeten har gjorts för konstnärliga inslag i centrummiljön. • Shell har stängt sin obemannade automatstation. brIckebAckens centruM • Den yttre miljön har rustats upp med bland annat Örebros första(?) cykelrondell. • Vårdcentralen har byggts ut och den gamla delen har renoverats. Invigning skedde i november. • Folktandvården har rustats upp. längbrotorg • ICA Nära Stjärnan vid Längbrotorg har rustat upp i lokalen och butiken. HållstugAn • Gardinateljén har flyttat in i stället för Calletex. • Örebro Säkerhetscenter har flyttat in i stället för ElectroluxHome. ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 23
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=24">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 ÖBOs nye </a> förvaltningschef per åberg, ny FörvaltningsCheF Vill nå toppen – även på marken Sommaren 2008 besteg Per åberg Kebnekaise. nu tar han sig an ännu en utmaning – den som förvaltningschef på ÖBO. Det handlar inte om någon brant uppförsbacke som toppstigningen till Sveriges högsta berg. men vill man bli ännu bättre finns det alltid att göra. När Fredrik Millertson slutade som förvaltningschef gick frågan till den dåvarande distriktschefen i Brickebacken – Jag tyckte det lät spännande. Som förvaltningschef får jag mer ansvar, arbetar med övergripande strategiska frågor och drar upp riktlinjer. Även om Per numera inte arbetar lika nära hyresgästerna som förr, arbetar han för att ÖBO ska bli ännu bättre på att ta till vara hyres gästerna synpunkter och önskemål. – Vi ska fortsätta ha fokus på boinflytande och stadsdelsutveckling. Och vi ska jobba för att ÖBO ska vara förstavalet, det är extra viktigt i dåliga tider. Hyresgästen ska vara trygg i sitt boende, menar Per Åberg; stadsdelen ska fungera, det ska finnas vad man behöver för att trivas. – Hyresgästerna kommer ofta först till oss när något inte är som det ska, och då kanske det inte ens rör sådant som vi arbetar med. Men de har förtroende för oss, vet att vi lyssnar och kan påverka. Varför är det så viktigt att vara en god lyssnare? 24 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 – Vi har duktigt folk i varje stadsdel, men det är hyresgästerna som bor där, som vet bäst vad de behöver. Vi är fel ute om vi bestämmer hur det ska vara i en stadsdel. Vad vi är bra på, är att fånga upp ett behov eller intresse och stötta det. – I Brickebacken finns det gårdspyss- lare, hyresgäster som är intresserade av plantering, växter, trädgårdskötsel. Vi stöttar dem med bland annat material och redskap. Vad händer? De gör det de gillar, plus att andra hyresgäster kommer ut och kollar vad pysslarna håller på med. Det blir spontana träffar på gården. ÖBO har hela tiden tentaklerna ute i sina stadsdelar. Bovärdarna har daglig kontakt med hyresgästerna. Men även fastighetsskötare, teknisk personal och lokalvårdare finns där och fångar upp synpunkter från de boende. – Det är en av våra styrkor; att vi har folk ute hela tiden, att vi har resurser och en stark organisation. Kommer den organisationen att förändras med dig som förvaltningschef? – Jag ska jobba för att vi ska bli ännu bättre på att lära av varandra i organisationen och sprida kunskap. Till exempel genom att hålla workshops i olika frågor. Per vill bryta ner resultatet av till exempel sparad energi eller effektivare sophantering till varje gård, kanske till varje hus. – Då blir det mer konkret vad det vi gör innebär för den enskilde hyresgästen. På det viset är det lättare att få med sig alla hyresgäster. Och om vi sänker kostnaderna för sophantering tillsammans, vill jag att en del av pengarna går tillbaka till gården. Då blir projektet också mer angeläget – och vi blir många vinnare. per åberg, ny FörvaltningsCheF Vill nå toppen – även på marken Sommaren 2008 besteg Per åberg Kebnekaise. nu tar han sig an ännu en utmaning – den som förvaltningschef på ÖBO. Det handlar inte om någon brant uppförsbacke som toppstigningen till Sveriges högsta berg. men vill man bli ännu bättre finns det alltid att göra. När Fredrik Millertson slutade som förvaltningschef gick frågan till den dåvarande distriktschefen i Brickebacken – Jag tyckte det lät spännande. Som förvaltningschef får jag mer ansvar, arbetar med övergripande strategiska frågor och drar upp riktlinjer. Även om Per numera inte arbetar lika nära hyresgästerna som förr, arbetar han för att ÖBO ska bli ännu bättre på att ta till vara hyres gästerna synpunkter och önskemål. – Vi ska fortsätta ha fokus på boinflytande och stadsdelsutveckling. Och vi ska jobba för att ÖBO ska vara förstavalet, det är extra viktigt i dåliga tider. Hyresgästen ska vara trygg i sitt boende, menar Per Åberg; stadsdelen ska fungera, det ska finnas vad man behöver för att trivas. – Hyresgästerna kommer ofta först till oss när något inte är som det ska, och då kanske det inte ens rör sådant som vi arbetar med. Men de har förtroende för oss, vet att vi lyssnar och kan påverka. Varför är det så viktigt att vara en god lyssnare? 24 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 – Vi har duktigt folk i varje stadsdel, men det är hyresgästerna som bor där, som vet bäst vad de behöver. Vi är fel ute om vi bestämmer hur det ska vara i en stadsdel. Vad vi är bra på, är att fånga upp ett behov eller intresse och stötta det. – I Brickebacken finns det gårdspyss- lare, hyresgäster som är intresserade av plantering, växter, trädgårdskötsel. Vi stöttar dem med bland annat material och redskap. Vad händer? De gör det de gillar, plus att andra hyresgäster kommer ut och kollar vad pysslarna håller på med. Det blir spontana träffar på gården. ÖBO har hela tiden tentaklerna ute i sina stadsdelar. Bovärdarna har daglig kontakt med hyresgästerna. Men även fastighetsskötare, teknisk personal och lokalvårdare finns där och fångar upp synpunkter från de boende. – Det är en av våra styrkor; att vi har folk ute hela tiden, att vi har resurser och en stark organisation. Kommer den organisationen att förändras med dig som förvaltningschef? – Jag ska jobba för att vi ska bli ännu bättre på att lära av varandra i organisationen och sprida kunskap. Till exempel genom att hålla workshops i olika frågor. Per vill bryta ner resultatet av till exempel sparad energi eller effektivare sophantering till varje gård, kanske till varje hus. – Då blir det mer konkret vad det vi gör innebär för den enskilde hyresgästen. På det viset är det lättare att få med sig alla hyresgäster. Och om vi sänker kostnaderna för sophantering tillsammans, vill jag att en del av pengarna går tillbaka till gården. Då blir projektet också mer angeläget – och vi blir många vinnare.
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=25">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Kundsynpu</a> nkter – en guldgruva Kundsynpunkter – en guldgruva ÖBO är lyhört för sina kunder. Vi vill lyssna och ta tillvara olika synpunkter och vi vet att många av våra hyresgäster ser saker och förbättringsmöjligheter som vi inte ser. Dessa åsikter lyssnar vi på, tar till oss av och använder för att förbättra och utveckla ÖBO som företag. Vi har under året infört ett system, där vi registrerar kundernas synpunkter för att på så sätt samla ihop en kunskapsbank av olika åsikter och erfarenheter. Vi hoppas att systemet ska göra det enklare för oss att systematiskt ta till oss av informationen och hjälpa oss att förbättra oss på olika sätt. – Vi är fortfarande i startgroparna, men på sikt tror vi att det blir en guldgruva där vi, om vi gräver på rätt sätt och följer upp synpunkterna, kan utveckla och förbättra vår verksamhet ytterligare, säger Cecilia Svedin, en av projektledarna. Målet är att få ännu nöjdare kunder. I samband med införandet av systemet har vi även internt jobbat med vilket förhållningssätt vi ska ha vid bemötandet av klagomål och synpunkter, vilket är en nog så viktig del av arbetet med kundsynpunkter. – Inför det nya året ska vi göra nya satsningar på kundsynpunkter. Vi ska gå ut externt i Boinsikt, vår kundtidning, och be om synpunkter och vi ska jobba bredare med uppföljning för att ta fram förbättringsförslag, avslutar Cecilia. ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 25 cecIlIA svedIn Kundsynpunkter – en guldgruva ÖBO är lyhört för sina kunder. Vi vill lyssna och ta tillvara olika synpunkter och vi vet att många av våra hyresgäster ser saker och förbättringsmöjligheter som vi inte ser. Dessa åsikter lyssnar vi på, tar till oss av och använder för att förbättra och utveckla ÖBO som företag. Vi har under året infört ett system, där vi registrerar kundernas synpunkter för att på så sätt samla ihop en kunskapsbank av olika åsikter och erfarenheter. Vi hoppas att systemet ska göra det enklare för oss att systematiskt ta till oss av informationen och hjälpa oss att förbättra oss på olika sätt. – Vi är fortfarande i startgroparna, men på sikt tror vi att det blir en guldgruva där vi, om vi gräver på rätt sätt och följer upp synpunkterna, kan utveckla och förbättra vår verksamhet ytterligare, säger Cecilia Svedin, en av projektledarna. Målet är att få ännu nöjdare kunder. I samband med införandet av systemet har vi även internt jobbat med vilket förhållningssätt vi ska ha vid bemötandet av klagomål och synpunkter, vilket är en nog så viktig del av arbetet med kundsynpunkter. – Inför det nya året ska vi göra nya satsningar på kundsynpunkter. Vi ska gå ut externt i Boinsikt, vår kundtidning, och be om synpunkter och vi ska jobba bredare med uppföljning för att ta fram förbättringsförslag, avslutar Cecilia. ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 25 cecIlIA svedIn
