Årsredovisning 2012 1
om FINANSIERING Fastigheter är en långFristig ti
llgång som kräver långfristig finansiering med en fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder. Willhem ska uppfattas som en attraktiv affärspartner och låntagare och ha en sådan framförhållning att bolaget alltid kan erbjudas finansiering till marknadens bästa villkor. Strukturen på låneportföljen ska kännetecknas av låg refinansieringsrisk, hög flexibilitet avseende räntebindning och säkerheter, enkel administration och affärsmässighet. Vi ska ha en kostnadseffektiv finansiering och hantera finansiella risker genom att utnyttja finansiella instrument. Belåningsgraden ska vara högst 65 procent. Finansverksamhetens mål är att säkerställa betalningsförmåga och kapitalförsörjning, och inom givna riskramar uppnå bästa möjliga finansnetto. Finansieringen under 2012 Under 2012 ökade de räntebärande skulderna. Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick vid årets slut till 7 189 Mkr (4 305), vilket motsvarar en belåningsgrad på 57 procent (57). Förlagslån uppgick till 2 886 Mkr (1 750). Den viktade genomsnittliga räntesatsen på lån från kreditinstitut och förlagslån, inbegripet marginaler och derivateffekter, uppgick den 31 december till 4,0 procent (4,6). Den genomsnittliga räntan, exklusive förlagslån, uppgick till 3,3 procent (3,9). I början av 2012 refinansierades 40 procent av Willhems externa låneportfölj. Nya lån har upptagits i samband med förvärv av fastigheter. Derivatportföljen hade vid årsskiftet inte ökat i den utsträckning som lånevolymen ökade i samband med förvärv i slutet av året. Enligt vår räntestrategi kommer derivatvolymen successivt att öka. Finansiella instrument och likviditetshantering Willhems finansiering sker genom upptagande av bilaterala lån med fyra huvudsakliga kreditgivare. För att hantera ränterisker använder vi derivatinstrument i form av ränteswappar. Willhem eftersträvar effektiva betalningsrutiner och effektiv likviditetshantering. Placeringar ska vara kortfristiga och medföra låg risk. möj ligheter och risker Willhem är exponerat för ett antal finansiella risker, framför allt finansierings- och ränterisk. Finansieringsrisk avser risken att kostnaden för refinansiering och nyupplåning blir väsentligt högre eller omöjliggörs. Den hanteras genom att högst 50 procent av de externa lånen får förfalla inom 12 månader och genom att sprida kapitalförfallostrukturen samt att arbeta med flera kreditgivare. Ränterisken hanteras genom att nyttja finansiella instrument. Ränterisk innebär framförallt högre räntekostnader och sämre resultat på grund av högre marknadsräntor. Även en alltför hög andel fast räntebindning kan innebära risk och höga räntekostnader i ett scenario med uthålligt låga rörliga räntor. Då variationer i marknadsräntan har en betydande påverkan på Willhems resultat, är det av största vikt att vi hanterar och optimerar ränterisken. Den sista december var den återstående räntebindningstiden 1,8 år. Låneportföljens förfallostruktur ska spegla en avvägning mellan kort och lång räntebindning. Vid val av räntebindningstid bedöms såväl kostnad som risk. Under 2013 har beslut fattats om att förlänga räntebindningstiden i portföljen så att högst 30 procent har förfall inom tolv månader. Utbindning av räntor kommer att ske successivt för att nå den längre räntebindningen. Den verkliga låneportföljen jämförs med en normportfölj som bygger på underlaget för val av önskad förfallostruktur samt analyser av bolagets framtidsprognoser och ekonomiska utveckling. Finansieringsrisk Mål Belåningsgrad räntetäckningsgrad ränterisk ”andel förfall inom 12 månader” Upplåningsrisk Högst 65 % Större än 2,0 Högst 40 % Minst 50 % av räntebärande skulder ska ha en löptid överstigande 12 månader * räntesäkring har ej skett i den utsträckning som lånevolymen ökade i samband med förvärv i slutet av året. Under 2013 sker utbindning av ränta successivt så att uppsatta mål nås. Utfall 57 % 2,1 53 %* 52 % W I L L hEM å R S R EDoV I SN I Ng 201 2 19