Hemma i HSB 1
EXPERTERNA _EKONOMI_ Hur vet vi om vår ekonomi hå
ller? FRÅGA: Vi i vår styrelse har pratat extra mycket om ekonomi nu under de senaste åren och tycker det är svårt att veta om vi har en tillräckligt bra ekonomi. Hur ska vi tänka kring det och hur ska vi styra vår ekonomi? SVAR: Det här är en fråga som jag vet diskuteras i väldigt många styrelserum just nu. Även om de senaste turbulenta åren gjort att den kanske hamnat högre upp på agendan skulle jag säga att det alltid är en grundläggande och oerhört viktig fråga. DET ALLRA SNABBASTE och tydligaste sättet att så att säga ta tempen på en bostadsrättsförenings ekonomi, är att se vilket sparandenyckeltal den har. Det hittas i samtliga bostadsrättsföreningars årsredovisning. Nyckeltalet sparande visar hur mycket av en förenings totala intäkter som finns kvar efter att drift- och räntekostnaderna är betalda. Med andra ord visar det helt enkelt det årliga överskottet. Sparandet, alltså överskottet, nyttjas till att antingen amortera på föreningens lån eller placera pengar på sparkonto. Den naturliga följdfrågan blir vilken nivå detta sparande ska vara på för att ekonomin ska anses god. För att kunna besvara det behöver vi ställa sparandet mot ett annat nyckeltal som heter underhållsbehov och som tas fram genom föreningens underhållsplan. Underhållsbehovet visar vad det i genomsnitt kostar att årligen underhålla föreningens fastigheter och byggnader. För att ha en ekonomi i balans bör sparandet motsvara underhållsbehov, vilket alltså innebär att ekonomin genererar ett överskott i nivå med vad det kostar att underhålla föreningen. På så sätt står dagens medlemmar för sitt slitage och skjuter inte kostnaden på framtida medlemmar. ATT EN FÖRENING har en komplett underhållsplan som ger ett sanningsenligt underhållsbehov är alltså helt avgörande för att veta vad man ska styra sin ekonomi mot. För att planen ska ge just ett sanningsenligt underhållshov behöver den innehålla samtliga komponenter som ska bytas ut under den kommande 50-årsperioden. Anledningen till att man rekommenderar just en 50-årig underhållsplan är att den enskilda komponenten med längst livslängd (stammar) har en livslängd om cirka 50 år. Har man en underhållsplan som omfattar färre år kommer inte byte av alla komponenter finnas med och planen ger därför ett missvisande underhållsbehov. En annan viktig aspekt är att underhållsplanen inte bara innehåller kostnader för underhåll av komponenter utan även kostnader för utbyte av dem. Som ett exempel ska, utöver kostnaden för att måla om föreningens fönster, även kostnaden för ett utbyte tas med. OM MAN I SIN förening inte har en underhållsplan, eller har en underhållsplan som ger ett missvisande underhållsbehov, kan man nyttja en schablon om cirka 300 kronor/ kvadratmeter. Skulle det visa sig att sparandet är lägre än underhållsbehovet bör sparandet alltså på ett eller annat sätt höjas och ekonomin bör styras utefter det. Sparandet höjer man genom att antingen minska sina kostnader eller öka sina intäkter. Cecilia Jutell är analytiker på HSB Stockholm. Hon hjälper bostadsrättsföreningar att planera ekonomi och investeringar på ett långsiktigt sätt och är frekvent synlig i medier som expert på nyckeltal och bostadsrättsekonomi. HEMMA I HSB 2.2025 43 Foto Magnus Glans