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=26">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Bruket – </a> en stolt skola Bruket i markbacken märks det mer än vanligt att skolan är en viktig del av samhället. Brukets skola tar för sig, hjälper till, öppnar skolans lokaler kvällstid och har bidragit till att markbacken har blivit en populär stadsdel. 26 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 – en stolt skola – Barnen är stolta över sin skola. Men om inte ÖBO funnits hade vi inte nått ut lika bra som vi gör, säger Jan Hagberg, resurspedagog på Bruket. Det är onsdag förmiddag och lugnt i Markbacken. De första lektionerna har börjat på Bruket. När Jan kommer ut ur ett rum, säger han: – Jag ville tacka några tjejer för att de hjälpte till att bre mackor till en föreläsning igår kväll. Föreläsningen är ett exempel på hur skolan ställer sina lokaler till förfogande under kvällstid. Och nybredda mackor, ja, det är klart att det är viktigt för att delta- garna ska känna sig väl omhändertagna – Vi arrangerar även cafékvällar, har barndans och andra aktiviteter. Elevrådet är drivande i aktiviteterna och ansvarar för bokning och värdskap av skolans lokaler på kvällstid och eftermiddagar. Det ger dem möjlighet att jobba in pengar till klasskassan och åka iväg på en resa. Årskurs 6, till exempel, har varit iväg till Gröna Lund och Vasamuseét, för pengar de själva jobbat in, säger Jan. Han är en av eldsjälarna i skolans satsning på entreprenörskap, ett begrepp som ofta förknippas med att starta företag, företagsamhet. På Bruket har Bruket i markbacken märks det mer än vanligt att skolan är en viktig del av samhället. Brukets skola tar för sig, hjälper till, öppnar skolans lokaler kvällstid och har bidragit till att markbacken har blivit en populär stadsdel. 26 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 – en stolt skola – Barnen är stolta över sin skola. Men om inte ÖBO funnits hade vi inte nått ut lika bra som vi gör, säger Jan Hagberg, resurspedagog på Bruket. Det är onsdag förmiddag och lugnt i Markbacken. De första lektionerna har börjat på Bruket. När Jan kommer ut ur ett rum, säger han: – Jag ville tacka några tjejer för att de hjälpte till att bre mackor till en föreläsning igår kväll. Föreläsningen är ett exempel på hur skolan ställer sina lokaler till förfogande under kvällstid. Och nybredda mackor, ja, det är klart att det är viktigt för att delta- garna ska känna sig väl omhändertagna – Vi arrangerar även cafékvällar, har barndans och andra aktiviteter. Elevrådet är drivande i aktiviteterna och ansvarar för bokning och värdskap av skolans lokaler på kvällstid och eftermiddagar. Det ger dem möjlighet att jobba in pengar till klasskassan och åka iväg på en resa. Årskurs 6, till exempel, har varit iväg till Gröna Lund och Vasamuseét, för pengar de själva jobbat in, säger Jan. Han är en av eldsjälarna i skolans satsning på entreprenörskap, ett begrepp som ofta förknippas med att starta företag, företagsamhet. På Bruket har
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=27">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 27 m</a> an vänt på begreppet, och säger tasigförsamhet. Det visar sig på många sätt. Det mest kända är att årskurs 3–6 på skolan ansvarar för fyra miljöbodar i samarbete med ÖBO. Uppdraget är att hjälpa till med ordningen i och utanför bodarna, kolla så att det är rätt sorterat och inte stökigt. – Det har varit mycket lyckat, barnen har även lärt sina föräldrar hur de ska sortera och ökat miljömedvetenheten hos dem säger Jan Hagberg. Skolan arrangerar också Brukets dag, då man öppnar skolan för besökare, och skolans sjätteklassare är med och arrangerar Valborgsmässofirandet i Markbacken, på uppdrag av Hyresgästföreningen. Mycket mer är på gång. – Snart startar vi ett cykelprojekt, där vi ska låna ut övergivna cyklar som några killar i sexan kommer att reparera. Normalt lämnar ÖBO in övergivna cyklar till kommunens servicecentral, men nu kommer vi att få hit en del av cyklarna istället. Alla i Markbacken har inte cyklar, så det kommer att bli en bra service. Och ytterligare ett sätt för våra elever att möta vardagen och verkligheten, säger Jan Hagberg. Markbacken är idag en efterfrågad stadsdel. Och Bruket har blivit en skola som fler och fler söker sig till. – Det jobb vi gör har bidragit till det. Våra elever är stolta över sin skola och ÖBO har en inställning till förändringar och nytänkande som är positiv. I tre år har Bruket arbetat med entre- prenörskap som plattform i undervisningen. I det ingår till exempel att söka och tillgodogöra sig kunskap på andra sätt än de traditionella. ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 27
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=28">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Från sopo</a> r till nytta Från sopor till nytta ÖBOs miljö serie om hur våra återvunna sopor kommer till nytta igen. Serierna har under året publicerats i vår kundtidning Boinsikt. 28 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 Från sopor till nytta ÖBOs miljö serie om hur våra återvunna sopor kommer till nytta igen. Serierna har under året publicerats i vår kundtidning Boinsikt. 28 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=29">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 29 Ö</a> rebroBostäders årsredovisning 2008 29
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=30">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 CSR tar p</a> ulsen på nyttan CSR tar pulsen på vilket sätt är vi till allmän nytta? vad kan förbättras? hur bra är våra kollegor i europa och i sverige? vad kan vi lära av dem? Svaren får ÖBO i ett årligt CSRbokslut som tar pulsen på hur företaget har lyckats med att ta samhällsansvar. CSR (Corporate Social Responsibility, företagens samhällsansvar) är ett av de områden man arbetar med i eurhonet, ett europeiskt nätverk med bostadsföretag inom allmännyttan och ”social housing”. Eurhonet startade hösten 2006, med ÖBO som en av grundarna. Idag består nätverket av 25 företag från Sverige, Frankrike, Italien, Tyskland och Storbritannien. Roger Rådström, ÖBOs vice vd, och företagets representant i Eurhonet, förklarar tanken bakom nätverket: – Beslut inom EU påverkar vår vardag och därmed villkoren för allmännyttan i Europa. Genom att samarbeta med kollegor från andra länder lär vi oss av 30 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 varandra och får tillsammans kraft att driva förbättringsprojekt. Vi kan föra fram nya idéer och arbeta proaktivt. Genom att ligga steget före kan vi vara med och påverka besluten. Roger understryker samtidigt att Eurhonet är till för praktiker: – Vi kommer gemensamt fram till vilka områden vi ska arbeta med, sätter samman arbetsgrupper som driver på för att arbetet ska ge konkreta resultat i företagen på hemmaplan. Just nu finns det arbetsgrupper inom fyra områden – energieffektivisering, boende för en åldrande befolkning, social integration och CSR. – CSRbokslut är ett kommuni- kations och förbättringsinstrument som visar hur vi tar ansvar inom olika samhällsområden, säger Roger. Det som granskas är socialt ansvarstagande, ekonomisk hållbarhet, miljöansvar, samspel med intressenter samt rollen som arbetsgivare. Resultaten sammanställs i bokslut för det enskilda företaget, men med jämförelser med andra företagen inom Eurhonet. – Med hjälp av ett CSRbokslut kan vi visa styrelse, ägare, samarbetspartners, oss själva och våra hyresgäster, var vi är bra och var vi behöver bli bättre. Vi kan också jämföra oss med våra Eurhonetkollegor, dra lärdom av hur de gör och varför de har lyckats inom ett specifikt område. – Vi har som ambition att låta vår CSRmodell utvecklas till en europisk standard för bostadsföretag, säger Roger. Någon stark vilja att låta Eurhonet växa snabbt finns inte. Det är inget självändamål. – Idag har Sverige sju företag med, det är maxgränsen per land. Vissa av länderna har färre medlemmar och kan alltså växa. Vi har även kontakter med Holland som nytt medlemsland. Men Eurhonet får inte bli så stort att det blir en byråkratisk koloss. Med fokus på våra utmaningar och möjligheter ska Eurhonet fortsatt vara ett jordnära nätverk för praktiker. roger rådstrÖM CSR tar pulsen på vilket sätt är vi till allmän nytta? vad kan förbättras? hur bra är våra kollegor i europa och i sverige? vad kan vi lära av dem? Svaren får ÖBO i ett årligt CSRbokslut som tar pulsen på hur företaget har lyckats med att ta samhällsansvar. CSR (Corporate Social Responsibility, företagens samhällsansvar) är ett av de områden man arbetar med i eurhonet, ett europeiskt nätverk med bostadsföretag inom allmännyttan och ”social housing”. Eurhonet startade hösten 2006, med ÖBO som en av grundarna. Idag består nätverket av 25 företag från Sverige, Frankrike, Italien, Tyskland och Storbritannien. Roger Rådström, ÖBOs vice vd, och företagets representant i Eurhonet, förklarar tanken bakom nätverket: – Beslut inom EU påverkar vår vardag och därmed villkoren för allmännyttan i Europa. Genom att samarbeta med kollegor från andra länder lär vi oss av 30 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 varandra och får tillsammans kraft att driva förbättringsprojekt. Vi kan föra fram nya idéer och arbeta proaktivt. Genom att ligga steget före kan vi vara med och påverka besluten. Roger understryker samtidigt att Eurhonet är till för praktiker: – Vi kommer gemensamt fram till vilka områden vi ska arbeta med, sätter samman arbetsgrupper som driver på för att arbetet ska ge konkreta resultat i företagen på hemmaplan. Just nu finns det arbetsgrupper inom fyra områden – energieffektivisering, boende för en åldrande befolkning, social integration och CSR. – CSRbokslut är ett kommuni- kations och förbättringsinstrument som visar hur vi tar ansvar inom olika samhällsområden, säger Roger. Det som granskas är socialt ansvarstagande, ekonomisk hållbarhet, miljöansvar, samspel med intressenter samt rollen som arbetsgivare. Resultaten sammanställs i bokslut för det enskilda företaget, men med jämförelser med andra företagen inom Eurhonet. – Med hjälp av ett CSRbokslut kan vi visa styrelse, ägare, samarbetspartners, oss själva och våra hyresgäster, var vi är bra och var vi behöver bli bättre. Vi kan också jämföra oss med våra Eurhonetkollegor, dra lärdom av hur de gör och varför de har lyckats inom ett specifikt område. – Vi har som ambition att låta vår CSRmodell utvecklas till en europisk standard för bostadsföretag, säger Roger. Någon stark vilja att låta Eurhonet växa snabbt finns inte. Det är inget självändamål. – Idag har Sverige sju företag med, det är maxgränsen per land. Vissa av länderna har färre medlemmar och kan alltså växa. Vi har även kontakter med Holland som nytt medlemsland. Men Eurhonet får inte bli så stort att det blir en byråkratisk koloss. Med fokus på våra utmaningar och möjligheter ska Eurhonet fortsatt vara ett jordnära nätverk för praktiker. roger rådstrÖM
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=31">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 ÖBO i sif</a> fror S Ö I B O ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 31 IF FR OR S Ö I B O ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 31 IF FR OR
