Årsredovisning 2015 1
Årsredovisning 2015 VD HAR ORDET
Årsredovisning 2015 VISION OCH AFFÄRSIDÉ
Årsredovisning 2015 FOKUSOMRÅDEN
Årsredovisning 2015 TÄNKANDE HUS ÄR FRAMTIDEN
Årsredovisning 2015 SAMORDNAD SERVICE
Årsredovisning 2015 KUNDER
Årsredovisning 2015 FASTIGHETSUTVECKLING OCH UNDER
HÅLL
Årsredovisning 2015 HÅLLBARHET
Årsredovisning 2015 MEDARBETARE
Årsredovisning 2015 MARKNADEN
Årsredovisning 2015 FASTIGHETSBESTÅNDET
Årsredovisning 2015 VÅRA OMRÅDEN
Årsredovisning 2015 FASTIGHETSVÄRDERING FASTIGHETS
VÄRDERING Marknadsvärdet för Willhems fastighetsbestånd uppgick vid årsskiftet till 18 203 Mkr (15 202) vilket motsvarar 13 733 kr/kvm (11 928). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 1 721 Mkr (404) och motsvarar en värdeuppgång på 10,3 procent (2,7). Värdeförändringen kommer huvudsakligen från lägre direktavkastningskrav, men även ökade kassaflöden och in ves teringar. Det genomsnittliga, viktade direkt av kastnings kravet i gjorda värderingar uppgick till 4,5 procent (5,1). Under året har totalt 475 Mkr (447) investerats i fastighetsbeståndet. Under året har 38 fastighet er för värvats med totalt 1 179 lägenheter. Det förvärv a de fastighetsvärdet uppgick totalt till 1 110 Mkr (852). Vida re har 25 fastigheter avyttrats till ett värde om 305 Mkr (77). VÅR VÄRDERINGSMETOD Samtliga fastigheter klassas som förvaltningsfastigheter och ska redovisas till marknadsvärde. För att fastställa marknadsvärdet görs en värdebedömning varje kvartal. Vid varje årsskifte värderas fastigheterna av externa värderare i enlighet med IPD, Svenskt Fastighetsindex. Vid övriga kvartal görs en intern värdering. Varje värderingsobjekt, i huvudsak en enskild fastighet, värderas för sig, utan hänsyn till portföljeffekter. Den enskilda fastighetens värde bedöms utifrån en beräkning av nuvärdet av framtida driftöverskott, minskat med bedömda återstående investeringar för underhåll under kalkylperioden, samt nuvärdet av marknadsvärdet vid en tänkt försäljning vid kalkylperiodens slut. Som underlag för värderingarna görs analyser och bedömningar av faktorer som påverkar värdet, såsom hyres kontrakt, vakanser, faktiska taxebundna kostnader, bedömda kostnader för planerat underhåll, planerade investeringar samt övriga fastighetskostnader. Hänsyn tas även till marknadsförändringar avseende hyror och direktavkastningskrav. Kalkylperioden uppgår normalt till 5 – 10 år. Läs mer under not 9, Värderingsantaganden på sid 81. KÄNSLIGHETSANALYS Direktavkastning Driftnetto Hyresintäkter Drift- och underhållskostnader Förändring + 0,25 %-enhet 1 %-enhet 25 kr/kvm 50 kr/kvm Borås Göteborg Halmstad 11 12 6 Helsingborg 3 Jönköping 8 Malmö Karlstad Linköping 16 11 12 Stockholm 18 Västerås 4 ANDEL MARKNADSVÄRDE PER OMRÅDE, % Västerås Stockholm Linköping Karlstad Malmö Jönköping Helsingborg Halmstad Göteborg Borås MÖJLIGHETER OCH RISKER Fastigheternas värdeförändring innebär både möjligheter och risker. Möjligheten ligger i hur väl vi kan utveckla och förädla beståndet för att på så sätt öka värdet. Att Willhems verksamhet finns på flera orter kräver god kännedom om förutsättningar och utveckling på respektive marknad för att kunna hantera risker förknippade med omvärldsförändringar. I all fastighetsverksamhet finns risk för omflyttning och avflyttning, vilket kan ge kostnader för vakanser och påverka intäkter och värde. Cirka 90 procent av intäkterna avser bostäder med låg vakansrisk, vilket är positivt ur risksynpunkt. Värdepåverkan, Mkr -943 182 725 -1 273 Förändring – 0,25 %-enhet 1 %-enhet 25 kr/kvm 50 kr/kvm Värdepåverkan, Mkr 1 053 -182 -725 1 273 44 WILLHEM ÅRSREDOVISNING 2015
Årsredovisning 2015 FINANSIERING
Årsredovisning 2015 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Årsredovisning 2015 STYRELSE
Årsredovisning 2015 LEDNING
Årsredovisning 2015 FINANSIELL RAPPORTERING
Årsredovisning 2015 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Årsredovisning 2015 KONCERNENS RAPPORTER
Årsredovisning 2015 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIP
ER OCH NOTER
Årsredovisning 2015 MODERBOLAGETS RÄKNINGAR
Årsredovisning 2015 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRIN
CIPER OCH NOTER
Årsredovisning 2015 ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNAN
DE
Årsredovisning 2015 REVISIONSBERÄTTELSE
Årsredovisning 2015 NYCKELTAL OCH DEFINITIONER
Årsredovisning 2015 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Årsredovisning 2015 GRI-INDEX