Årsredovisning 2016 1
Årsredovisning 2016 VD HAR ORDET
Årsredovisning 2016 AFFÄRSMODELL
Årsredovisning 2016 VISION, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL
Årsredovisning 2016 KUNDER
Årsredovisning 2016 FASTIGHETSUTVECKLING OCH UNDER
HÅLL
Årsredovisning 2016 HÅLLBARHET
Årsredovisning 2016 MARKNADEN OCH FASTIGHETSBESTÅN
DET
Årsredovisning 2016 FASTIGHETSVÄRDERING
Årsredovisning 2016 FINANSIERING
Årsredovisning 2016 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Årsredovisning 2016 STYRELSE
Årsredovisning 2016 LEDNING
Årsredovisning 2016 FINANSIELL RAPPORTERING
Årsredovisning 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Årsredovisning 2016 KONCERNENS RAPPORTER
Årsredovisning 2016 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIP
ER OCH NOTER
NOTER OCH KOMMENTARER FÖR KONCERNREDOVISNING NOT
10 NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER REDOVISNINGSPRINCIPER Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyres intäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Willhems samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförbara transaktionskostnader. Därefter redovisas förvaltningsfastigheter till sina respektive verkliga värden och redovisas i Rapporten för finansiell ställning med periodens värdeförändring i Rapporten över totalresultatet. Värdet avseende de förvaltningsfastigheter som innehas vid bokslutsdagen påverkas av förändringar i avkastningskrav, driftnetto och investeringar. Tillkommande utgifter som är av värdehöjande karaktär akti veras. Reparationer och löpande underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Värdering För att fastställa värdet på Willhems fastigheter värderas samtliga förvaltningsfastigheter varje kvartal. Vid varje årsskifte värderas fastigheterna av externa värderare i enlighet med IPD Svenskt Fastighetsindex. Vid övriga kvartalsbokslut görs en intern värdering. Värderingen grundar sig på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden under kalkylperioden jämte restvärde vid kalkylperiodens slut. Varje värderingsobjekt, i huvudsak en enskild fastighet, värderas för sig, utan hänsyn till portföljeffekter. Den enskilda fastighetens värde bedöms utifrån en beräkning av nuvärdet av framtida driftöverskott, minskat med bedömda återstående investeringar för underhåll under kalkylperioden, samt nuvärdet av marknadsvärdet vid en tänkt försäljning vid kalkylperiodens slut. Underlag för värderingarna är hyreskontrakt, vakanser, faktiska taxebundna kostnader, löpande driftskostnader, bedömda kostnader för planerat underhåll, planerade investeringar samt övriga fastighetskostnader. Även värdepåverkande marknadsförändringar avseende marknadshyror och direktavkastningskrav ingår. Kalkylperioden uppgår normalt till 5 – 10 år. Eftersom värderingen bygger på en kassaflödesmodell som utgår från våra egna uppgifter med tillägg för känd marknadsfakta, sker värderingen enligt nivå 3 i värdehierarkin i IFRS 13. Orealiserad värdeförändring Förvaltningsfastigheterna värderas till sina respektive verkliga värden, vilket är det värde den skulle kunna säljas till i en transaktion mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Skillnaden mellan värdering på balansdagen i relation till värdering vid föregående rapportering redovisas som orealiserad värdeförändring i resultaträkningen. Realiserad värdeförändring Realiserad värdeförändring avser resultatet från försäljning av förvaltningsfastigheter. En försäljning redovisas i samband med att risker och förmåner övergått till köparen, vilket motsvarar frånträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Resultatet vid försäljningen utgörs av skillnaden mellan avtalad köpeskilling efter avdrag för försäljningsomkostnader och fastighetens verkliga värde såsom det beräknats/bedömts i den senaste finansiella rapporten. BEDÖMNINGAR Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Bedömningarna påverkar det redovisade värdet i balansräkningen för posten Förvaltningsfastigheter och i resultaträkningen redovisas posten Värdeförändring förvaltningsfastigheter. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaflödet samt fastställelse av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vid fastighetsvärdering vanligtvis ett osäkerhetsintervall om +/– 5-10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår nedan. Värderingsantaganden I normalfallet har en 5-10-årig kalkylperiod använts. Då Willhem innehar några fastigheter med långa hyresavtal, har kalkylperioden i förekommande fall anpassats till detta. Antagandet avseende de framtida kassaflödena har gjorts utifrån en analys av: • Nuvarande och historiska hyror samt kostnader • Marknadens/närområdets framtida utveckling • Fastighetens förutsättningar och position i respektive marknadssegment • Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor • Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut • Drifts- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med motsvarande i den aktuella fastigheten. Det prognostiserade driftnettot diskonteras med en bedömd kalkylränta, vilken är anpassad individuellt för varje fastighet. Restvärdet framräknas såsom tomträttens/fastighetens verkliga värde vid kalkylperiodens slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det driftnettot evighetskapitaliseras för att beräkna restvärdet, med ett för tomträtten/fastigheten individuellt direktavkastningskrav. De parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. RISK AVSEENDE FASTIGHETERNAS VÄRDE Värdeförändring på fastigheter innebär en stor möjlighet men också en risk för Willhem. Möjligheten ligger i hur väl bolaget kan utveckla och förädla sitt fastighetsbestånd för att på så vis kunna öka fastighetsvärdet. Willhem är verksamt på olika orter, vilket kräver kännedom om respektive orts marknadsförutsättningar och utveckling för att kunna hantera eventuella risker förknippade med omvärldsförändringar. POLICY FÖR VÄRDERING AV FASTIGHETER Enligt Willhems policy ska samtliga fastigheter värderas till dess marknadsvärde vid varje kvartal. För årets tre första kvartal ska en internvärdering göras, vid årsbokslutet ska samtliga fastigheter externvärderas. Externvärderingen följer riktlinjerna för IPD Svenskt Fastighets- och bostadsindex, vilket innebär att värdebedömningarna i huvudsak utförs med hjälp av en avkastningsbaserad värderingsmetod som bygger på kassaflödes analyser. De interna värderingarna görs utifrån 78 WILLHEM ÅRSREDOVISNING 2016
Årsredovisning 2016 MODERBOLAGETS RÄKNINGAR
Årsredovisning 2016 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRIN
CIPER OCH NOTER
Årsredovisning 2016 ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNAN
DE
Årsredovisning 2016 REVISIONSBERÄTTELSE
Årsredovisning 2016 NYCKELTAL OCH DEFINITIONER
Årsredovisning 2016 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Årsredovisning 2016 GRI-INDEX