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=32">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 32 F</a> örvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för ÖrebroBostäder AB (ÖBO), organisationsnummer 5563348449, får härmed avge följande berättelse över verksamheten 2008. ägAre ocH verksAMHet ÖBO ägs till 100 procent av Örebro Rådhus AB, organisationsnummer 5560050006. Örebro Rådhus AB ägs av Örebro kommun till 100 procent. Köp eller försäljningar mellan ÖBO och företag som ingår i koncernen Örebro Rådhus AB understiger en procent av totala inköp respektive försäljningar. Bolagets ändamål är att bidra till en god bostadsförsörjning i Örebro kommun. fAstIgHeternA beståndet Det förvaltade fastighetsbeståndet uppgick vid årsskiftet till 482 (483) fastigheter med 23 069 (23 059) lägenheter. Den uthyrningsbara ytan uppgick till 1 658 014 (1 657 595) m², varav bostadsytan utgjorde 1 494 563 (1 493 289) m². InvesterIngAr Den totala investeringsvolymen uppgick till 173 (190) mkr, varav 164 (173) mkr avsåg ny och ombyggnadsåtgärder samt 9 (6) mkr inventarier. Under verksamhetsåret färdigställdes 45 (85) nyproducerade bostadslägenheter. Nyproduktionen avsåg 45 lägenheter i kv. Nien 1 (Näsby). kÖp ocH fÖrsäljnIngAr Under året har inga (två) fastigheter förvärvats och fyra (fyra) fastigheter har sålts för 49 (65) mkr med en reavinst på 40 (22) mkr. värderIng Av fAstIgHetsbeståndet Den interna värderingen av samtliga fastigheter per 20081231 uppgår till 12 594 (13 113) mkr att jämföra med det bokförda värdet på 5 976 (5 981) mkr. Värderingen har föranlett nedskrivning av 11 fastigheter med sammanlagt 20,3 (9,2) mkr samt reversering av tidigare gjorda nedskrivningar med 3,9 (52,1) mkr. ålder Fastighetsbeståndet har ett genomsnittligt värdeår motsvarande 1973 och där cirka 32 procent av antalet lägenheter har ett värdeår mellan 1965 och 1969 samt 18 procent mellan 1970 och 1974. MIljÖ klIMAtpåverkAn ÖBO släpper ut stora mängder koldioxid (CO2 ) årligen. De stora utsläppskällorna är energi för uppvärmning, elanvändning samt ÖBOs transporter. ÖBOs målsättning är att till och med år 2015 sänka utsläppen med 20 procent från 2005 års nivåer. För att minska ÖBOs utsläpp av koldioxid har många åtgärder påbörjats för att effektivisera och sänka förbrukningen av fjärrvärme och el. Garage som idag värms upp med el, byggs om till kallgarage med motor- värmaruttag. Hus som värmts upp med hjälp av olja, som är ett fossilt bränsle, värms nu upp med värmepumpar med hög verkningsgrad. ÖBO har deltagit i en länsomfattande kampanj kallad Klimatsnäll. Syftet har varit att sprida kunskap och skapa engagemang. Totalt har drygt 45 företag och organisationer stått bakom kampanjen och på bred front uppmanat allmänheten att bli mer klimatsnälla. Energiförbrukningen har sjunkit med cirka en procent. Koldioxidutsläppen har från basåret 2005 sjunkit med 6,3 procent. fordon För att minska miljöbelastningen försöker vi att använda bra och miljöriktiga fordon och lära oss att köra på ett miljöbesparande sätt som generellt sänker bränsleförbrukningen med 10 till 15 procent. 11 nya bilar har köpts in 2008, 10 gasdrivna och en eldriven club car. Andelen biogas och etanol är hittills låg, men när fler fordon ersätts med nya ökar andelen. rAdon Under mätsäsongen 20082009 kontrolleras cirka 2 500 lägenheter. Vid tidigare mätningar har förhöjda radonhalter påträffats i flera av våra stadsdelar. I de flesta av dessa byggnader har åtgärder vidtagits under 2008 och ytterligare kontrollmätningar har utförts. Samtliga byggnader i ÖBOs bestånd bedöms vara kontrollerade till våren 2010. Antal lägenheter per värdeår 2008 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Personalstatistik 2008 2007 Antal % % Tillsvidareanställda* Totalt Kvinnor Män Kvinnor Män Ledningsgrupp Totalt Kvinnor Män Personalomsättning (antal som slutat i % av antal anställda) 358 138 38,5 39,0 220 61,5 61,0 Ordinarie platser i styrelsen Totalt 7 1 14,3 14,3 6 85,7 85,7 9 4 44,4 44,4 5 55,6 55,6 5,8 4,9 *Antalet årsarbetare uppgick till 383. nyckeltAl nettoomsättning, mkr hyresförändring i % Bostadshyror, snitt per 1 januari Driftnetto, mkr Resultat efter finansnetto, mkr Direktavkastning, % eget kapital, mkr Balansomslutning, mkr Investeringar, mkr Soliditet, % antal anställda Uthyrbar area, 1000-tal m² antal lägenheter ekonomisk uthyrningsgrad: bostäder, % lokaler, % 32 2008 1 307 2,50 792 441 56 7,4 1 431 6 247 173 22,9 383 1 658 23 069 99,63 97,31 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 2007 1 263 1,67 790 404 74 6,8 1 357 6 485 190 20,9 377 1 658 23 059 99,57 97,32 2006 1 231 -0,25 752 380 126 6,5 1 285 6 252 150 20,6 382 1 655 22 973 99,31 97,82 2005 1 240 1,72 752 372 45 6,4 1 178 6 178 161 19,1 387 1 650 23 117 99,43 96,94 2004 1 217 2,05 733 398 224 7,0 1 132 6 422 263 17,6 383 1 672 23 299 99,47 96,52 <45 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85-89 90-94 95-99 00-04 05-08
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=33">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 33 A</a> vfAll Vi förändrar och förbättrar ständigt det befintliga avfallssystemet, bland annat i Vivalla. Två tredjedelar av Vivallaborna kan nu sortera ut komposterbart avfall. Restavfallet slängs i markbehållare, medan kärlen för komposterbart avfall står i skåp bredvid markbehållarna. Sedan tidigare har det i Norrby funnits ett antal miljöbodar. Placeringen av dessa har gjort att de tunga fordonen vid tömning måste åka på cykelvägarna inne i bostadsområdet. I halva Norrby finns nu istället markbehållare för restavfallet. Där finns även kärl för återvinningsmaterial och komposterbart avfall. I vår kundtidning Boinsikt har vi i varje nummer haft med information och tips om sortering av avfall. Möjligheterna till sortering förbättras hela tiden och i slutet av 2008 hade ungefär 20 000 (87 procent) av ÖBOs lägenheter möjlighet att sortera ut komposterbart avfall. sundA byggMAterIAl För att undvika att bygga in okända och farliga material i nyproduktionen av våra bostäder testas och utvärderas ett system för granskning av byggvaror. Produkterna kontrolleras mot en databas och om de klassas som ”Ej rekommenderade” byts de om möjligt ut mot skonsammare alternativ. I de fall där inga bra alternativ finns dokumenteras det var och i vilken omfattning produkten har använts. pcb Hela ÖBOs fastighetsbestånd har inventerats avseende fogar och golvmassor som kan innehålla PCB. Prover har tagits på omkring 900 fogar i våra hus. Resultaten visar att det finns PCBhaltigt material på flera ställen. Under 2009 påbörjas saneringar. Alla byggnader ska vara sanerade senast 2013. PCBhaltigt material har påträffats, bland annat i Brickebacken, Västhaga, delar av Norrby och Oxhagen. sAMHällsnyttA I arbetet med levande stadsdelar och utifrån gällande ägardirektiv deltar ÖBO i en rad utvecklings och samarbetsprojekt med SABOföretag, kommunala verksamheter, universitet och andra aktörer i olika nätverk och sammanslutningar. Över tid fokuserar man på olika frågeställningar av stor vikt för oss såsom självförvaltning, mobilisering av hyresgäster, reklamationer, integrationsfrågor, resurshushållning, starka stadsdelscentran och förnyelse av urbana miljöer. Inför 2009 har styrelsen valt ut tre fokusmål; klimatansvar, långsiktig underhållsplan samt ny modell för affärsplan. personAl Kompetensutveckling genomfördes för våra anställda för 1,4 mkr (2,1) under 2008. Samtliga reparatörer med företagsbil och personal som har egen bil i tjänsten utbildades i ECOdriving som ett led i vårt miljöarbete. Övriga utbildningar som genomförts är offentlighet och sekretess, hot och våld, att tala inför grupp och trädgårdsutbildning. Löpande kurser som återkommer varje år är Word, Excel och Power Point, bovärdsengelska, OVK och specialistutbildning inom konsultgruppen och ETK. Under 2008 genomfördes även en gemensam utvecklingsinsats i etik för samtliga anställda. Ett brett utbildningspaket med andra ord. Det nya friskvårdssystemet har blivit en succé. Inte mindre än 165 anställda har utnyttjat erbjudandet under året. Totalt finns 3 500 kronor i friskvårdspeng att disponera för varje anställd. 20 procent av kostnaden för aktiviteten betalas alltid av den anställde upp till maxbeloppet 3 500 kronor. Systemet innebär stor frihet att växla mellan aktiviteter som passar varje anställds behov och intresse. 2008 genomfördes ytterligare en rekrytering av bovärdsaspiranter. Fyra började under hösten och genomgår nu aspirantprogrammet. Förutom bovärdsaspiranterna rekryterades 15 personer till tjänstemanna- sidan och tre till kollektivsidan, varav 12 tillsvidareanställda. 27 personer fick säsongsanställning inom fastighetsskötsel, 95 semestervikarier (4 v) till fastighetsskötsel och 27 semestervikarier till tjänstemannasidan. Efter en utbildning med samtliga chefer och skyddsombud genomförs nu skyddsronderna på varje arbetsplats. Ett nytt protokoll har tagits fram och den psykosociala delen av arbetsmiljön på arbetsplatsen finns med i protokollet. Revision av riskanalyser påbörjades och ska vara slutförda under 2009. Sjukfrånvarostatistiken visar att den totala frånvarostatistiken sjönk till 4,91 procent från 5,68 år 2007. Den långa sjukskrivningen, över 61 dagar låg på 2,45 procent och den korta, 0–60 dagar låg på 2,48 procent. Personalomsättningen var 5,79 procent (4,90). 21 medarbetare slutade sin anställning och 12 nya började. Sammanlagt var vi 358 (367) tillsvidare anställda vid årsskiftet. Löneökningen för Fastighetsanställdas förbunds medlemmar låg på 4,07 procent (4,33) och för SKTF s medlemmar på 4,24 (4,13) procent. Sjukfrånvaro Yngre medarbetare (tom 29 år) Medelålders (30 tom 49 år) Äldre (50 år och äldre) Totalt Kortare än 60 dagar Längre än 60 dagar Alla tillsvidare anställda Totalt Kvinnor Män Omflyttning* 2008 Antal Antal Område Adolfsberg/Mosjö 280 Baronbackarna Björkhaga Brickebacken Centrum Garphyttan Ladugårdsängen 329 Lillån/Glansh Markbacken Norrby 254 Odensbacken Oxhagen Rosta Sörbyängen Tengvallsgatan Tybble Varberga Vasa Vivalla Västhaga Summa lgh avflytt % 45 16,1 848 186 21,9 239 17 7,1 1 455 304 20,9 2 861 323 11,3 266 58 21,8 59 17,9 39 15,4 959 166 17,3 2 375 362 15,2 311 70 22,5 1 044 176 16,9 1 597 296 18,5 154 376 1 377 162 11,8 1 553 322 20,7 1 293 158 12,2 2 388 517 21,6 869 77 8,9 20 828 3 400 16,3 10,5% har flyttat ifrån ÖBO 5,8% har flyttat inom ÖBO * Studentbostäder ingår ej. Målgrupper 2008 Seniorbostäder Bostäder i kollektivhus Studentbostäder Rök-och husdjursfria bostäder Bostäder i småhus Bo bra med barn Tabell Normalårskorrigerad energiförbrukning* samt utsläpp av CO2 Förbrukn. Förbrukn. Förbrukn. 2008 energislag Fjärrvärme el för värme Olja Solvärme Pellets transporter** Totalt 2007 Förändr. mWh mWh 284 480 287 199 2 751 262 363 2 969 1 970 Uppvärmning totalt 289 826 292 886 Fastighetsel 49 757 50 283 -0,9 -7,3 650 -60,0 470 -23,0 1 598 23,0 -1,0 -1,0 % kWh/m2 2008 ton Co2 2008 208 707 72 0 0 ton Co2 2005 177 29 244 29 795 121 213 12 173 30 023 30 965 30 12 788 14 645 298 391 43 109 46 001 * beräknat utifrån den uppvärmda ytan för respektive energislag ** basåret för utsläppen av Co2 från transporter är 2006 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 33 698 472 0 0 Lgh 743 61 2 227 18 1 422 80 20 13,0 43 11,4 procent 2008 2007 3,0 3,3 3,0 4,4 7,9 7,9 4,9 5,7 2,4 2,7 2,5 3,0 4,9 5,7 5,5 6,9 4,6 4,9
