Årsredovisning 2014 1
Årsredovisning 2014 Om Willhem
Årsredovisning 2014 2014 i korthet
Årsredovisning 2014 Om året som gick
Årsredovisning 2014 Vision, affärsidé, värdegrund
och mål
Årsredovisning 2014 Före och efter Willhem
Årsredovisning 2014 Om hållbarhet
Årsredovisning 2014 Om våra medarbetare
Årsredovisning 2014 Om fastighetsutveckling och un
derhåll
Årsredovisning 2014 Om marknaden
Årsredovisning 2014 Om våra fastigheter
Årsredovisning 2014 Om våra områden
Årsredovisning 2014 Om fastighetsvärdering
Årsredovisning 2014 Om finansiering
Årsredovisning 2014 Bolagsstyrningsrapport
Årsredovisning 2014 Styrelse
Årsredovisning 2014 Ledning
Årsredovisning 2014 Finansiell rapportering
Årsredovisning 2014 Förvaltningsberättelse FÖRVALT
NINGSBERÄTTELSE Styrelse och verkställande direktören för Willhem AB (publ) org.nr. 556797-1295, Box 53137, 400 15 Göteborg, besöksadress Vasagatan 45, får härmed avge årsredovisning för 2014. Årsredovisningens resultat- och balansräkning föreslås fastställas på årsstämman den 29 april 2015. Samtliga belopp är redovisade i Mkr om inget annat anges. Noter redovisas i heltal eller med en decimal, varför avrundningsdifferenser kan förekomma. BAKGRUND OCH AFFÄRS IDÉ Willhem är ett av de ledande bostadsbolagen i Sverige, med starkt fokus på hög kundservice och trygghet i boendemiljön. Våra fastigheter finns på utvalda tillväxtorter i Sverige. Bolaget ägs av Första AP-fonden. Aktier i mindre omfattning ägs också av personer i ledningsgruppen. Willhems affärsidé är att äga, utveckla, hyra ut och förvalta bostäder på tillväxtorter i Sverige, med en service som förenklar livet för hyresgästerna. Vi utvecklar våra fastigheter och bostadsområden med ett långsiktigt perspektiv och för ett hållbart boende. Genom att driva verksamheten långsiktigt mot ökad kundnöjdhet och höjda fastighetsvärden, skapas en lång siktig och stabil avkastning för ägarna. VERKSAMHET OCH ORGANISATION Willhem äger och förvaltar per årsskiftet 17 667 (16 563) lägen heter fördelade på 320 (311) fastigheter. Marknadsvärdet den 31 december 2014 uppgick till 15 202 Mkr (13 576). Fastig hets beståndet är geografiskt indelat i två regioner: Region Nord som innefattar Karlstad, Linköping, Stockholm och Västerås, samt Region Syd som utgörs av Borås, Göteborg, Halmstad, Jönköping och Malmö. Verksamheten på varje område bedrivs med lokalt resultatansvar och förvaltningen, i så stor utsträckning som möjligt, i egen regi. Huvudkontoret finns i Göteborg och tillhandahåller funktioner som koncernledning, ekonomi, finans, personal, kommunikation och stödresurser för fastighetsutveckling. Antalet medarbetare var vid årsskiftet 139 personer (136). VERKSAMHETSÅRET 2014 2014 blev ett positivt år för bolaget. Resultatutvecklingen var god och flera viktiga steg togs när det gäller bolagets utveckling. Intäkterna uppgick till 1 277 Mkr (1 200), vilket innebär en ökning med 6 procent. I jämförbart bestånd var intäktsökningen nästan 3 procent. Driftnettot uppgick till 712 Mkr (646), en ökning med 10 procent. I jämförbart bestånd var ökningen drygt 6 procent. Den orealiserade värdeförändringen på fastigheter uppgick till 404 Mkr (218), vilket motsvarar en värdeökning på 2,7 procent. Realiserad värdeförändring uppgick till 5 Mkr (-). Marknadsvärdet var på balansdagen 15 202 Mkr (13 576). Under året har fastigheter förvärvats till ett värde om 852 Mkr (543) och investeringar i fastighetsbeståndet uppgick till 447 Mkr (288). Under året har 11 fastigheter med totalt 1 164 lägenheter förvärvats. Fokus har varit att öka volymen i bland annat Halmstad, vilket vi lyckades med. Antalet lägenheter i Halmstad har under året ökat med 1 060 och vi har nu etablerat en egen organisation på plats. Som ett led i ett pågående arbete att effektivisera vår fastighetsportfölj har två fastigheter, en i Borås och en i Vallentuna, sålts. Investeringstakten har varit högre i vårt fastighetsbestånd jämfört med tidigare år. Det beror inte minst på Willhemlyftet, som är vårt utvecklingskoncept och innebär att vi renoverar utvalda lägenheter till en högre standard i samband med att de sägs upp. Till följd av ökad efterfrågan på Willhemlyft har vi under