Årsredovisning 2018 1
Årsredovisning 2018 2018 i korthet
Årsredovisning 2018 Vd har ordet
Årsredovisning 2018 Verksamhetsstyrning
Årsredovisning 2018 Kunder
Årsredovisning 2018 Projekt- och fastighetsutveckl
ing
Årsredovisning 2018 Nyproduktion
Årsredovisning 2018 HÅLLBARHETSRAPPORT
Årsredovisning 2018 Marknaden och fastighetsbestån
det
MARKNADEN OCH FASTIGHETSBESTÅNDET God fart på fas
tighetsmarknaden, men tilltagande oro. Transaktionsmarknaden 2018 har varit relativt stark med liknande transaktionsvolym som förra året. Under året försämrades marknaden för projektutveckling främst avseende bostadsrätter. Transaktionsvolymen uppgick till nästan 160 miljarder kronor och avkastningskraven sjönk något för de flesta fastighetstyper. OMVÄRLDEN OCH SVENSK EKONOMI Under året har världskonjunkturens positiva trend mattats av något. Avmattningstendenserna är tydligast i Europa och Kina, medan den amerikanska ekonomin visar fortsatt styrka. I USA finns dock orosmoment kopplade till Trumps handelskrig. I Storbritannien är frågan om Brexit fortfarande pågående. Den politiska oron i Frankrike har påverkat landets ekonomi. Marknaden oroar sig för Italiens stora statsskuld och problem i banksektorn, medan Tysklands ekonomi är fortsatt relativt stark. Kinas ekonomi tappar nu momentum till följd av handelskriget och minskad inhemsk efterfrågan. I USA har Federal Reserve efter flera räntehöjningar under våren börjat ha en mjukare ton som indikerar att ränte höjningstakten kan avta. Europeiska centralbanken indikerar att deras första räntehöjning ligger längre fram i tiden. I Sverige bromsar tillväxten in med något oroande signaler från både exportindustrin och den inhemska efterfrågan, trots expansiv politik. Efter att ha varit den främsta tillväxtmotorn de senaste åren bidrar nu det minskade bostadsbyggandet till avmattningen. Den fortsatt expansiva politiken och de låga räntorna bidrar dock till att motverka nedgången. De underliggande förutsättningarna för investeringar och konsumtion är fortsatt goda. Sverige har en sårbarhet med relativt höga bostadspriser och begränsade penningpolitiska möjligheter. Sysselsättningen är fortsatt stark även om tecken på en avmattning börjar skönjas. Byggstarter av bostäder, främst bostadsrätter, har minskat kraftigt under året och match ningsproblemet mellan behovet och möjligheten att efterfråga bostad har blivit allt tydligare. Både korta och långa räntor har legat relativt stabilt, med mindre svängningar, och trenden är att korta räntor går upp och långa räntor snarast går ner. Inflationstakten avtar vilket gör att Riksbanken sänkt sin räntebana något. FASTIGHETSMARKNAD OCH TRANSAKTIONER Intresset för att investera i bostadshus med hyresrätter har varit stort de senaste åren och under 2018 har intresset inte avtagit. Det finns inga tydliga tecken på att intresset kommer att avta, även om det finns en oro på marknaden för utveckling av bostadsrätter, som kan påverka framåt. Fastighetsmarknaden präglas i övrigt för de flesta aktörer av god tillgång på kapital till låg ränta, låga vakanser och stabila kassaflöden. Andelen svenska investerare är hög samtidigt som intresset bland utländska investerare har ökat. Under året har bostäder och kontor varit de mest attraktiva investeringsobjekten, även om flera andra segment såsom handel, lager/logistik, samhällsfastigheter och hotell varit intres santa för investerare. Transaktionsmarknaden 2018 har varit stark och transaktionsvolymen nådde nästan 160 miljarder kronor. Avkastningskraven sjönk lite för de flesta fastighetstyper. Svenska aktörer var dominerande med knappt 75 procent av transaktionsvolymen, samtidigt som de nettoköpande internationella aktörernas andel var den högsta sedan finanskrisen 2008. Sett till olika fastighetssegment var bostäder störst med över 30 procent av transaktionsvolymen, följt av kontor med cirka 20 procent. Mest kapital attraherade fastighetsmarknaden i Stockholm med över 40 procent av omsättningen. Malmö ökade till cirka 13 procent och Göteborg minskade till cirka 10 procent. Övriga regionstäder stod för cirka 25 procent av omsättningen. Investerarna har de senaste åren rört sig längre ut på riskskalan och varit beredda att ta större risk för att finna avkastning. Under senare tid har investerare dock blivit försiktigare och avkastningskraven har tydligare börjat spegla skillnaden mellan bra respektive dåliga lägen och objekt. HYRESMARKNADEN FÖR BOSTÄDER Sveriges befolkning ökar med cirka en procent årligen och även om bostadsbyggandet har ökat de senaste åren, är efter frågan på bostäder mycket stor. Behovet av hyresrätter är särskilt stort. Vid årsskiftet 2017 fanns det enligt Statistiska centralbyrån cirka 4,9 miljoner bostäder i Sverige, varav cirka 2,1 miljoner småhus och 2,8 miljoner lägenheter. Av antalet lägen heter är cirka 1,4 miljoner hyresrätter i flerbostadshus. Nyproduktionen av hyres rätter har ökat och ligger på de högsta nivåerna på mycket lång tid, även om byggstarterna nu sjunker igen. Efter frågan på hyresrätter är dock betydligt högre än tillgången, speciellt i storstäderna och på tillväxtorter. STARK EFTERFRÅGAN PÅ WILLHEMS MARKNADER Efterfrågan på boende är fortsatt stark på alla delmarknader där Willhem har verksamhet. Vi ser inga tendenser till avmattning på dessa tillväxtorter, snarare tvärtom. På nästan alla orter finns universitet eller högskolor, befolkningen ökar och det råder bostadsbrist. Den låga vakans bolaget har är relaterad till naturlig omflyttning. Källa: SEB och Handelsbanken, Savills Sweden AB och Newsec Advice AB WILLHEM ÅRSREDOVISNING 2018 27
Årsredovisning 2018 Fastighetsvärdering
Årsredovisning 2018 Finansiering
Årsredovisning 2018 Bolagsstyrningsrapport
Årsredovisning 2018 Styrelse
Årsredovisning 2018 Ledning
Årsredovisning 2018 FINANSIELL RAPPORTERING
Årsredovisning 2018 Förvaltningsberättelse
Årsredovisning 2018 Koncernens rapporter
Årsredovisning 2018 Koncernens redovisningsprincip
er och noter
Årsredovisning 2018 Moderbolagets räkningar
Årsredovisning 2018 Moderbolagets redovisningsprin
ciper och noter
Årsredovisning 2018 Årsredovisningens undertecknan
de
Årsredovisning 2018 Revisionsberättelse
Årsredovisning 2018 Nyckeltal och definitioner
Årsredovisning 2018 Fastighetsförteckning
Årsredovisning 2018 Kompletterande hållbarhetsinfo
rmation och GRI-index