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=34">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 34 k</a> under ocH MArknAd Efterfrågan på bostäder och lokaler har under verksamhetsåret varit god i Örebro. Vakansgraden för bostäder uppgick till 0,37 (0,43) procent och för lokaler till 2,69 (2,68) procent. Antalet outhyrda lägenheter uppgick vid årsskiftet till 76 (87). Efter en uppgörelse med Hyresgästföreningen höjdes hyresnivån med i genomsnitt 2,5 procent per den 1 januari 2008. Omflyttningen exklusive studentbostäder under året uppgick till 16,3 (17,1) procent varav 5,8 (5,9) procent är omflyttningar inom beståndet. ekonoMI Resultat efter finansiella poster uppgick till 56 (74) mkr. Förändringen av resultatet efter finansiella poster jämfört med samma period föregående år förklaras av följande faktorer: Resultat hyreshöjning, 2,5 procent på årsbasis Övriga hyresförändringar i fastighetsbeståndet Rabatter hyreshöjning lokaler Mkr + 29 + 9 + 5 - 2 Övriga förändringar på lokaler och garage + p-platser + 3 Fastighetsservice elförbrukning - 1 - 6 Värmeförbrukning Vatten Sophantering kabel-tv Underhåll Fastighetsskatt Fastighetsskatt, omprövning tidigare taxeringar avskrivningar Central administration Reversering av nedskrivningar nedskrivningar Resultat vid försäljning av fastigheter Ökade ränteintäkter minskade räntebidrag Räntekostnader summa förändring resultat efter finansiella poster + 1 - 2 - 1 + 5 Kostnad för lösen av avtal med kommunikationsoperatör + 17 hlU + 2 - 15 + 1 - 7 - 5 - 2 - 48 - 11 + 18 + 1 - 2 - 7 - 18 Bolagets synliga egna kapital uppgick till 1 431 (1 357) mkr per den 31 december. Soliditeten har dämed ökat till 22,9 (20,9) procent. Soliditet inklusive övervärde på fastighetsbeståndet uppgår till 48,6 (47,7) procent. fInAnsIerIng Finansverksamheten är nära kopplad till ÖBOs totala verksamhet. Ekonomiska mål och finansiell styrka ger underlag för den avvägning som ständigt måste göras. Inom ramen för tillåtna risknivåer ska upplåning, likviditet och derivatanvändande ge en låneportfölj som kan anpassas till förväntad ränteutveckling. Finansverksamheten regleras av företagets finanspolicy. Där står att ÖBO ska bedriva en aktiv finansverksamhet inom ramen för särskilda riskbegränsningar. Företagets låneskuld uppgår till 3 805 (4 092) mkr plus ett lån från moderbolaget på 450 mkr. Lånen är enbart upptagna i svensk valuta. Årets räntekostnader exklusive ränta till moderbolaget uppgår till 171,8 (162,8) mkr och intäkter av räntebidrag till 4,2 (5,8) mkr. Dessutom har företagets kassa och fordringar givit ränteintäkter till en summa av 8,4 (7,6) mkr. Upplåningen sker i konkur- rens mellan långivarna. Ett antal gånger under året har upphandling gjorts genom breda offertförfrågningar. Vårt vanliga arbetssätt är att vi har en kontinuerlig kontakt med fem till sju långivare. I våra kontakter med dem finns ett nära och utvecklande kompetensutbyte, med inslag av utbildning. låneportfÖljen Låneportföljen innehåller 29 (37) lån med ett snittbelopp på 131,2 (110,6) mkr. Lånen är fördelade mellan sju olika långivare. Andelen lån som är knutna till korta räntebaser såsom dagsränta eller tre månaders Stibor är 60 (54) procent. Under året har 9,2 miljarder kronor ränteändrats och/eller konverterats (lån med kort räntebindning räknas då flera gånger). Detta har resulterat i en sänkning av den vägda effektivräntan, ställningen vid årsskiftet och räknat framåt i tiden, med 0,74 procentenheter till 3,69 procent. Jämfört med föregående årsskifte har räntebindningstiden för låneportföljen förlängts med 1,82 år till 3,20 (1,38) år. 34 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 Outnyttjade checkräkningskrediter uppgår till 151 (277) mkr. Den vägda genomsnittsräntan uppgick för 2008 till 4,44 (4,19) procent. Säkerhet för lånen består av kommunal borgen 83,9 (73,4) procent och pantbrev i fastigheter 16,1 (26,6) procent. gArAntIAnspråk Alecta har framställt garantianspråk om 30,3 mkr avseende påstått ansvar för ÖBO beträffande förekomst av asbest i varuhusdelen av kv. Krämaren 23 som såldes till Alecta 2005. ÖBO tillbakavisar anspråket. Tvisten är ännu ej avgjord. utsIkter fÖr 2009 Hyresförhandlingen mellan ÖBO och Hyresgästföreningen resulterade i en höjning av hyrorna med i genomsnitt 2,7 procent från den 1 mars 2009, motsvarande 2,25 procent på helårsbasis. Resultatet efter finansiella poster exklusive eventuella realisationsvinster beräknas uppgå till 2,5 mkr. Under året färdigställs 16 lägenheter i kvarteret. Kaprisen och arbetet med omdaningen av Markbacken med byggnation i Örnsköldsparken fortsätter. Vakanta lägenheter 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1999–2008 Belopp mkr Räntebindning 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1–3M 4–12 M 2 år 3 år 4 år 5 år >5 år 5 % 4,5 % 4 % 3,5 % 3 % 2,5 % 2 % 1,5 % 1 % 0,5 % 0 Snittränta Marknadsränta 9901 0001 0101 0201 0301 0401 0501 0601 0701 0801 0901
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=35">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 35 f</a> ÖrslAg tIll vInstdIsposItIon till årsstämmans förfogande står enligt bolagets balansräkning: Från föregående år balanserade resultat årets resultat Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras så att till aktieägare utdelas 34,16 kronor per aktie i ny räkning överföres 506 741 112,08 75 843 896,60 582 585 008,68 1 708 000,00 580 877 008,68 582 585 008,68 Örebro 9 mars 2009 Bo Westerling Ordförande Yngve Alkman 1:e vice ordförande Mats Sjöström 2:e vice ordförande Conny Harrysson Fredrik Persson Sonja Pagrotsky Hans Blomberg Ulf Rohlén verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits 10 mars 2009 Gunilla Andersson ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 35
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=36">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 36 r</a> esultaträkning Belopp i mkr Nettoomsättning Driftkostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivning på fastigheter Bruttoresultat Administrations- och försäljningskostnader Reversering av nedskrivningar Nedskrivningar Resultat vid försäljning av fastigheter Rörelseresultat Ränteintäkter Räntebidrag Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan Koncernbidrag Aktieägartillskott Skatt Årets resultat 13 12 Not 1 2 3 4 5 2008 1 306,5 -558,6 -274,5 -32,5 -147,5 293,4 6, 7 -78,3 3,9 -20,3 39,7 8, 9, 10, 11 238,4 8,4 4,2 -195,4 55,6 0,3 -74,8 73,8 20,9 75,8 2007 1 262,6 -571,3 -261,4 -26,1 -142,9 260,9 -76,7 52,1 -9,2 21,9 249,0 7,6 5,8 -188,1 74,3 -1,0 -39,2 48,4 -9,9 72,6 Kostnadsfördelning 2008 350 300 250 200 150 100 50 0 36 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=37">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 37 n</a> oter till resultaträkning Belopp i tkr där ej annat anges. Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna redovisningsprinciper ÖrebroBostäder AB använder den funktionsindelade resultaträkningen. Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) ÅRL samt följer Redovisningsrådets rekommendationer med undantag för redovisning av koncernbidrag och aktieägartillskott. Koncernbidrag och aktieägartillskott redovisas över resultaträkningen, då denna redovisning bedöms ge en bättre information. Värderingsprinciper Tillgångar, avsättningar och skulder värderas till anskaffningsvärde, om inte annat anges. Fastigheter Färdigställda ny- till- och ombyggnader samt förbättringar av värdehöjande karaktär har aktiverats och skrivits av enligt plan. Räntekostnader under byggtiden har kostnadsförts. Avskrivningar enligt plan grundas på anläggningarnas ursprungliga anskaffningsvärden samt ev. uppskrivning och fördelas över den beräknade normala ekonomiska livslängden som framgår nedan. En intern värdering av bolagets fastigheter har gjorts under 2008 och elva fastigheter har skrivits ned med sammanlagt 20,3 mkr. Samtidigt har värdet på ett antal fastigheter som tidigare varit nedskrivna återhämtat sig, varför en reversering har gjorts med sammanlagt 3,9 mkr. Fordringar Fordringar upptas efter individuell värdering till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på tillgångarnas anskaffningsvärden och beräknade ekonomiska livslängder. Anläggningstillgångarna avskrivs linjärt enligt följande: Byggnader med värdeår - 1992 Byggnader med värdeår 1993 - Markanläggningar Inventarier Inventarier av mindre värde, understigande 10 000 kr, kostnadsförs. Finansiella instrument ÖrebroBostäder AB arbetar med derivatinstrument i syfte att uppnå önskad risknivå i låneportföljen. Premier för räntetak (cap) periodiseras över löptiden. Ränteswappar bokförs med mellanskillnaden av betalningsströmmar som räntekostnad. Vid stängning av swappar periodiseras det erhållna eller erlagda beloppet över löptiden för det underliggande lånet. Avsättningar Uppskjuten skatt har beaktats vad gäller temporära skillnader med skattesatsen 26,3 % i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR9. Se även not 13 och 26. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas i enlighet med Redovisningsrådets rekommenadation RR 7 och redovisas enligt den indirekta metoden. Not 1 Nettoomsättning Bostäder, brutto HLU-rabatter Övriga rabatter Outhyrt Outhyrt i % Bostäder, netto Lokaler, brutto Outhyrt Outhyrt i % Lokaler, netto Garage och p-platser, brutto Outhyrt Outhyrt i % Garage och p-platser, netto Debiterade energiavgifter Ersättningar från hyresgäster Fakturerade kundkostnader Övriga intäkter Vinst vid försäljning av inventarier Övriga intäkter Summa Not 2 Driftkostnader Fastighetsservice Förhandlingsersättning till Hyresgästföreningen (HGF) 1,5% 2,0% 5,0% 5 % - 33 % Ersättning till HGF för boinflytande och fritidsverksamhet Avskrivning inventarier Elförbrukning Värme Vattenförbrukning Sophantering Kabel-TV och bredband Kostnad för lösen av avtal med kommunikations operatör, bredband Förlust vid försäljning av inventarier Summa Not 3 Underhållskostnader Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll Periodiskt underhåll Summa Not 4 Fastighetsskatt Årets skattekostnad Tidigare taxeringar Summa Not 5 Avskrivningar på fastigheter Planenliga avskrivningar har gjorts enligt följande: 2008 Byggnader Uppskrivning på byggnader Markanläggningar 147 476 2007 117 730 114 456 22 682 7 064 22 682 5 736 142 874 Not 6 Administrations- och försäljningskostnader Administrations- och försäljningskostnader innehåller kostnader för företagsledning, ekonomi, uthyrning, marknadsföring, teknisk konsultation samt övrig kontorsadministration. 2008 Personalkostnader Kundförluster, netto Avskrivna byggnadsprojekt Övriga adm. kostnader Avskrivning inventarier Summa 43 383 2 871 - 29 330 2 690 78 274 2008 2007 1 174 753 1 136 461 -14 598 -13 094 -15 020 -14 964 -4 182 0,37 Not 7 Revisionskostnad Ernst & Young revisionsuppdrag andra uppdrag -4 788 0,43 1 140 953 1 103 615 118 891 113 653 -3 199 2,69 -3 043 2,68 115 692 36 127 -4 674 12,9 31 453 3 201 12 300 906 1 815 161 18 383 110 610 34 056 -4 479 13,2 29 577 3 701 11 441 1 087 2 301 259 18 789 1 306 481 1 262 591 Utöver ovanstående finns egna verksamhetslokaler till ett hyresvärde motsvarande 15 258 (14 224). 