året gjort 30 procent fler än planerat, totalt 670 lägen heter. Konceptet är under ständig utveckling vad gäller material, inköp och produktion. Förutom Willhemlyftet har andra utvecklingsåtgärder och underhåll genomförts i våra fastigheter enligt vår långsiktiga plan. I december 2014 erhöll Willhem det starka ratingbetyget A- från Stan dard & Poor’s. Kreditbetyget är ett led i vår strategi att öka andelen kapitalmarknadsupplåning i den totala skuldportföljen för att på så sätt diversifiera refinansieringsrisken och sänka upplåningskostnaderna. Vidare har bolaget upprättat ett Medium Term Note-program (MTN-program) om 5 miljarder. De första emissionerna skedde i början av 2015, då en del av bank finans ieringen konverterades till långa obligationer. Vidare har ramen för certifikatprogrammet utökats med 1 miljard till 3 miljarder och vid årsskiftet hade certifikat utgivits för totalt 2 miljarder. Den årliga kundundersökningen för våra bostadshyresgäster genomfördes under våren 2014. Serviceindex blev totalt något lägre än väntat, 74,3 procent (75,0). Målet är att vi långsiktigt ska nå ett serviceindex på minst 85 procent. Några av våra orter närmar sig den nivån, men nu kraftsamlar vi för att samtliga ska nå dit. Motsvarande undersökning för lokalhyresgästerna visade en förbättring, från 14 till 20. Resultatet varie rar mellan orterna. Det långsiktiga målet för lokalhyres gästernas index är minst 55. Under året genomfördes också den årliga medarbetarundersökningen. Resultatet har glädjande ökat jämfört med föregående undersökning, 68 (64). Det genomsnittliga indexet för alla företag som ingår i undersökningen uppgick till 63. För att verksamheten ska utvecklas och bli framgångsrik krävs kompetenta och engagerade medarbetare. Förra året startades Willhem Akademin, som är vår satsning på kompetens utveckling och den första utbildningsomgången avslutades i början av oktober 2014, efter att ha pågått knappt ett år. Deltagarna i den första utbildningsomgången var 25 mellanchefer och medarbetare från olika stödfunktioner. Nästa utbildningsomgång, som vänder sig till alla bovärdar i bolaget, startades under hösten. Ett tydligt ledarskap är en viktig framgångsfaktor och därför har också ett ledarskapsprogram inom ramen för Willhem Akademin startats. Willhem Akademin är mycket uppskattad och konceptet utvecklas kontinuerligt. Inom ramen för vårt hållbarhetsarbete har olika sociala projekt bedrivits i en del av våra bostadsområden, bland annat erbjuder vi ungdomar sommararbete som minibovärdar. Detta görs parallellt med att det systematiska arbetet med att minska vår energiförbrukning fortsätter. För att se hur vi ligger till med vårt hållbarhetsarbete har vi deltagit i en undersökning, Gresb, Global real estate sustainability benchmark. Här placerade sig Willhem på plats 6 av 24 i Europa och på plats 198 av 637 globalt. MARKNADSVÄRDERING AV FASTIGHETER Vid årsskiftet har fastighetsbeståndet värderats av externa värderare. De värderingsinstitut som anlitats är CBRE Sweden AB och Savills Sweden AB. Det samlade marknadsvärdet på Willhems fastighetsportfölj uppgick till 15 202 Mkr (13 576). Den orealiserade värdeförändringen uppgick totalt till 404 Mkr (218) och den realiserade uppgick till 5 Mkr (-). Den positiva 62 WILLHEM ÅRSREDOVISNING 2014
Årsredovisning 2014 Koncernens rapport över totalr
esultat
Årsredovisning 2014 Kommentarer till koncernens ra
pport över totalresultatet
Årsredovisning 2014 Koncernens rapport över finans
iell ställning
Årsredovisning 2014 Koncernens förändring av eget
kapital med kommentarer
Årsredovisning 2014 Koncernens rapport över kassaf
löden med kommentar
Årsredovisning 2014 Noter för koncernredovisning
Årsredovisning 2014 Moderbolagets resultaträkning
Årsredovisning 2014 Moderbolagets balansräkning
Årsredovisning 2014 Moderbolagets förändring av eg
et kapital
Årsredovisning 2014 Moderbolagets kassaflödesanaly
s
Årsredovisning 2014 Noter för moderbolagets redovi
sning
Årsredovisning 2014 Förslag till vinstdisposition
Årsredovisning 2014 Revisionsberättelse
Årsredovisning 2014 Nyckeltal och definitioner
Årsredovisning 2014 Fastighetsförteckning
Årsredovisning 2014 Gri-index