Årsredovisning 2011 1
Årsredovisning 2011 VISION, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL
Årsredovisning 2011 OM ÅRET SOM GÅTT
Årsredovisning 2011 2011 I KORTHET
Årsredovisning 2011 OM MARKNADEN
Årsredovisning 2011 OM SERVICE
Årsredovisning 2011 OM VÅRA FASTIGHETER
Årsredovisning 2011 OM VÅRA OMRÅDEN
Årsredovisning 2011 OM FASTIGHETSVÄRDERING
Årsredovisning 2011 STYRELSE & REVISOR
Årsredovisning 2011 LEDNING
Årsredovisning 2011 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Årsredovisning 2011 EKONOMISK RAPPORTERING KONCERN
Årsredovisning 2011 NOTER KONCERN
2011 not er För koncernr edovisning andra likvida
investeringar med en ursprunglig förfallodag på mindre än tre månader som är utsatta för obetydlig värdefluktuation. Bankkrediter i form av kortfristiga lån inkluderas i likvida medel. in- och utbetalningar redovisas i kassaflödesanalysen. kassaflöde från den löpande verksamheten redovisas i enlighet med den indirekta metoden. 2.3.12 händelser eFter balansdagen händelser efter balansdagen, och som bekräftar de villkor som gällde vid balansdagen, beaktas vid värdering av tillgångar och skulder. Se förvaltningsberättelsen för betydande händelser efter balansdagen. not 2.4 betydelseFulla redovisningsbedöMningar, uppskattningar och antaganden när styrelsen och verkställande direktören upprättar finansiella rapporter i enlighet med tillämpade redovisningsprinciper måste vissa uppskattningar och antaganden göras som påverkar redovisade värdet av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. de områden där uppskattningar och antaganden är av stor betydelse för koncernen och som kan komma att påverka rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning om de ändras beskrivs nedan. 2.4.1 värdering FörvaltningsFastigheter Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden påverka koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaflödet samt fastställelse av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vid fastighetsvärdering vanligtvis ett osäkerhetsintervall om +/– 5-10 procent. information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 8. 2.4.2 Finansiella tillgÅngars verkliga värden en bedömning måste göras huruvida det rör sig om ett rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. en i de fall där finansiella tillgångar och skulder saknar noterade marknadsvärden används istället olika värderingsmetoder, som exempelvis diskonterat kassaflöde eller Black & Scholesmodellen. de huvudsakliga antagandena omfattar framtida kassaflöden, kreditrisker och volatilitet. Se not 10, ”finansiell risker och finanspolicy”, för vidare information. 2.4.3 uppskjutna skatter med beaktande av redovisningsreglerna redovisas uppskjuten skatt nominellt utan diskontering. Såväl aktuell som uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 26,3 procent. den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels på tidsfaktorn. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt utnyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen skattekostnad. Betald skatt uppkommer dock i ett fåtal dotterföretag från vilka skattemässiga koncernbidragsmöjligheter inte finns. följande temporära skillnader beaktas inte: temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som är tillgångsförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisat resultat eller skattemässiga resultat. uppskjutna skatteskulder som uppkommer efter förvärvstidpunkt redovisas till gällande skattesats. uppskjutna skattefordringar som uppkommer efter förvärvstidpunkt redovisas till den utsträckning de bedöms kan komma att utnyttjas. 2 .4 .4 hantering av osäkra Fordringar hyresfordringar redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter till det förväntade realiserbara värdet. en uppskattning för osäkra hyresfordringar som grundas på en objektiv utvärdering av alla utestående belopp görs vid varje bokslut. förluster hänförliga till osäkra hyresfordringar redovisas i resultaträkningen under rörelsens kostnader. Se vidare not 13. 2.4.6 klassiFicering av Förvärv rörelse består av resurser och processer som kan resultera i produktion. Vid förvärv av bolag görs en bedömning av hur redovisning av förvärvet ska ske baserat på bland annat följande kriterier: förekomsten av anställda, bolagets tillgångar och komplexiteten i interna processer. Vidare beaktas antalet verksamheter och förekomsten av avtal med olika grader av komplexitet. hög förekomst av dessa kriterier innebär att förvärvet klassificeras som ett rörelseförvärv och låg förekomst som ett tillgångsförvärv. Willhems bedömning har för samtliga genomförda förvärv under perioden inneburit att transaktionerna har klassificerats som tillgångsförvärv. när förvärv av dotterföretag innebär förvärv av tillgångar som inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten. om istället bedömningen skulle ha resulterat i klassificering som rörelseförvärv, skulle detta ha medfört att det initialt redovisade fastighetsvärdet skulle varit högre liksom uppskjuten skatteskuld och sannolikt också goodwill. 2.4.7 beräkning av verkligt värde finansiella instrument värderade till verkligt värde klassificeras antingen som verkligt värde över årets resultat eller tillgängliga till försäljning. Värderingen kan ta sin utgångspunkt i någon av följande förutsättningar: • Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder (nivå 1). • Andra observerbara data för tillgången eller skulden än noterade priser antingen direkt (dvs. som prisnoteringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar) (nivå 2). • Data för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (nivå 3). Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. en marknad betraktas som aktiv om noterade priser från en börs, mäklare, industrigrupp, prissättningstjänst eller övervakningsmyndighet finns lätt och regelbundet tillgängliga och dessa priser representerar verkliga och regelbundet förekommande marknadstransaktioner på armlängds 55
Årsredovisning 2011 EKONOMISK RAPPORTERING MODERBO
LAG
Årsredovisning 2011 NOTER MODERBOLAG
Årsredovisning 2011 FÖRSLAG PÅ VINSTDISPOSITION
Årsredovisning 2011 REVISIONSBERÄTTELSE
Årsredovisning 2011 NYCKELTAL OCH DEFINITIONER
Årsredovisning 2011 FASTIGHETSFÖRTECKNING