2008 2007 224 029 222 786 2 743 3 504 4 059 71 356 167 345 168 578 39 171 36 625 9 666 35 341 14 728 - 99 558 597 2008 71 135 2008 32 535 13 32 548 17 374 392 571 332 2007 73 196 203 320 188 264 274 455 261 460 2007 33 590 -7 527 26 063 2 740 3 335 3 790 65 468 36 800 Lekmannarevisorer revisionsuppdrag Summa 2008 170 26 46 242 2007 155 40 43 238 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning. Not 8 Medelantalet anställda Män Kvinnor Totalt Not 9 Personalkostnader Löner och ersättningar Styrelseledamöter, vd och vvd Övriga anställda Summa löner och ersättningar Pensionskostnader Styrelseledamöter, vd och vvd Övriga anställda Summa pensionskostnader Sociala avgifter enligt lag och avtal Uttagsskatt Övriga personalkostnader Summa personalkostnader 2008 234 149 383 2008 2 004 2007 233 144 377 2007 2 375 104 948 100 734 106 952 103 109 487 7 597 8 084 37 821 17 634 7 294 177 785 2 084 6 840 8 924 37 951 17 095 6 366 173 445 Under 2008 har till styrelsen utbetalats 413 (409), varav 82 (77) till ordföranden. Till vd och vvd har utgått lön, inkl förmåner med 1 591 (1 966). Not 10 Pensionskostnader För styrelsen finns inga avtal om pension. Avtalsenlig pension för vd utgår från 65 års ålder. Pensionsförsäkringskostnader utöver avtalad plan till vd och vvd har kostnadsförts med 85 (1 585). Pensionsförsäkringskostnader utöver avtalad plan för övriga ledande befattningshavare har kostnadsförts med 77 (52). Not 11 Avgångsvederlag För styrelsen finns inga avtal om avgångsvederlag. Vd har sex månaders uppsägningstid och 12 månaders avgångsvederlag. För övriga ledande befattningshavare i bolaget finns inga avtal avseende avgångsvederlag. Not 12 Räntekostnader Räntekostnader på fastighetslån Räntekostnader till moderbolag Övriga räntekostnader Valutakursförluster Övriga finansiella kostnader Summa Not 13 Skatt på årets resultat Årets skattekostnad Tidigare taxeringar Förändring av uppskjuten skatt Summa 2007 43 989 4 210 342 25 700 2 461 76 702 2008 2007 171 617 162 080 23 625 70 17 91 25 335 53 195 451 195 420 2008 - 8 -20 948 -20 940 188 114 2007 - 280 9 623 9 903 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 37
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=38">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 38 b</a> alansräkning Belopp i mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier Pågående nyanläggningar Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Kassa, bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR 14 15 16 5 976,2 27,3 50,3 6 053,8 17 18 0,2 42,5 42,7 6 096,5 5 980,9 25,3 54,5 6 060,7 2004 0,2 29,9 30,1 6 090,8 2005 2006 2007 2008 Not 2008-12-31 2007-12-31 Soliditet 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % 19 3,6 20 21 12,1 15,5 12,2 39,8 - 22 107,6 151,0 6 247,5 4,3 9,5 14,0 22,1 45,6 159,7 184,4 394,0 6 484,8 38 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=39">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 39 B</a> elopp i mkr eget kApItAl ocH skulder Eget kapital bundet eget kapital Aktiekapital 50.000 aktier Uppskrivningsfond Reservfond fritt eget kapital Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Ackumulerade avskrivningar utöver plan, inventarier Summa obeskattade reserver Avsättningar Avsättningar för pensioner Avsättningar för skatteprocess Avsättningar för uppskjuten skatt Summa avsättningar Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Skulder till moderbolag Statsbidrag till lokaler Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörskulder Skulder till moderbolag Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Parkeringsreverser Fastigo ansvarsbelopp Garantianspråk, Alecta Summa ansvarsförbindelser 1 325,1 4,8 2,0 30,3 37,1 1 325,1 4,8 2,0 30,3 37,1 29 24 25 26 Not 2008-12-31 2007-12-31 23 500,0 239,5 100,0 839,5 506,8 75,8 1 422,1 11,8 11,8 0,5 5,4 244,2 250,1 27 28 3 805,0 450,0 2,0 4 257,0 134,9 24,6 3,4 143,6 306,5 6 247,5 500,0 245,7 100,0 845,7 429,7 72,6 1 348,0 12,1 12,1 0,8 3,9 265,1 269,8 4 092,5 450,0 2,0 4 544,5 158,8 16,1 4,0 131,5 310,4 6 484,8 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 39
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=40">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 40 n</a> oter till balansräkning Belopp i tkr, där ej annat anges Not 14 Byggnader och mark 2008-12-31 2007-12-31 Anskaffningsvärde byggnader Ingående balans Årets byggnation och inköp Omrubricering Årets försäljning Summa anskaffningsvärde byggnader 6 755 516 6 632 473 139 711 167 255 - -3 175 -3 698 -41 037 6 891 529 6 755 516 Ackumulerade avskrivningar byggnader Ingående balans Årets avskrivning Årets försäljning Omrubricering Summa ackumulerade avskrivningar byggnader -2 131 996 -1 902 441 -117 730 -114 456 1 699 9 102 - -124 201 -2 248 027 -2 131 996 Ackumulerade nedskrivningar byggnader Ingående balans Årets nedskrivning Reversering av tidigare nedskrivningar Omrubricering Summa ackumulerade nedskrivningar byggnader -116 606 -283 785 -20 300 -9 150 3 892 52 128 - 124 201 -133 014 -116 606 Oavskrivet belopp av uppskrivningar Ingående balans Årets avskrivning Summa oavskrivet belopp av uppskrivningar Anskaffningsvärde mark Ingående balans Årets inköp Årets försäljning Omrubricering Summa anskaffningsvärde mark 787 026 809 708 -22 682 -22 682 764 344 787 026 572 785 573 532 0 -2 237 -10 131 - 6 209 3 175 570 548 572 785 Anskaffningsvärde markanläggningar Ingående balans Årets byggnation Årets försäljning Summa anskaffningsvärde markanläggningar 140 452 105 478 28 158 35 973 -4 605 -999 164 005 140 452 Ackumulerade avskrivningar markanläggningar Ingående balans Årets avskrivning Årets försäljning Summa ackumulerade avskrivningar markanläggningar BOKFÖRT VÄRDE BYGGNADER OCH MARK -33 143 -26 250 -20 696 -7 064 171 -5 736 182 -26 250 5 976 242 5 980 927 Av den totala arean används 1,6 % (1,0) för egen verksamhet. Egna rörelselokaler är uteslutande delar av fastigheter, varför en uppdelning av det bokförda värdet och avskrivningar inte kan göras på ett tillförlitligt sätt. Statliga bidrag som minskat anskaffningskostnaderna uppgår sedan 1980 till 180 579 (171 231). Byggnaderna är fullvärdesförsäkrade. Samtliga byggnader är belägna på mark med äganderätt. Som mark har upptagits det taxerade markvärdet 1981 eller gällande taxeringsvärdet vid anskaffningar 1982-1993. Vid anskaffningar därefter har markvärdet proportionerats i förhållande till taxeringsvärdet. Taxeringsvärden: Byggnader Mark Summa 2008-12-31 2007-12-31 7 091 157 7 026 611 2 438 716 2 442 969 9 529 873 9 469 580 Not 15 Inventarier Anskaffningsvärde Ingående balans Årets inköp Årets försäljning Summa anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar Ingående balans Årets avskrivning Årets försäljning Summa ackumulerade avskrivningar BOKFÖRT VÄRDE INVENTARIER Not 16 Pågående nyanläggningar Ingående balans Under året investerat Överfört till fastigheter Summa Not 17 Långfristiga värdepappersinnehav Ingående balans Förändring under året Summa Husbyggnadsvaror H.B.V. förening upa Ekobil ek.för. Fordran på hyresgäst avseende inredning Kapitalförsäkring Avräkning fastighetsförsäljning Kortfristig del Summa Not 19 Varulager Varulagret består av reservdelar och material för reparation och underhåll av lägenheter och lokaler. Värdering har skett till anskaffningsvärde. Not 20 Övriga fordringar Kortfristig del av långfristiga fordringar Övriga fordringar Momsfordran Skattefordran Summa Förutbetalda räntekostnader och upplupna ränteintäkter Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa Not 22 Kassa, bank Koncernkonto Örebro kommun Övriga likvida medel Summa Not 23 Eget kapital Aktie- Uppskriv- Reservfond Fritt eget kapital ningsfond kapital Ingående Balans 500 000 245 724 100 000 502 284 Förändring mellan bundet och fritt eget kapital Utdelning vid ordinarie årsstämma Resultat 2008 UTGÅENDE BALANS -6 253 6 253 -1 796 75 844 500 000 239 471 100 000 582 585 Av fritt eget kapital är 73 819 tkr villkorat aktieägartillskott. 40 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 2008-12-31 2007-12-31 2 465 164 -1 097 1 700 182 421 14 020 11 693 15 552 13 996 Not 21 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2008-12-31 2007-12-31 4 223 12 156 10 228 7 914 7 933 14 221 22 135 2008-12-31 2007-12-31 97 399 179 445 4 999 107 627 184 444 2008-12-31 2007-12-31 76 336 78 992 9 412 -1 920 83 828 -51 071 -53 040 -6 749 1 247 -56 573 27 255 5 955 -8 611 76 336 -6 251 8 220 -51 071 25 265 2008-12-31 2007-12-31 54 531 80 215 163 677 172 775 -167 869 -198 459 50 339 54 531 2008-12-31 2007-12-31 192 - 192 20 693 700 - 537 199 -7 192 Not 18 Långfristiga fordringar 2008-12-31 2007-12-31 6 271 520 979 794 23 000 23 000 -2 465 42 465 -1 700 29 864 Not 24 Avsättningar för pensioner Avsättningen är tryggad med kapitalförsäkring som ingår i posten långfristiga fordringar. Not 25 Avsättningar för skatteprocess Skatteverket ändrade bolagets redovisning av uttagsskatt för åren 2001 och 2002. Länsrätten avgjorde sedan ärendet till bolagets fördel i en dom 2007-04-27. Bolaget har därför åter ändrat sin redovisning fr.o.m. 2007-07-01. Med anledning av att skatteverket har överklagat domen till Kammarrätten i Jönköping har bolaget reserverat det återbetalade beloppet för åren 2001, 2002 samt skillnaden för tiden fr.o.m. 07-07-01. Kammarrätten i Jönköping har i dom 2009-01-16 ändrat Länsrättens beslut. Bolaget överväger nu att begära prövningstillstånd hos Regeringsrätten. Not 26 Avsättningar för uppskjuten skatt Skillnad redovisat och skattemässigt anskaffningsvärde, fastigheter Skillnad redovisade och skattemässiga avskrivningar, fastigheter Underskott i årets självdeklaration Summa temporära skillnader Uppskjuten skatteskuld, 26,3 resp 28 % Not 27 Skulder till kreditinstitut Av skulderna förfaller 595 000 (570 000) senare än fem år från balansdagen. Räntebärande skulder uppgår totalt till 4 255 008 (4 542 490). Limit på checkräkningskrediter uppgår till 402 000 (400 000). Ej utnyttjad del uppgår till 150 992 (276 510). Not 28 Statsbidrag till lokaler Anordningsbidrag har erhållits för vissa investeringar. Bidragen är villkorade av bl.a. ägandet och är ränte- och amorteringsfria. Not 29 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förskottsbetalda hyror Upplupna räntekostnader Upplupna personalkostnader Upplupna rabatter till hyresgäster Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa 2008-12-31 2007-12-31 81 055 73 795 14 348 10 465 19 826 19 419 13 565 12 047 14 849 15 800 143 643 131 526 2008-12-31 2007-12-31 1 127 337 1 010 732 -198 831 -63 784 - - 928 506 946 948 244 197 265 145
