Årsredovisning 2018 1
Årsredovisning 2018 2018 i korthet
Årsredovisning 2018 Vd har ordet
Årsredovisning 2018 Verksamhetsstyrning
Årsredovisning 2018 Kunder
Årsredovisning 2018 Projekt- och fastighetsutveckl
ing
Årsredovisning 2018 Nyproduktion
Årsredovisning 2018 HÅLLBARHETSRAPPORT
Årsredovisning 2018 Marknaden och fastighetsbestån
det
Årsredovisning 2018 Fastighetsvärdering
Årsredovisning 2018 Finansiering
Årsredovisning 2018 Bolagsstyrningsrapport
Årsredovisning 2018 Styrelse
Årsredovisning 2018 Ledning
Årsredovisning 2018 FINANSIELL RAPPORTERING
Årsredovisning 2018 Förvaltningsberättelse
Årsredovisning 2018 Koncernens rapporter
Årsredovisning 2018 Koncernens redovisningsprincip
er och noter
FINANSIELL RAPPORTERING Noter och kommentarer til
l koncernredovisningen NOT 11 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER REDOVI SNINGSPRINCIPER Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Willhems samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförbara transaktionskostnader. Därefter redovisas förvaltningsfastigheter till sina respektive verkliga värden och redovisas i rapporten över finansiell ställning med periodens värdeförändring i rapporten över totalresultatet. Värdet avseende de förvaltningsfastigheter som innehas vid bokslutsdagen påverkas av förändringar i avkastningskrav, driftnetto och investeringar. Tillkommande utgifter som är av värdehöjande karaktär aktiveras. Reparationer och löpande underhållsåtgärder kostnadsförs i sam band med att utgiften uppkommer. Värdering För att fastställa värdet på Willhems fastigheter värderas samtliga förvaltningsfastigheter varje kvartal. Vid varje årsskifte värderas fastigheterna av externa värderare i enlighet med MSCI IPD Svenskt Fastig hetsindex. Vid övriga kvartalsbokslut görs en intern värdering. Värderingen grundar sig på nuvärdet av prognostiserade kassa flöden under kalkylperioden jämte restvärde vid kalkylperiodens slut. Varje värderingsobjekt, i huvudsak en enskild fastighet, värderas för sig, utan hänsyn till portföljeffekter. Den enskilda fastighetens värde bedöms utifrån en beräkning av nuvärdet av framtida driftöverskott, minskat med bedömda återstående investeringar för underhåll under kalkylperioden, samt nuvärdet av marknadsvärdet vid en tänkt försäljning vid kalkylperiodens slut. Underlag för värderingarna är hyreskontrakt, vakanser, faktiska taxebundna kostnader, pågående investeringar samt marknadsmässigt bedömda kostnader för löpande driftskostnader, underhåll, investeringar och övriga fastighetskostnader. Även värdepåverkande marknadsförändring ar avseende marknadshyror och direktavkastningskrav ingår. Kalkyl perioden uppgår normalt till 5 till 10 år vid årsskiftet och 1 år vid övriga kvartalsbokslut. Eftersom värderingen bygger på en kassaflödesmodell som utgår från våra egna uppgifter med tillägg för känd marknadsfakta, sker värderingen enligt nivå 3 i värdehierarkin i IFRS 13. Orealiserad värdeförändring Förvaltningsfastigheterna värderas till sina respektive verkliga värden, vilket är det värde de skulle kunna säljas till i en transaktion mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Skillnaden mellan värdering på balansdagen i relation till värdering vid föregående rapportering redovisas som orealiserad värdeförändring i resultaträkningen. Realiserad värdeförändring Realiserad värdeförändring avser resultatet från försäljning av förvaltningsfastigheter. En försäljning redovisas i samband med att risker och förmåner övergått till köparen, vilket motsvarar frånträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Resultatet vid försäljningen utgörs av skillnaden mellan avtalad köpe skilling efter avdrag för försäljningsomkostnader och fastigBEDÖMNINGAR Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Bedömningarna påverkar det redovisade värdet i balansräkningen för posten Förvaltningsfastigheter och i resultaträkningen på posten Värdeförändring förvaltningsfastig heter. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det fram tida kassa flödet samt fastställelse av diskonteringsfaktor ( av kastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vid fastighetsvärdering vanligtvis ett osäkerhetsintervall om +/– 5 – 10 procent. Informa tion om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår nedan. Värderingsantaganden I normalfallet har en 5–10årig kalkylperiod använts i den externa årsskiftesvärderingen. Då Willhem innehar några fastigheter med långa hyresavtal, har kalkylperioden i förekommande fall anpassats till detta. Vid de övriga kvartalsvärderingarna har en ettårig kalkylperiod använts. Antagandet avseende de framtida kassaflödena har gjorts utifrån en analys av: • Nuvarande och historiska hyror samt kostnader • Marknadens/närområdets framtida utveckling • Fastighetens förutsättningar och position i respektive marknadssegment • Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor • Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut • Drifts och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten. Det prognostiserade driftnettot diskonteras med en bedömd kalkylränta, vilken är anpassad individuellt för varje fastighet. Rest vär det framräknas såsom tomträttens/fastighetens verkliga värde vid kalkyl periodens slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det driftnettot evighetskapitaliseras för att beräkna restvärdet, med ett för tomt rätten/ fastigheten individuellt direktavkastningskrav. De parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. WILLHEM ÅRSREDOVISNING 2018 67 NOT 11 hetens verkliga värde såsom det beräknats/bedömts i den senaste finansiella rapporten. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Förvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter, men inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. En bedömning görs vid varje enskilt förvärv vilka kriterier som är uppfyllda. Årets samtliga transaktioner har bedömts vara tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till fastighetsförvärvet. Eventuell förhandlad skatterabatt minskar fastighetens anskaffningsvärde, vilket innebär att värdeförändringarna vid efterföljande värdering kommer att påverkas av skatte rabatten. Förvärv redovisas på tillträdesdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet.
Årsredovisning 2018 Moderbolagets räkningar
Årsredovisning 2018 Moderbolagets redovisningsprin
ciper och noter
Årsredovisning 2018 Årsredovisningens undertecknan
de
Årsredovisning 2018 Revisionsberättelse
Årsredovisning 2018 Nyckeltal och definitioner
Årsredovisning 2018 Fastighetsförteckning
Årsredovisning 2018 Kompletterande hållbarhetsinfo
rmation och GRI-index