Årsredovisning 2018 1
Årsredovisning 2018 2018 i korthet
Årsredovisning 2018 Vd har ordet
Årsredovisning 2018 Verksamhetsstyrning
Årsredovisning 2018 Kunder
Årsredovisning 2018 Projekt- och fastighetsutveckl
ing
Årsredovisning 2018 Nyproduktion
Årsredovisning 2018 HÅLLBARHETSRAPPORT
Årsredovisning 2018 Marknaden och fastighetsbestån
det
Årsredovisning 2018 Fastighetsvärdering
Årsredovisning 2018 Finansiering
Årsredovisning 2018 Bolagsstyrningsrapport
Årsredovisning 2018 Styrelse
Årsredovisning 2018 Ledning
Årsredovisning 2018 FINANSIELL RAPPORTERING
Årsredovisning 2018 Förvaltningsberättelse
Årsredovisning 2018 Koncernens rapporter
Årsredovisning 2018 Koncernens redovisningsprincip
er och noter
FINANSIELL RAPPORTERING Noter och kommentarer til
l koncernredovisningen NOT 11 (FORTS.) FÖRVALTNINGSFASTIGHETER RI SKER AVSEENDE FASTIGHETERNAS VÄRDE Värdeförändring på fastigheter innebär en stor möjlighet men också en risk för Willhem. Fastighetsvärdet påverkas av vilken förväntan marknadens aktörer har på avkastningskrav, samt hur efter frågan och utbud är på marknaden. Möjligheten ligger i hur väl bolaget kan utveckla och förädla sitt fastighetsbestånd för att på så vis kunna öka fastighetsvärdet. Värderingarna grundar sig på ett antal antaganden, om dessa inte motsvarar marknadens antaganden vid ett givet tillfälle finns risk för fel i värderingen. Willhem är verksamt på olika orter, vilket kräver kännedom om respektive orts marknadsförutsättningar och utveckling för att kunna hantera eventuella risker förknippade med omvärldsförändringar. POL ICY FÖR VÄRDERING AV FAST IGHETER Enligt Willhems policy ska samtliga fastigheter värderas till dess marknadsvärde vid varje kvartal. För årets tre första kvar tal ska en internvärdering göras, vid årsskiftet ska samtliga fastig heter externvärderas. Externvärderingen följer riktlinjerna enligt MSCI IPD Svenskt Fastighetsindex, vilket innebär att värde bedömningarna i huvudsak utförs med hjälp av en avkastningsbaserad värderingsmetod som bygger på kassaflödesanalyser. De interna värderingarna görs utifrån föregående externvärdering med uppdatering av värdepåverkande händelser. Årsskiftesvärderingarna granskas av en av styrelsen utsedd värderingsgranskare. Vid årsskiftet externvärderades 98 (99) procent av fastigheterna. De fastigheter som inte har externvärderats är antingen förvärvade i slutet av året eller är under uppförande. De värderingsinstitut som har anlitats är Savills Sweden AB och Newsec Advice AB. NOT 11 VÄRDERINGSANTAGANDE Inflationsantagande, % 2018 2,0 Kalkylperiod, år Direktavkastning, % Kalkylränta, % Långsiktig vakans, % Hyresantagande Drifts- och underhållskostnader 5-16 2,3-10,0 4,3-12,2 0,0-10,2 Befintlig hyra och marknadshyra Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet och värderingsinstitutets erfarenhet av liknande objekt. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER MARKNADSVÄRDE VID ÅRETS BÖRJAN Förvärv Investeringar i befintliga fastigheter Nyproduktion Orealiserade värdeförändringar Försäljningar MARKNADSVÄRDE VID ÅRETS SLUT Willhem äger och förvaltar 500 fastigheter (503) på utvalda tillväxtorter i Sverige. Den 31 december 2018 uppgick det samlade marknadsvärdet på Willhems fastighetsportfölj till 36 265 Mkr (33 397). Årets orealiserade värdeförändring på fastigheter uppgick till 2 015 Mkr (1 894). I föregående års orealiserade värdeförändring på 1 894 Mkr ingick en uppjustering på 834 Mkr till följd av förändrad redovisning av förvaltningsfastigheternas värde i koncernens rapport över finansiell ställning. Den positiva värdeutvecklingen är främst hänförlig till förbättrade kassaflöden samt lägre direktavkastningskrav. Det genomsnitt68 WILLHEM ÅRSREDOVISNING 2018 2018-12-31 33 397 550 834 410 2 015 -941 36 265 2017-12-31 25 898 5 625 779 573 1 061 -539 33 397 liga, viktade, direktavkastningskravet i gjorda värderingar uppgick till 3,9 procent (4,0). Förändringen av fastigheternas värde motsvarar en värdeuppgång på 5,9 procent (5,9). Willhem har under året förvärvat tre fastigheter i Helsingborg, innehållande 273 lägenheter till ett värde om 550 Mkr (5 625). Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 834 Mkr (779) och nyproduktion uppgick till 410 mkr (573). Under året har åtta fastigheter i Malmö och Karlstad avyttrats, den realiserade värdeförändringen uppgick till 6 Mkr (4). 2017 2,0 5-20 2,4-10,0 4,5-12,2 0,0-10,4
Årsredovisning 2018 Moderbolagets räkningar
Årsredovisning 2018 Moderbolagets redovisningsprin
ciper och noter
Årsredovisning 2018 Årsredovisningens undertecknan
de
Årsredovisning 2018 Revisionsberättelse
Årsredovisning 2018 Nyckeltal och definitioner
Årsredovisning 2018 Fastighetsförteckning
Årsredovisning 2018 Kompletterande hållbarhetsinfo
rmation och GRI-index