Årsredovisning 2015 1
Årsredovisning 2015 VD HAR ORDET
Årsredovisning 2015 VISION OCH AFFÄRSIDÉ
Årsredovisning 2015 FOKUSOMRÅDEN
Årsredovisning 2015 TÄNKANDE HUS ÄR FRAMTIDEN
Årsredovisning 2015 SAMORDNAD SERVICE
Årsredovisning 2015 KUNDER
Årsredovisning 2015 FASTIGHETSUTVECKLING OCH UNDER
HÅLL
Årsredovisning 2015 HÅLLBARHET
Årsredovisning 2015 MEDARBETARE
Årsredovisning 2015 MARKNADEN
Årsredovisning 2015 FASTIGHETSBESTÅNDET
Årsredovisning 2015 VÅRA OMRÅDEN
Årsredovisning 2015 FASTIGHETSVÄRDERING
Årsredovisning 2015 FINANSIERING
Årsredovisning 2015 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Årsredovisning 2015 STYRELSE
Årsredovisning 2015 LEDNING
Årsredovisning 2015 FINANSIELL RAPPORTERING
Årsredovisning 2015 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖRVALT
NINGSBERÄTTELSE Styrelse och verkställande direktören för Willhem AB (publ) org.nr. 556797-1295, Box 53137, 411 37 Göteborg, besöksadress Vasagatan 45, får härmed avge årsredovisning för 2015. Årsredovisningens resultat- och balansräkning föreslås fastställas på årsstämman den 27 april 2016. Samtliga belopp är redovisade i Mkr om inget annat anges och uppgifterna inom parantes avser föregående räkenskapsår. Noter redovisas i heltal eller med en decimal, varför avrundningsdifferenser kan förekomma. BAKGRUND OCH AFFÄRS IDÉ Willhem är ett av de större privatägda bostadsbolagen i Sverige, med starkt fokus på hög kundservice och trygghet i boendemiljön. Våra fastigheter finns på utvalda tillväxtorter i Sverige. Bolaget ägs av Första AP-fonden. Aktier i mindre omfattning ägs också av personer i ledningsgruppen. Willhems affärsidé är att äga, utveckla, hyra ut och förvalta bostäder på tillväxtorter i Sverige med en service som förenklar livet för våra hyresgäster. Vi utvecklar våra fastigheter och bostadsområden med ett långsiktigt perspektiv och för ett hållbart boende. Genom att driva verksamheten långsiktigt mot ökad kundnöjdhet och höjda fastighetsvärden, skapas en långsiktig och stabil avkastning för ägarna. VERKSAMHET OCH ORGANISATION Willhem äger och förvaltar per årsskiftet 18 496 (17 667) lägenheter fördelade på 333 (320) fastigheter. Marknadsvärdet uppgick uppgick vid årsskiftet till 18 203 Mkr (15 202). Fastighetsbeståndet är geografiskt indelat i två regioner: Region Nord som innefattar Karlstad, Linköping, Stockholm och Västerås, samt Region Syd som utgörs av Borås, Göteborg, Halmstad, Helsingborg, Jönköping och Malmö. Verksamheten på varje område bedrivs med lokalt resultatansvar och förvaltningen, i så stor utsträckning som möjligt, i egen regi. Willhems huvudkontor finns i Göteborg och tillhandahåller funktioner som till exempel koncernledning, ekonomi, finans och verksamhetsutveckling. Antalet medarbetare i hela koncernen var vid årsskiftet 164 personer (139). MARKNADEN Hela 2015 har präglats av ett historiskt lågt ränteläge. Det har bidragit till att intresset för fastighetsinvesteringar varit stort, inte minst gäller det bostadsfastigheter som innehåller hyresrätter. Generellt har det låga ränteläget bidragit till stigande fastighetsvärden och en aktiv fastighetsmarknad i Sverige. RESULTAT OCH FINANS I ELL STÄLLNING Willhem har under 2015 fortsatt utvecklas i en positiv riktning. Resultatmässigt gör bolaget sitt bästa år hittills. De finansiella rapporterna med kommentarer till årets rapport över totalresultatet och finansiell ställning framgår av sidorna 62 – 67. FASTIGHETSTRANSAKTIONER Bolagets avsikt är att växa, gärna på de orter där vi redan är etable