Advokaten 1
PRAKTISK JURIDIK kostnadskalkylen fyllde en vikti
g funktion för detta ändamål. Några ändringar i förhållande till 1991 års lagtext gjordes inte förutom avseende kostnadskalkylerna. I betänkandet Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden (SOU 2017:31) anfördes att konsumentskyddet på bostadsmarknaden de senaste åren har kommit att ifrågasättas bland annat vad avser förhandstecknarens möjlighet att bedöma vilka risker som är förknippade med ett förvärv av bostadsrätt. Ett problem vad gäller förhandsavtal ansågs vara att förhandstecknarna inte har insyn i styrelsens verksamhet förrän upplåtelse sker och att tidsperioden från tecknande av förhandsavtal till tecknande av upplåtelseavtal oftast är lång. Mot bakgrund av detta föreslog utredningen att bostadsrättsföreningen skulle åläggas en informationsskyldighet gentemot förhandstecknarna vid väsentliga förändringar av förhandsavtalet eller av vad parterna annars kommit överens om. Utredningen föreslog även en uttrycklig bestämmelse i bostadsrättslagen om att förhandstecknarna skulle kunna frånträda förhandsavtalet om förutsättningarna som en förhandstecknare utgått från när han eller hon tecknade förhandsavtalet väsentligen brast, men poängterade att förhandstecknare redan med den nuvarande lagstiftningen borde kunna frånträda ett förhandsavtal av dessa skäl med hänvisning till allmänna rättsgrundsatser. Enligt utredningens förslag skulle ikraftträdande av de nya bestämmelserna ha skett per den 1 januari 2019. Utredningen har dock inte lett till ändringar i bostadsrättslagen. ADVOKATEN NR 5 • 2019 NÅGRA FRÅGESTÄLLNINGAR TIDPUNKT FÖR UPPLÅTELSE Ett av formkraven i 5:3 BrL är angivande av beräknad tidpunkt för upplåtelse, det vill säga när upplåtelseavtal ska ingås. Innan upplåtelseavtal tecknas ska förhandstecknaren beviljas medlemskap i föreningen. I upplåtelseavtalet regleras betalningen för bostadsrätten: insats och eventuell upplåtelseavgift samt årsavgift. Vanligtvis betalas en mindre del av insatsen och upplåtelseavgiften när upplåtelseavtalet ingås och merparten innan tillträde ska ske. Det har diskuterats och skrivits mycket om detta formkrav och vad det innebär. När nuvarande bestämmelser infördes 1991 fördes inga särskilda resonemang om hur den beräknade tidpunkten skulle uttryckas i förhandsavtalet. Dock konstaterades att uppgiften har betydelse för förhandstecknarens möjlighet att säga upp avtalet om föreningen dröjer med att upplåta bostadsrätten (prop. 1990/91:92 s. 183). I betänkandet som föregick lagstiftningen påtalades i denna del att det i avtalet ska anges bland annat ”den tid” inom vilken bostadsrätten beräknas kunna upplåtas (SOU 1988:14 s. 125). Stockholms tingsrätt har i dom som meddelades den 7 mars 2019 (T 5260-18) prövat om ”Preliminär tid för upplåtelse” som angetts till ”från kvartal 2, 2019 till kvartal 3, 2019”, uppfyller formkravet. Tingsrätten konstaterar att förarbetena inte ger något klart svar på frågan vad som är en beräknad tidpunkt. I såväl betänkandet (SOU 1988:14 s. 125) som i propositionen (1990/91:92 s. 85) används både begreppet ”beräknad tidpunkt” som ”beräknad tid”. Av förarbetena kan dock utläsas att uppgiften om beräknad tidpunkt för upplåtelse har betydelse för förhandstecknarens möjlighet att säga upp avtalet vid dröjsmål med upplåtelsen. Vid jämförelse av praxis avseende andra lagstadgade formkrav drar tingsrätten slutsatsen att formkravets ändamål får tillmätas stor vikt vid tolkningen. Ordalydelsen i bestämmelsen är enligt tingsrätten, med hänvisning till NJA 2016 s. 3, det viktigaste tolkningsdatumet vid fastställandet av en lagregels innebörd, men lagregler måste också tolkas i ljuset av ett flertal andra förhållanden såsom syftet med lagstiftningen, som kan framgå av förarbeten, praxis och doktrin. Ett av syftena med den aktuella bestämmelsen är enligt tingsrätten att fastställa startpunkten för dröjsmålsbedömningen enligt 5:8 p. 2 BrL. Det syftet förfelas inte genom en extensiv tolkning som innebär att ”beräknad tid för upplåtelsen” kan utgöra ett längre tidsintervall, dröjsmålsbedömningen låter sig ändå göras. Tingsrätten gör också överväganden avseende skälighetsbedömningen av villkoren samt den språkliga tolkningen av formkravet och den kontext i vilken förhandsavtalet förekommer och kommer fram till att förhandsavtalet inte är ogiltigt på grund av att beräknad tidpunkt för upplåtelse angetts till ett längre tidsintervall. Tingsrätten konstaterar vidare att förhandsavtalet inte heller är ogiltigt på den grunden att tidpunkten för upplåtelse angivits vara ”preliminär”. Domen har överklagats till hovrätten, och med hänsyn till det stora antalet tvister som finns i tingsrätterna och avsaknad av rättspraxis är det sannolikt att prövningstillstånd beviljas. NÄR NUVARANDE BESTÄMMELSER INFÖRDES 1991 FÖRDES INGA SÄRSKILDA RESONEMANG OM HUR DEN BERÄKNADE TIDPUNKTEN SKULLE UTTRYCKAS I FÖRHANDSAVTALET. » 45