Årsredovisning 2012 1
Förvaltningsberättelse Styrelse och verkställande
direktören för Willhem AB org.nr. 556797-1295, Box 53137, 400 15 Göteborg, får härmed avge årsredovisning för 2012. Årsredovisningens resultat- och balansräkning föreslås fastställas på årsstämman den 23 april 2013. Samtliga belopp är redovisade i Mkr om inget annat anges. Noter redovisas i heltal eller med en decimal, varför avrundningsdifferenser i tabellerna kan förekomma. baKgrund och aFFärs idé Willhem är ett bostadsbolag på den svenska marknaden och ägs av Första AP-fonden. Aktier i mindre omfattning ägs också av personer i ledningsgruppen. Bolaget bildades i december 2010. Willhem ska äga och hyra ut bostäder med god service och som upplevs som attraktiva och trygga på tillväxtorter i Sverige. Det görs genom ett långsiktigt ägande, affärsmässighet och en aktiv och utvecklingsorienterad fastighetsförvaltning. verKsamhet och organisation Willhem äger och förvaltar per årsskiftet 16 169 (11 166) lägenheter fördelade på 304 (218) fastigheter, motsvarande ett marknadsvärde som vid årsskiftet uppgick till 12 527 Mkr (7 530). Fastighetsbeståndet är geografiskt indelat i två regioner, Region Nord och Region Syd. Region Nord innefattar Karlstad, Linköping, Stockholm och Västerås. Region Syd innefattar Borås, Göteborg, Halmstad, Jönköping och Malmö. Verksamheten på varje delmarknad bedrivs med lokalt resultatansvar och förvaltningen, i så stor utsträckning som möjligt, i egen regi. Willhems huvudkontor finns i Göteborg och tillhandahåller funktioner som koncernledning, ekonomi, finans och kommunikation samt centrala resurser för fastighetsutveckling. Antalet medarbetare uppgick vid årsskiftet till 122 personer (86). verKsamhetsåret 2012 Willhem har under året fortsatt att växa på befintliga delmarknader samtidigt som etablering har skett på nya, som Halmstad och Västerås. Förvärven innebär att Willhems fastighetsvärde under 2012 ökade med 4 800 Mkr till 12 527 Mkr vid årets slut samtidigt som antalet hyreslägenheter i beståndet ökade med 5 003 till 16 169. Tillväxten är framförallt ett resultat av två stora affärer under året: med Familjebostäder i Stockholm respektive Akelius/Apartment Bostad. För att anpassa organisationen till den kraftiga tillväxten i fastighetsbeståndet som skett under året, bildades under andra halvåret två regioner i förvaltningsorganisationen. Efterfrågan på boende på Willhems delmarknader har varit fortsatt stark under året, vilket avspeglar sig i en ekonomisk uthyrningsgrad på bostäder som vid årsskiftet uppgick till 99 procent och totalt för hela fastighetsbeståndet, inklusive lokaler och övriga ytor, till 98 procent. Koncernens intäkter ökade till 853 Mkr (775), en ökning med 10 procent jämfört med föregående år. Hälften av ökningen är hänförbar till förvärv av fastigheter. Driftnettot ökade till 418 Mkr (365), en ökning med 15 procent jämfört med föregående år. Driftnettoförbättringen i jämförbart bestånd var 9 procent. Utvecklingsprojekt i fastigheterna har genomförts liksom planering för större förändringar som kommer att genomföras under 2013. Projekten innefattar energioptimering och åtgärder för att minska vattenförbrukningen inom fastighetsbeståndet. En viktig del i arbetet lokalt är också att identifiera behov av insatser som stödjer och stärker bostadsområdenas sociala utveckling i en positiv riktning. Utökade öppettider både på lokala områdeskontor och för serviceanmälan på telefon har varit en del i att möta kundbehoven. Tillgängligheten har på detta sätt ökat markant samtidigt som en viktig kundprocess har kvalitetssäkrats. Under året lanserades en ny webbplats med fokus på service, tillgänglighet och dialog. Resultatet från årets kundundersökning, som genomfördes av AktivBo på uppdrag av Willhem, visar på en markant höjning av serviceindex, från 70,2 procent till 74,7 procent, totalt 4,5 procentenheter, en höjning som inte tidigare förekommit i AktivBos mätningar. Det går också att utläsa en tydlig positiv trend vad gäller attraktiviteten hos Willhems bostadsområden. Under 2013 kommer Willhem fortsätta att effektivisera och förbättra servicen till hyresgästerna. Investeringstakten i befintligt fastighetsbestånd kommer att öka. Förvärv kommer i första hand att ske på befintliga delmarknader där förvaltningsvolymen idag är för liten. marKnadsvärdering av Fastigheter Vid årsskiftet har 70 procent av fastighetsbeståndet värderats av externa värderare. De värderingsinstitut som har anlitats är Forum Fastighetsekonomi AB och Savills Sweden AB. Resterande 30 procent avser fastigheter förvärvade i slutet av året där anskaffningsvärdet bedömts motsvara marknadsvärdet. Den 31 december 2012 uppgick det samlade marknadsvärdet på Willhems fastighetsportfölj till 12 527 Mkr (7 530). Årets värdeförändring uppgick totalt till 88 Mkr (217). Värdeuppgången förklaras framförallt av förbättrade kassaflöden medan avkastningskravet legat relativt stilla. Det genomsnittliga viktade direktavkastningskravet i gjorda värderingar uppgick till 5,2 procent (5,3). Förändringen av fastigheternas värde motsvarar en värdeuppgång på cirka 1,2 procent (3,0). Under året har fastigheter förvärvats till ett värde om 4 800 Mkr (20). Årets investering i befintliga fastigheter uppgick till 109 Mkr (83). För mer information om värderingarna, se not 9. Finansiering och liKviditet Vid årsskiftet uppgick banklån till 7 189 Mkr (4 305) och förlagslån till 2 886 Mkr (1 750). Likvida medel uppgick till 431 Mkr (229). Räntekostnader är en av de största kostnadsposterna för bolaget. Ränterisker och andra finansiella risker regleras i bolagets finanspolicy, som årligen uppdateras och fastställs av styrelsen. För mer information om finansiella risker, se not 11. väsentliga risKer och osäKerheter i verKsamheten Willhem är i sin verksamhet exponerat för olika typer av risker. God intern kontroll, extern kontroll från revisorer, policyer och riktlinjer är olika metoder för att hantera och minska risker. Policyer och riktlinjer uppdateras årligen och beslutas av styrel38 willhem årsredovisning 2012