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=41">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 41 k</a> assaFlödesanalys Belopp i mkr Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m. Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Ökning (-) minskning (+) av lager Ökning (-) minskning (+) av fordringar Ökning (+) minskning (-) av leverantörsskulder Ökning (+) minskning (-) av övriga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av skuld Ökning (-) minskning (+) av finansiella anläggningstillgångar Utbetalt koncernbidrag/erhållet aktieägartillskott Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut 2008-12-31 55,6 131,3 -2,3 184,6 0,7 8,2 -24,0 20,0 189,5 2007-12-31 74,3 87,8 -0,3 161,8 0,7 -13,0 31,6 4,6 185,7 2004 2005 2006 2007 2008 Investeringar -173,1 50,0 -123,1 -189,7 65,1 -124,6 2 551,5 -2 839,0 -12,6 -1,0 -1,8 -302,9 -236,5 344,1 107,6 700,0 -588,1 -22,9 9,2 -1,6 96,6 157,7 186,4 344,1 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 41
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=42">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 42 r</a> evisionsberättelse Till årsstämman i ÖrebroBostäder AB Org.nr 556334-8449 Jag har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i ÖrebroBostäder AB för räkenskapsåret 2008. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig Örebro den 10 mars 2009 Gunilla Andersson Auktoriserad revisor om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen, disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. granskningsrapport Till årsstämman i ÖrebroBostäder AB Org.nr 556334-8449 Kommunfullmäktige i Örebro har utsett oss att som lekmannarevisorer granska verksamheten under år 2008 i ÖrebroBostäder AB. Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen och kommunallagen samt varit så ingående och omfattande som god sed vid detta slag av granskning kräver. Vid granskningen har vi gjort en bedömning av risker och väsentlig het i bolagets verksamhet. I vår granskning har vi haft löpande kontakt med bolagets auktoriserade revisor samt företrädare för ägaren. Örebro den 18 februari 2009 Erik Johansson Lekmannarevisor 42 Vi har fortlöpande tagit del av styrelsens protokoll, rapporter över verksamheten, styrande dokument från Örebro Kommunfullmäktige och ägarkoncernen. Vi har följt den offentliga bostadsdebatten. I underlaget för vår granskning ingår interna och allmänna policydokument, årsredovisningen samt utvalda handlingar, som belyser företagets skötsel och styrning. Vi har också haft överläggningar med styrelsens ordförande samt bolagets verkställande direktör. Vid dessa kontakter har vi särskilt uppehållit oss vid följande frågor: Koncernrelaterade frågor Ekonomi och resultat bedömningar Hyresförhandlingar Stadsdelsförnyelse Om och nybyggnadsprogram Förändrad konjunktur och lånemarknad Insatser för ”goda bostadsmiljöer” Utifrån genomförda granskningsinsatser bedömer vi att bolagets verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredställande sätt samt att den interna kontrollen, som huvudsakligen granskats av den auktoriserade revisorn, varit tillräcklig. AnnaBella Eklund Lekmannarevisor ÖrebroBostäders årsredovisning 2008
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=43">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 43 r</a> edovisning enligt ias oCh iFrs Från och med den 1 januari 2005 ska alla noterade företag publicera sina finansiella rapporter inklusive årsredovisningen för koncernen i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Övriga företag följer ännu Redovisningsrådets rekommendationer eller Bokföringsnämdens allmänna råd. Det är ännu inte tillåtet att tillämpa IFRS i sin ekonomiska rapportering fullt ut i enskilda bolag. I onoterade koncerner är det dock tillåtet. Riksdagen har skjutit upp ikraftträdandet av bestämmelserna i Årsredovisningslagen om redovisning och värdering av tillgångar till verkligt värde. ÖrebroBostäder AB kommer att avvakta den allmänna utvecklingen och även branschorganisationen SABO:s rekommendationer i frågan om att tillämpa IFRS i sin rapportering. De International Accounting Standards (IAS) som främst är aktuella för fastighetsföretag är • IAS 16 Materiella anläggningstillgångar • IAS 20 Redovisning av statliga bidrag och upplysningar om statligt stöd • IAS 23 Lånekostnader • IAS 36 Nedskrivningar • IAS 39 Finansiella instrument • IAS 40 Förvaltningsfastigheter För att illustrera hur en övergång till IFRS skulle påverka ÖrebroBostäders resultat och balnsräkning redovisas nedan en tänkt omräkning. Denna omräkning gör inte anspråk på att vara fullständig utan visar bara storleksordningen på hur IAS påverkar ÖrebroBostäders redovisning. Uppställningsformen är heller inte anpassad till IFRS utan visar bara hur posterna enligt nuvarande uppställningsform påverkas. IAs 16 Föreskriver att rörelsefastigheter redovisas till anskaffningsvärde och med tillämpliga avskrivningstider. ÖrebroBostäder har inga renodlade rörelsefastigheter utan all egen verksamhet bedrivs i delar av förvaltningsfastigheter, varför denna standard inte påverkar redovisningen. IAs 39 Föreskriver att vissa finansiella instrument som inte är säkrade ska marknadsvärderas. IAs 40 Föreskriver att förvaltningsfastigheter ska värderas enligt ”fair valuemetoden” eller ”costmetoden”. Vår bedömning är att fair value kommer att bli den vanligaste metoden, varför den har valts i redovisningen nedan. Vidare föreskrivs att utgifter som ökar fastighetens ekonomiska nytta ska aktiveras. ÖrebroBostäder har idag kostnadsfört samtliga utgifter som är skatterättsligt avdragsgilla. Vi har inte gjort någon bedömning hur mycket som enligt IAS 40 skulle ha aktiverats. Detta påverkar dock inte resultatet utan enbart en omfördelning mellan resultatposterna underhåll och värdeförändring fastigheter. Resultaträkning aktuell redovisning 2008 Nettoomsättning Driftkostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar på fastigheter Bruttoresultat Administrations- och försäljningskostnader Reversering av nedskrivningar Nedskrivningar Resultat vid försäljning av fastigheter Omvärdering av fastigheter till marknadsvärde Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Årets resultat Skatt Balansräkning aktuell redovisning 2008-12-31 TILLGÅNGAR Byggnader och mark Inventarier Pågående nyanläggningar Finansiella anläggningstillgångar Varulager Kortfristiga fordringar Kassa, bank SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Fritt eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER SOLIDITET Justering IB, IFRS Justering 1 306,5 -558,6 -274,5 -32,5 -147,5 293,4 -78,3 3,9 -20,3 39,7 238,4 12,6 -195,4 55,6 -0,7 20,9 75,8 147,5 147,5 -3,9 20,3 -17,2 0,0 -661,5 -514,8 4,0 -510,8 134,3 -376,5 Justering IFRS 2008 Belopp i mkr IFRS 2008 1 306,5 -558,6 -274,5 -32,5 0,0 440,9 -78,3 0,0 0,0 22,5 -661,5 -276,4 12,6 -191,4 -455,2 -0,7 155,2 -300,7 Belopp i mkr iFrs 08, IFRS 2008-12-31 5 976,2 7 132,3 -514,8 12 593,7 27,3 50,3 42,7 3,6 27,3 50,3 42,7 3,6 39,8 107,6 6 247,5 7 132,3 839,5 4 257,0 306,5 39,8 107,6 -514,8 12 865,0 582,6 5 193,9 -376,5 5 400,0 11,8 839,5 11,8 250,1 2 019,8 -134,3 2 135,6 -81,4 -4,0 4 171,6 306,5 6 247,5 7 132,3 22,90% -514,8 12 865,0 48,57% ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 43
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=44">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 44 F</a> lerårsöversikt Belopp i mkr Resultaträkningen hyresintäkter netto Resultat efter finansiella poster Redovisat resultat efter skatt Utdelning Balansräkningen Fastigheternas bokförda värde Ny- och ombyggnader Taxeringsvärden Fastighetslån Balansomslutning Diverse fakta Antal lägenheter Vakanta lägenheter vid årets slut Prima lokaler Area lägenh. och prima lokaler 1 000 m² Antal nyproducerade lägenheter Årsarbetare Nyckeltal Synligt eget kapital Soliditet i % Balanslikviditet i % Räntabilitet på eget kapital i % Räntabilitet på totalt kapital i % Driftnetto Direktavkastning i % Räntetäckningsgrad i % Bruttolåneränta i % Ränta efter subventioner i % 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9) 10) 11) 12) 1) 2) 2008 1 288 55,6 75,8 1,7 5 976 164 9 530 3 805 6 247 23 069 76 1 027 1 658 45 383 1 431 22,9 49 4,0 3,9 441 7,37 204 4,44 4,35 2007 1 244 74,3 72,6 1,8 5 981 173 9 470 4 092 6 485 23 059 87 1 031 1 658 85 377 1 357 20,9 127 5,6 4,1 404 6,79 215 4,19 4,06 2006 1 214 126,1 108,0 1,6 5 914 140 8 601 3 981 6 252 22 973 110 1 011 1 655 48 382 1 285 20,6 82 10,2 4,6 380 6,48 265 3,58 3,35 2005 1 225 44,8 47,5 1,5 5 816 142 8 528 4 017 6 178 23 117 115 983 1 650 29 387 1 178 19,1 79 3,9 3,5 372 6,36 204 3,82 3,59 2004 1 201 224,4 176,5 1,8 5 875 211 8 552 4 311 6 422 23 299 84 1 155 1 672 164 383 1 132 17,6 155 21,5 6,7 398 7,02 282 4,08 3,87 Definitioner 1) För 2008 enligt styrelsens förslag 2) Inkluderar mark och markanläggningar 3) Redovisat eget kapital plus obeskattade reserver minskat med 28% schablonskatt 4) Synligt eget kapital i förhållande till balansomslutningen 5) Omsättningstillgångar i förhållande till kortfristiga skulder 6) Resultat efter finansiella poster delat med genomsnittligt synligt eget kapital 7) Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader delat med genomsnittligt totalt kapital 8) Resultat före avskrivningar på fastigheter 9) Driftnetto delat med genomsnittligt bokfört värde på fastigheterna 10) Rörelseresultat plus avskrivningar och finansiella intäkter (inkl. räntebidrag) samt avdrag för skatter och amorteringar delat med bruttoräntekostnad 11) Räntekostnad delat med genomsnittliga räntebärande skulder 12) Nettoräntekostnad delat med genomsnittliga räntebärande skulder Kr per m² prima area om ej annat anges Bokfört värde, fastigheter Marknadsvärde fastigheter Taxeringsvärde fastigheter Fastighetsskuld Hyresintäkt bostäder brutto 1) Hyresintäkt lokaler brutto 1) Resultaträkningen Hyresintäkter Övriga intäkter Fastighetsservice Elförbrukning Värmekostnader Vattenförbrukning Sophantering Kabel-TV och bredband Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll Periodiskt underhåll Fastighetsskatt Avskrivningar på fastigheter Administrativa kostnader Reversering av nedskrivningar Nedskrivningar Resultat vid försäljning av fastigheter Finansiella intäkter Räntebidrag Räntekostnad Bokslutsdispositioner Skatt Resultat 44 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 2008 3 604 7 596 5 748 2 566 792 757 776,89 11,09 -141,39 -43,04 -100,93 -23,63 -22,09 -5,83 -42,90 -122,63 -19,63 -88,95 -47,21 2,35 -12,24 23,92 5,05 2,56 -117,87 -0,41 12,63 45,74 2007 3 608 7 911 5 713 2 740 790 742 750,37 11,34 -140,59 -39,50 -101,70 -22,20 -21,32 -19,37 -44,16 -113,57 -15,72 -86,19 -46,27 31,45 -5,52 13,19 4,62 3,47 -113,49 4,95 -5,97 43,82 2006 3 574 6 860 5 198 2 678 752 720 733,93 10,34 -139,06 -34,90 -103,08 -21,80 -19,17 -7,82 -38,94 -122,93 -26,86 -83,07 -41,23 57,85 -0,36 0,27 3,03 6,36 -96,34 5,92 -16,87 65,27 2005 3 526 6 107 5 170 2 708 752 724 742,51 8,97 -130,22 -34,77 -101,37 -21,98 -21,00 -7,24 -37,49 -145,23 -26,96 -84,22 -41,54 13,08 11,82 3,26 6,49 -106,95 5,61 -3,96 28,81 2004 3 513 5 895 5 115 2 847 733 737 718,30 9,28 -123,59 -31,49 -99,52 -20,59 -21,33 -6,38 -36,35 -123,98 -26,62 -77,58 -39,68 133,05 -19,73 4,74 6,34 6,04 -116,73 4,60 -33,24 105,54 1) Avser hyresnivå den 1 januari året efter.
