Advokaten 1
PRAKTISK JURIDIK Förhandsavtal i Den senaste tide
ns diskussioner om giltigheten av förhandsavtal samt förhandstecknares möjligheter att frånträda ett förhandsavtal har varit intensiva främst bland jurister men också i hög grad bland allmänheten då frågeställningarna berör såväl byggföretag, bostadsrättsföreningar som privatpersoner. En anledning till att dessa frågor nu blivit högaktuella är avmattningen på bostadsmarknaden med prissänkningar som följd, men naturligtvis också förändrade regelverk som gjort det svårare för köpare av bostadsrätter att finansiera köpet. denna artikel kommer jag att belysa några frågeställningar kring förhandsavtal som aktualiserats och flitigt diskuterats och som även är föremål för prövning i domstolar. Artikeln utgör inte någon uttömmande redogörelse för förarbeten, doktrin och rättspraxis och heller inte någon fullständig redovisning av bestämmelserna kring förhandsavtal. I REGLERING AV FÖRHANDSAVTAL Förhandsavtal är en lagreglerad avtalsform där föreningen och den blivande bostadsrättshavaren avtalar om framtida förvärv av en bostadsrättslägenhet. Regleringen återfinns i 5 kap. bostadsrättslagen (1991:614) (BrL). Förhandsavtalet är bindande för både föreningen och förhandstecknaren. Föreningen är skyldig att bevilja förhandstecknaren medlemskap i föreningen samt upplåta lä42 genheten till denne och förhandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt (5:1 BrL). Ett syfte med förhandsavtal vid nyproduktion torde enligt lagkommentaren (Nilsson Hjorth och Uggla, Bostadsrättslagen, Zeteo 8/6 2017, Inledning, 5 kap. 01) för föreningens del vara att på ett tidigt stadium binda upp bostadssökande och genom förskott erhålla kapital för produktionen. Köparna kan genom förhandsavtal säkerställa att de får köpa en viss lägenhet och även i förekommande fall göra önskade tillval avseende inredning och utformning av den egna lägenheten. Formkraven för förhandsavtalen är några få, men inte okomplicerade, har det visat sig. I 5:3 BrL anges att förhandsavtal ska upprättas skriftligen. Avtalet ska ange: parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelse, de beräknade avgifterna för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott. Något krav på undertecknande finns inte. De beräknade avgifterna ska grundas på en kostnadskalkyl som styrelsen upprättar och som granskas av två intygsgivare. Kostnadskalkylen ska vara försedd med intyg från dessa intygsgivare och såväl kostnadskalkylen som intyget ska av styrelsen hållas tillgängligt för förhandstecknarna innan förhandsavtalet ingås. Någon registrering av kostnadskalkylen sker inte. Ett förhandsavtal som inte uppfyller de krav som ställs i 5:3 BrL är ogiltigt. Förhandstecknaren får inte sätta någon annan än sin make, registrerade partner eller sambo i sitt ställe. Förhandstecknaren får inte heller pantsätta sin rätt enligt avtalet. ADVOKATEN NR 5 • 2019