Årsredovisning 2014 1
Årsredovisning 2014 Om Willhem
Årsredovisning 2014 2014 i korthet
Årsredovisning 2014 Om året som gick
Årsredovisning 2014 Vision, affärsidé, värdegrund
och mål
Årsredovisning 2014 Före och efter Willhem
Årsredovisning 2014 Om hållbarhet
Årsredovisning 2014 Om våra medarbetare
Årsredovisning 2014 Om fastighetsutveckling och un
derhåll
Årsredovisning 2014 Om marknaden
Årsredovisning 2014 Om våra fastigheter
Årsredovisning 2014 Om våra områden
Årsredovisning 2014 Om fastighetsvärdering
Årsredovisning 2014 Om finansiering
Årsredovisning 2014 Bolagsstyrningsrapport
Årsredovisning 2014 Styrelse
Årsredovisning 2014 Ledning
Årsredovisning 2014 Finansiell rapportering
Årsredovisning 2014 Förvaltningsberättelse
Årsredovisning 2014 Koncernens rapport över totalr
esultat
Årsredovisning 2014 Kommentarer till koncernens ra
pport över totalresultatet
Årsredovisning 2014 Koncernens rapport över finans
iell ställning
Årsredovisning 2014 Koncernens förändring av eget
kapital med kommentarer
Årsredovisning 2014 Koncernens rapport över kassaf
löden med kommentar
Årsredovisning 2014 Noter för koncernredovisning
NOTER FÖR KONCERNREDOVISNING NOT 10 NOT 10 FÖRVAL
TNINGSFASTIGHETER 2014-12-31 MARKNADSVÄRDE VID ÅRETS BÖRJAN Förvärv Investeringar Orealiserade värdeförändringar Försäljning MARKNADSVÄRDE VID ÅRETS SLUT Avdrag uppskjuten skatt REDOVISAT VÄRDE VID ÅRETS SLUT TAXERINGSVÄRDEN Mark Byggnad SUMMA Willhem äger och förvaltar 320 fastigheter (311) på utvalda tillväxtorter i Sverige. Den 31 december 2014 uppgick det samlade marknadsvärdet på Willhems fastighetsportfölj till 15 202 Mkr (13 576). Årets orealiserade värdeförändring på fastigheter uppgick till 404 Mkr (218). Den positiva värdeutvecklingen är främst hänförlig förbättrade kassaflöden samt lägre direktavkastningskrav. Det genomsnittliga, viktade, direktavkastningskravet i gjorda värderingar uppgick till 5,1 procent (5,2). Förändringen av fastigheternas värde mot svarar en värdeuppgång på 2,7 procent (1,6). Under året har fastigheter förvärvats till ett värde om 852 Mkr (543). Investeringar i ny- till och ombyggnationer uppgick till 447 Mkr (288). Två fastigheter har avyttrats och den realiserade värdeförändringen uppgick till 5 Mkr. VÄRDERING För att fastställa värdet på Willhems fastigheter görs en värdebedömning varje kvartal. Vid varje årsskifte värderas fastigheterna av externa värderare i enlighet med IPD Svenskt Fastighetsindex. Vid övriga kvartalsbokslut görs en intern värdering. Värderingen grundar sig på nuvärdet av prog nostiserade kassaflöden under kalkylperioden jämte rest värde vid kalkylperiodens slut. Varje värderingsobjekt, i huvudsak en enskild fastighet, värderas för sig, utan hänsyn till portföljeffekter. Den enskilda fastighetens värde bedöms utifrån en beräkning av nuvärdet av framtida driftöverskott, minskat med bedömda återstående investeringar för underhåll under kalkylperioden, samt nuvärdet av marknadsvärdet vid en tänkt försäljning vid kalkylperiodens slut. Underlag för värderingarna är hyreskontrakt, vakanser, faktiska taxebundna kostnader, löpande driftskostnader, bedömda kostnader för planerat underhåll, planerade in veste ringar samt övriga fastighetskostnader. Även värde påverkande marknadsförändringar avseende marknads hyror och direktavkastningskrav ingår. Kalkylperioden uppgår normalt till 5 – 10 år. 13 576 852 447 404 - 77 15 202 -392 14 810 3 141 8 812 11 953 2013-12-31 12 527 543 288 218 – 13 576 -374 13 202 2 975 8 313 11 288 Eftersom värderingen bygger på en kassaflödesmodell som utgår från våra egna uppgifter med tillägg för känd marknadsfakta, sker värderingen enligt nivå 3 i värdehierarkin i IFRS 13. Vid årsskiftet externvärderades 100 procent av fastigheterna (100). De värderingsinstitut som har anlitats är CBRE Sweden AB och Savills Sweden AB. VÄRDERINGSANTAGANDEN I normalfallet har en 5 – 10-årig kalkylperiod använts. Då Willhem innehar några fastigheter med långa hyresavtal, har kalkyl perioden i förekommande fall anpassats till detta. Antagandet avseende de framtida kassaflödena har gjorts utifrån en analys av: • Nuvarande och historiska hyror samt kostnader • Marknadens/närområdets framtida utveckling • Fastighetens förutsättningar och position i respektive marknadssegment • Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor • Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut • Drifts- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten Det prognostiserade driftnettot diskonteras med en bedömd kalkylränta, vilken är anpassad individuellt efter marknadsförutsättningar för varje fastig het och ligger i intervallet 5,3 – 9,9 procent. Restvärdet framräknas såsom tomträttens/ fastighetens verkliga värde vid kalkylperiodens slut och har sin grund i det prognostisera de driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det driftnettot evighetskapitaliseras för att beräkna restvärdet, med ett för tomträtten/fastigheten individuellt direktavkastningskrav. De parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. WILLHEM ÅRSREDOVISNING 2014 85
Årsredovisning 2014 Moderbolagets resultaträkning
Årsredovisning 2014 Moderbolagets balansräkning
Årsredovisning 2014 Moderbolagets förändring av eg
et kapital
Årsredovisning 2014 Moderbolagets kassaflödesanaly
s
Årsredovisning 2014 Noter för moderbolagets redovi
sning
Årsredovisning 2014 Förslag till vinstdisposition
Årsredovisning 2014 Revisionsberättelse
Årsredovisning 2014 Nyckeltal och definitioner
Årsredovisning 2014 Fastighetsförteckning
Årsredovisning 2014 Gri-index