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=45">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 45 v</a> ärdering av Fastighetsbeståndet Det bokförda värdet av en fastighet motsvarar fastighetens produktionskostnad vid nyuppförandet alternativt köpeskillingen samt kostnader i samband med detta vid ett övertagande. Till detta har årliga avskrivningar dragits bort samt eventuella investeringar lagts till. För vissa fastigheter har upp respektive nedskrivningar gjorts, vilket har påverkat det bokförda värdet. Detta bokförda värde överstämmer ibland inte med fastighetens verkliga värde (marknadsvärde) då detta är bland annat beroende av tillgång och efterfrågan på den lokala fastighetsmarknaden samt det allmänna konjunkturläget. Detta marknadsvärde kan förändras både snabbt och mycket. Fastigheternas bokförda värde uppgick 20081231 till 5 976 mkr, vilket motsvarar 3 604 kr per kvadratmeter. Taxeringsvärdet fastställs vid en fastighetstaxering. Nuvarande taxeringsvärde ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet året innan taxeringsåret. Fastigheternas taxeringsvärde uppgick 20081231 till 9 530 mkr, vilket motsvarar 5 748 kr per kvadratmeter. Ett fåtal fastigheter, så kallade specialenheter, saknar taxeringsvärde. MArknAdsvärde För att bedöma eventuella behov av nedskrivning av fastigheternas bokförda värden har en intern marknadsvärdering gjorts av hela beståndet. Marknadsvärdet ska spegla vad ”marknaden” är beredd att betala för en fastighet och definieras som: ”Mest sannolikt pris för en fastighet vid en viss angiven värdetidpunkt på en fri och öppen marknad”. Marknadsvärdet har bedömts via en intern avkastningsvärdering där förväntade framtida driftnettoöverskott, räntebidrag samt ett restvärde vid kalkylperiodens slut nuvärdeberäknats med en kalkylränta under 10 år. ÖBOs fastigheter har delats in i 23 värdeområden med olika avkastningskrav beroende på lokalanvändning och läge. En rimlig antagen nivå för 2009års hyror har används i värderingen medan drift och underhållskostnader är marknadsanpassade till en långsiktig nivå, så kallad normalanpassning. Det bortfall i hyror, så kallad vakans som förekommer är också långsiktigt bedömt. Uppgifter om drift och underhållskostnader, vakanser, inflation, hyresutveckling, drift och underhållsutveckling samt direktavkastningskrav har erhållits från Svefa AB. Driftoch underhållskostnaden har justerats i de fall där hyresgästen själv står för vissa driftkostnader. Svefa AB har även översiktligt granskat den värderingsmodell som använts. Värderingsmodellen är emel- lertid inte lämpad för friliggande småhus varför en ortsprismetod (k/t-faktorn) har använts för att värdera dessa fastigheter. Vissa fastigheter som i huvudsak är obebyggda tomter eller projektfastigheter har, i de fall ett taxeringsvärde finns, värderats enligt en ortsprismetod (k/t-faktorn), alternativt då detta saknats, fått marknadsvärdet 0. Då fastigheterna förvaltas av ÖBO själva så har ingen ytterligare besiktning gjorts för att bedöma allmän standard, skick samt underhållsbehov. Detta bedöms för övrigt som gott över hela beståndet. Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid årsskiftet 2008/2009 till 12 594 mkr, vilket motsvarar 7 596 kr per kvadratmeter. Marknadsvärde och övervärde fastigheter, mkr 2008-12-31 2007-12-31 2006-12-31 2005-12-31 2004-12-31 12 594 Marknadsvärde Bokfört värde Övervärde 5 976 6 618 13 113 5 981 7 132 Kalkylränta (Direktavkastning + inflation) Direktavkastningskrav* bostäder Direktavkastningskrav* lokaler Drift- och underhållskostnader*, bostäder Drift- och underhållskostnader*, kommersiella lokaler Drift- och underhållskostnader*, enklare lokaler Drift- och underhållsutveckling* Långsiktig vakans* (ekonomisk) bostäder Långsiktig hyresutveckling* * Svefa AB ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 45 11 351 5 914 5 437 Följande antaganden ligger till grund för värderingen Inflation* 10 074 5 816 4 258 9 857 5 875 3 982 2,0 % per år 5,50 % - 11,00 % 3,50 % - 9,00 % 6,00 % - 11,50 % 325 – 435 kr/kvm 160 – 315 kr/kvm 180 – 255 kr/kvm 2,0 % 0,3 % - 3 % 2,0 %
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=46">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 46 ö</a> rebrobostäders Fastighetsbestånd 2009-01-01 Antal Fastigheter VIVALLA Rörströmsälven 11-14 Rörströmsälven 7-8, 15 Rörströmsälven 1-3 Långseleån 1-5 Långseleån 6-8, Rörströmsälven 23 Rörströmsälven 5 Rörströmsälven 4-6 Långseleån 9, 11, Rörströmsälven 7,19 Summa Vivalla VARBERGA-OXHAGEN Varberga 1-2, 14 m fl Varberga 5, 10-11 Varberga 12-13 m fl Varberga 9 m fl Oxhagen 5-6 Oxhagen 2-4 Vindflöjeln 2, 6 Vindhjulet 1, Vindmätaren 1-2 Lusthuset 1, Regnet 2 m fl Summa Varberga-Oxhagen CENTRUM MED VASA Lärkan 10-12, Måsen 23 m fl Krämaren 26, Bryggaren 16 m fl Repslagaren 9,21, Smedjebacken 14-16 m fl Tunnbindaren 18, Tågmästaren 23 Tunnbindaren 16, Kornboden 16 m fl Klockgjutaren 1, 17-19, Mekanikern 4-6 m fl Stansaren 5, Pinnaren 10-12 m fl Klövern 19-20, Väpplingen 5-6 m fl Lejongapet 2-3, 7-9,Gurkan 10 m fl Summa Centrum med Vasa ROSTA-MARKBACKEN MED GARPHYTTAN Tegelmästaren 1, 6, Tegelmästaren 3-4, Tegelbäraren 3 Murteglet 1, Tegelslageriet 1-3 m fl Gäddan 1, Smeden 2,4-6 m fl Tusenskönan 1, 3-4 Stjärnfallet 1 Begonian 1-2, Pingsliljan 1-5 Stjärnfallet 1, 3-4, Stjärnspelet 2 m fl Garphyttan 5:10,12, Östra Via 1:118 m fl Summa Rosta-Markbacken m. Garphyttan Prosagatan-Versgatan Skaldegatan-Poesigatan Vivallaringen-Författargatan Visgatan-Lyrikgatan Krönikegatan-Balladgatan Vivallaskolan Diktargatan Balladgatan-Strofgatan-Vivalla C Varbergagatan 1-56, 70-84 Varbergagatan 57-69, 85-131 Varbergagatan 132-192 Varbergagatan 193-250 Tornfalksgatan jämna Tornfalksgatan udda nr, 144-162 Skäpplandsgatan Stånggatan-Spannlandsgatan-Tunnl.gatan Grönsångaregatan-Björkhaga Öster Krämaren m m Hållstugan-Smedjebacken Fabriksgatan-Tunnbindargränd Drottninggatan-Tunnbindargränd Köpmangatan-Änggatan-Kungsgatan Ekängsgatan-Boskärsgatan-Södermalm Norrgatan-Thulegatan Karlslundsgatan-Gustavsgatan Örnsköldsgatan 95-193, Lertagsgatan Örnsköldsgatan 1-91 Lertagsgatan udda-Apelvägen Smeden-Rosta Strand Östra Vintergatan Västra Vintergatan Tengvallsgatan Del av Östra o Västra Vintergatan Garphyttan NORRBY-BARONBACKARNA MED VASA-LILLÅN-GLANSHAMMAR Eldskriften 1, Balladen 4 m fl Skådespelet 1, Lektionen 2 m fl Generalen 1,3, Rakan 9-11 m fl Låset 1, Gångjärnet 1-2 m fl Tumstocken 3-7, Passaren 5-7 m fl Sågen 2-4, Kilen 15-17 m fl Vattenpasset 13-16 m fl Hundlokan 1,6-10, Hampan 2,7,12-14 m fl Ölmbrotorp 1:160,79, Glanshammar 12:1 m fl Lars Wivallius Hj. Bergmans väg, Barongatan, Brogatan Majorsgatan-Norrbygatan-Hjorttorpsplan Krukmakargatan-Höglunda.-Rickardb. Hovstavägen-Längbrogatan m fl Hjorttorpsvägen-Berggatan-Bromsgatan Slottsgatan, Skolgatan-Sofiagatan Västra Nobelgatan-Malmgatan Hertig Karls Allé-Glanshammar-Lillån Summa Norrby-baronbackarna med Vasa-Lillån-Glanshammar TYBBLE MED LADUGÅRDSÄNGEN-ADOLFSBERG-ODENSBACKEN Boxhandsken 14, Spikskon 16 m fl Bottenhavet 2, 12 m fl Sörbygården 1, Dillen 1 m fl Ladugårdskarlen 1, Klacken 12-13 m fl Mellösa 2:31-32, Talby 2:65 m fl Gräshoppan 1-3,6-7, Schäfern 1 m fl BRICKEBACKEN-ÖBO STUDENT Grantoppen 5, Granspiran 1 Enriset 1-2, Björkstammen 1 Granbarret 1, Björkriset 1 m fl Tallkronan 1, Tallstammen 1 m fl Grantoppen 4, Tallbarret 1 m fl Bottenhavet 4, 13, Maskinisten 9 Tallkotten 1-2 m fl Universitetet 2-3 Summa Brickebacken-ÖBO Student SUMMA ÖREBROBOSTÄDER Salsmästargatan-Hagmarksgatan Tybblegatan m m Kumminvägen-Hemmansvägen Ladugårdsängen, Boskärsgatan Odensbacken-St. Mellösa Adolfsberg Summa Tybble med Ladugårdsängen-Adolfsberg-Odensbacken Granrisvägen, centrum Enrisvägen-Björkrisvägen höga Björkrisvägen låga-Granrisvägen låga/ojämna Tallrisvägen låga/jämna, höga Tallrisvägen låga/udda-Björkrisv.höga/jämna STUDENT Drakenbergsgatan Tybblegatan STUDENT Grankottevägen-Åstadalsvägen STUDENT Studentgatan 4 3 3 5 4 1 2 3 25 5 3 3 5 2 3 2 5 9 37 27 7 14 3 5 12 12 10 23 113 3 2 5 10 3 1 8 3 18 53 4 3 11 5 25 18 11 23 24 124 19 4 4 30 29 22 108 2 3 3 3 3 3 3 2 11 51 7 - 6 - 16 2 27 88 81 88 6 52 133 23 22 144 63 51 59 116 80 127 72 85 39 15 33 17 27 88 16 18 45 47 97 29 27 124 160 131 74 63 53 - 2 36 55 9 52 122 46 54 63 450 490 532 244 141 142 166 164 - 40 175 149 251 141 104 144 161 366 31 55 179 167 143 151 140 189 173 229 173 82 83 181 145 257 343 120 107 140 148 128 108 244 228 233 197 198 135 247 234 196 100 153 91 174 114 128 141 134 70 83 77 73 99 95 128 162 - 74 54 153 172 154 112 101 146 1 312 203 90 99 116 81 120 116 93 96 117 123 148 100 131 170 130 216 60 71 171 188 262 188 111 64 72 88 74 202 262 116 74 93 85 77 84 121 135 141 1 - - 59 37 41 69 54 - 28 32 25 35 26 22 57 80 - 75 126 26 50 78 88 - 30 19 20 29 797 1 544 928 340 22 25 29 47 16 37 24 4 10 298 1 458 1 149 214 56 36 57 12 25 1 69 33 52 752 1 619 1 218 341 84 60 61 83 10 70 