rade, men även andra tillväxtorter är intressanta. Potentiella investeringsmöjligheter utvärderas kontinuerligt. Under året har 1 179 lägenheter i Göteborg, Helsingborg och Malmö förvärvats. Det totala fastighetsvärdet uppgick till 1 110 Mkr. Utöver det tecknades avtal om förvärv av ytterligare 505 lägenheter i Helsingborg och Malmö. Helsingborg som är en attraktiv regionstad är en ny ort för Willhem och kompletterar våra befintliga portföljer i Halmstad och Malmö. Ibland uppstår tillfällen då vi säljer fastigheter som ett led i att effektivisera förvaltningen och renodla fastig hets portföljen. Under året har 357 lägenheter avyttrats samt en fastighet med lokaler i Borås. I slutet av året tecknades avtal om försäljning av en fastighet med 57 lägenheter i Stockholm. NYPRODUKTION Under året etablerades ett eget affärsområde för nyproduktion. Arbetet har inledningsvis fokuserat på att inventera möjliga byggrätter i vår befintliga fastighetsportfölj, som bedöms ha goda förutsättningar när det gäller förtätning. I slutet av året initierades det första nyproduktionsprojektet på egen mark i Jönköping. Projektet kommer att tillföra 66 nya lägenheter i ett hus som utrustas med solcellspaneler som modern IT-teknik. INVESTERINGAR Investeringstakten i vårt fastighetsbestånd har i år varit något högre än föregående år. Den totala investeringsvolymen uppgick till 475 Mkr (447). Efterfrågan på Willhemlyftet, som är vårt utvecklingskoncept och innebär att vi renoverar lägenheter under tiden mellan en utflyttande och inflyttande hyresgäst, har ökat. Totalt har 718 (670) Willhemlyft genomförts under året, vilket är en ökning med drygt 7 procent jämfört med 2014. Konceptet förfinas och utvecklas kontinuerligt genom till exempel effektivare logistik- och materialhantering. Förutom Willhemlyftet har andra utvecklingsåtgärder och underhållsprojekt genomförts i våra fastigheter enligt vår långsiktiga plan. Det gäller inte minst energibesparingsprojekt som till exempel installation av solcellsanläggningar, värmepumpar eller byte till LED-belysning. Andra exempel på projekt som genomförts på flera orter är konvertering av lokaler och andra areor till bostäder, upprustning av lekplatser och gårdar. MARKNADSVÄRDERING AV FASTIGHETER Samtliga Willhems fastigheter klassas som förvaltningsfastigheter och ska redovisas till marknadsvärde. För att fastställa marknadsvärdet görs en värdebedömning varje kvartal. Vid varje årsskifte värderas fastigheterna av externa värderare. Vid övriga kvartal görs interna värderingar. Samtliga fastigheter har externvärderats och marknadsvärdet uppgick vid årsskiftet till 18 203 Mkr (15 202). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 1 721 Mkr (404) och motsvarar en värdeuppgång på 10,3 procent (2,7). Värdeförändringen kommer främst från lägre direktavkastningskrav, men även ökade kassaflöden och investeringar. Det genomsnittliga, viktade direktavkastningskravet uppgick till 4,5 pro58 WILLHEM ÅRSREDOVISNING 2015
Årsredovisning 2015 KONCERNENS RAPPORTER
Årsredovisning 2015 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIP
ER OCH NOTER
Årsredovisning 2015 MODERBOLAGETS RÄKNINGAR
Årsredovisning 2015 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRIN
CIPER OCH NOTER
Årsredovisning 2015 ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNAN
DE
Årsredovisning 2015 REVISIONSBERÄTTELSE
Årsredovisning 2015 NYCKELTAL OCH DEFINITIONER
Årsredovisning 2015 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Årsredovisning 2015 GRI-INDEX