155 1 021 832 368 25 38 51 28 51 - - - 22 1 809 921 559 193 19 40 57 26 25 - 24 30 11 15 9 7 6 7 - 3 42 8 5 39 - 1 19 11 - 5 3 13 63 4 10 1 - - - 6 6 4 - 11 - 18 4 - 5 - 9 36 - 25 2 - 2 28 2 - - - 406 368 342 389 411 - 182 293 93 1 072 685 320 221 2 391 365 561 411 333 314 446 500 444 448 520 1 402 1 354 446 100 3 822 447 384 427 379 377 434 423 417 409 88 3 697 269 284 406 344 480 599 376 189 266 94 3 213 428 455 460 471 499 458 487 397 324 49 3 979 591 556 384 329 311 280 75 2 451 330 358 348 386 391 521 573 609 34 3 516 482 4 424 9 037 6 725 2 222 661 23 069 Redovisningsenhet fastigheter Antal lägenheter <=1rok 2rok 3rok 4rok >=5rok Totalt 46 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=47">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 47 A</a> ntal lokaler 4 4 1 1 2 2 1 41 56 6 38 16 6 5 10 27 - 2 110 35 100 76 13 45 71 10 14 33 397 12 7 9 24 37 19 14 23 3 148 39 29 14 11 17 10 9 19 5 153 20 3 4 12 33 16 88 28 3 2 4 2 18 2 16 75 Lägenhetsyta 30 637 27 763 28 814 31 476 32 317 - 15 130 23 071 189 208 23 665 35 593 26 139 20 048 24 330 33 785 27 089 35 536 38 913 265 099 28 059 25 086 37 151 26 339 21 213 28 521 26 787 24 224 28 351 245 730 16 240 18 374 27 132 25 470 32 532 36 402 26 432 11 891 17 016 211 489 26 413 26 475 30 352 29 416 29 646 24 646 33 065 25 580 22 249 247 842 39 432 37 674 27 076 27 617 20 264 23 245 175 307 20 003 20 115 24 584 27 740 26 870 12 780 13 540 14 255 159 887 1 027 1 494 563 Areor m² Lokalyta 473 529 123 123 153 15 390 183 12 740 29 715 334 7 516 1 454 578 1 987 1 205 10 887 - 142 24 103 3 004 12 981 11 303 748 7 337 10 927 736 2 569 4 117 53 721 4 009 364 1 830 2 342 3 399 1 387 884 2 942 93 17 250 4 734 2 420 346 1 652 4 622 1 191 2 597 1 634 83 19 279 1 754 460 565 1 174 2 091 1 226 7 271 6 495 151 175 208 106 3 758 100 1 119 12 111 Totalyta 31 110 28 292 28 937 31 599 32 470 15 390 15 313 35 811 218 922 23 999 43 109 27 593 20 627 26 317 34 990 37 977 35 536 39 055 289 202 31 062 38 067 48 454 27 087 28 550 39 448 27 523 26 792 32 468 299 452 20 249 18 738 28 962 27 812 35 931 37 789 27 316 14 832 17 109 228 739 31 147 28 895 30 698 31 068 34 268 25 837 35 661 27 215 22 333 267 122 41 186 38 135 27 641 28 791 22 356 24 471 182 579 26 498 20 266 24 759 27 948 26 976 16 538 13 640 15 374 171 999 163 451 1 658 014 Årshyror, kr Lägenheter 20 850 132 19 888 764 19 539 688 21 316 924 22 001 838 - 10 414 464 15 560 730 16 562 112 25 603 176 18 160 012 14 083 504 17 352 480 24 220 434 21 225 300 26 186 988 25 060 704 25 135 968 21 605 736 33 150 744 22 444 668 16 961 388 22 569 276 21 456 648 19 522 056 22 100 616 13 965 948 15 352 824 20 482 980 20 203 374 28 811 268 33 364 752 19 774 440 10 800 540 12 627 096 22 059 468 23 402 316 24 735 132 22 187 088 24 717 792 20 160 912 30 612 420 21 603 912 16 097 592 38 935 800 31 128 036 21 892 380 23 114 496 14 218 920 18 831 408 148 121 040 14 836 644 15 268 004 17 415 736 19 537 446 19 141 242 15 574 746 14 150 388 16 436 354 Lokaler 446 364 573 372 110 436 110 436 157 368 10 914 948 107 544 9 465 888 129 572 540 21 886 356 182 220 5 365 992 573 588 330 780 1 029 012 767 292 10 344 420 - 140 760 188 454 710 18 734 064 3 988 032 11 917 008 9 994 740 618 408 5 505 744 7 476 132 379 524 2 726 328 2 579 268 204 947 100 45 185 184 2 798 292 241 944 579 648 2 041 848 1 638 648 653 388 313 368 2 090 664 40 152 175 383 222 10 397 952 2 230 260 1 816 152 350 952 988 968 3 519 516 1 002 300 2 186 064 810 144 39 552 205 576 632 12 943 908 1 049 568 261 804 420 564 882 348 967 800 952 728 4 534 812 5 324 784 90 516 119 580 129 456 72 420 3 589 020 13 680 683 916 132 360 560 10 023 372 1 184 415 804 123 705 648 Hyra kr m²/år Lägenh. Lokal 681 716 678 677 681 688 674 685 700 719 695 702 713 717 784 737 644 711 896 861 892 852 800 791 801 806 780 834 860 836 755 793 886 917 748 908 742 829 835 884 815 754 834 818 926 845 724 829 987 826 809 837 702 810 845 742 759 708 704 712 1 219 1 045 1 153 828 792 944 1 084 896 896 1 027 709 589 743 737 546 714 395 572 518 637 950 991 777 1 328 918 884 827 750 684 516 1 061 627 841 698 665 317 872 482 471 354 711 432 603 471 750 1 014 599 761 841 842 496 475 671 598 569 744 751 463 777 624 820 599 683 622 683 955 137 611 828 757 Bokfört värde tkr 59 849 70 916 81 435 60 081 63 978 80 068 63 289 105 260 584 877 43 133 93 843 42 979 34 758 82 332 103 755 102 300 60 906 100 258 664 264 155 782 161 176 386 337 116 578 85 845 100 580 86 836 85 019 91 682 1 269 835 121 830 101 808 72 494 74 676 250 334 146 986 47 954 63 810 51 507 931 398 140 783 211 157 117 774 76 691 112 003 75 565 165 923 82 898 67 851 1 050 646 339 989 142 029 104 076 213 159 51 874 129 614 980 741 92 361 44 356 45 846 51 019 52 653 103 762 46 819 57 667 494 482 Marknadsvärde tkr 114 518 136 063 135 692 114 043 117 984 77 963 73 409 149 372 919 043 99 128 193 924 104 487 80 459 112 649 156 950 264 856 218 154 189 001 1 419 609 396 290 475 650 702 492 365 191 301 460 390 837 305 897 258 268 270 193 3 466 277 130 085 125 303 174 139 202 745 320 492 369 118 136 548 125 404 76 382 1 660 217 207 570 250 681 225 622 181 700 260 644 196 569 382 266 287 378 122 526 2 114 956 587 663 311 801 242 121 332 771 73 658 286 703 1 834 718 137 352 96 590 106 703 117 654 118 570 243 780 125 590 232 644 1 178 882 5 976 242 12 593 702 Taxeringsvärde tkr 105 729 89 509 101 419 108 529 110 314 - 54 072 117 680 687 252 89 705 156 072 101 109 76 840 96 500 131 141 210 502 206 555 215 275 1 283 699 225 731 315 194 454 776 219 185 205 210 284 417 206 890 202 165 224 593 2 338 161 76 577 82 816 108 246 197 226 263 109 295 620 166 560 99 990 59 873 1 350 017 207 133 212 606 199 846 189 339 227 179 204 285 284 243 215 108 115 349 1 855 088 291 258 249 253 179 231 223 093 50 583 174 451 1 167 869 96 696 80 623 97 715 107 392 106 255 145 600 76 444 137 062 847 787 9 529 873 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 47
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=48">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 48 Ö</a> BOs styrelse 2008 styrelsen Bo Westerling (m) ordförande Yngve Alkman (fp) förste vice ordförande Mats Sjöström (s) andre vice ordförande Conny Harrysson (kd) ledamot Fredrik Persson (mp) ledamot Sonja Pagrotsky (s) ledamot Hans Blomberg (v) ledamot Hannah Ljung (m) suppleant Rasmus Persson (c) suppleant Yusuf Abdow (s) suppleant Hans Lander vd 1 januari–30 maj Roger Rådström tf vd 1 juni–31 december Björn Forsberg sekreterare revIsor utsedd Av årsstäMMAn Gunilla Andersson, auktoriserad revisor, Ernst & Young suppleAnt Kaj Gustafsson, auktoriserad revisor, Ernst & Young lekMAnnArevIsorer Erik Johansson (m) AnnaBella Eklund (s) suppleAnter Eva Johansson (m) Anders Sandberg (s) personAlrepresentAnter AnnaKarin StrömbergWelin, SKTF Kaj Edwertz, Fastighetsanställdas förbund Mona Liljenskog, ersättare SKTF Hanne Andersen, ersättare Fastighetsanställdas förbund yusuf Abdow organisationen ÖBOs organisation består av en politiskt tillsatt styrelse som har det övergripande ansvaret för företaget och verksamheten. Organisationen är uppdelad i ett antal enheter: • Förvaltningen som ansvarar för våra bostäder är indelad i sju distrikt där bovärdarna ingår. • Teknik ansvarar för energi och byggtekniska frågor. • Marknad & Uthyrning ansvarar för Bobutik och Kundtjänst,. • ÖBO Produktion ansvarar för fastighetsskötsel, reparationer, underhåll med mera. • Övriga enheter består av Ekonomi, Personal, Kommunikation-UtvecklingÖBO Lokaler. styrelse fÖrvAltnIng ekonoMI teknIk personAl MArknAd & utHyrnIng Öbo produktIon koMMunIkAtIon utvecklIng Öbo lokAler 48 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 Hyresgäster bovärdAr dIstrIkt vd HAns bloMberg yngve AlkMAn
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=49">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 49 s</a> onjA pAgrotsky fredrIk persson conny HArrysson ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 49 roger rådstrÖM rAsMus persson MAts sjÖstrÖM HAnnAH ljung HAns lAnder bo westerlIng bjÖrn forsberg
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=50">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 50 ö</a> bo i örebro oCh örebro kommun 50 ÖrebroBostäders årsredovisning 2008
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=51">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 51 Ö</a> rebrobostäder Ab Besöksadress: Krämartorget Box 8033 700 08 ÖREBRO Telefon: 01919 42 00 Telefax: 01919 43 00 Epost: obo@obo.se Hemsida: www.obo.se Styrelsens säte: Örebro Öbo produktIon Besöksadress: Varbergagatan 75 Box 8033 700 08 Örebro Öbo lokAler Besöksadress: Krämartorget Box 8033 700 08 Örebro
<a href="/v5/viewer/files/Default_s.aspx?gKey=v4snqvcf&gInitPage=52">Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 52 F</a> oto: Alexander von Sydow, Magnus Wahman • Gästskribent: Pelle Svensson • Form: Catarina Örn • Tryck: Prinfo Welins Tryckeri
