HSB Uppdraget 1
experterna Ekonomi Har vi höjt avgiften tillräckl
igt? FRÅGA: Min bostadsrättsförening fattade beslut om att höja avgiften med 4 procent vid årsskiftet 2022/2023. Nu läser jag i tidningen olika artiklar om att bostadsrättsföreningar måste höja mycket mer, kanske så mycket som upp till 40 procent. Vad gäller egentligen, måste vi höja mer innan året är slut? B ostadsrättsföreningarna runt om i Sverige har det senaste året drabbats av en kostnadschock, dels i form av mycket högre räntor, dels i form av dramatiskt ökade drift- och underhållskostnader. Som ett exempel får bostadsrättsföreningar i Stockholms kommun 22 procents höjning av sina vattenkostnader 2023 och de bostadsrättsföreningar som har haft rörliga lån har fått se sina räntekostnader öka med så mycket som 800 procent på ungefär ett år. Vi bedömer att mer kostnadsökningar är att vänta då inflationen inte slår direkt på alla kostnader. Ett exempel är avtal som kanske först senare under 2023 kommer indexeras upp ordentligt, baserat på den inflation som rådde 2022. NÄR MAN SKA titta på en rimlig avgiftsnivå för en enskild bostadsrättsförening bör man fokusera primärt på bostadsrättsföreningens sparande till framtida underhåll i kronor per kvadratmeter. Det visar hur många kr/kvm som bostadsrättsföreningen fick över i den löpande driften, och för att ha en ekonomi i balans bör ett sparande ligga på 250–300 kr/ kvm. Det man sparar till är den genomsnittliga investeringskostnaden över 50 år, som brukar ligga däromkring. Men för att veta exakt hur mycket man ska spara behövs en komplett underhålls- och investeringsplan som sträcker sig 50 år framåt i tiden och som innehåller byte av alla stora komponenter i fastigheten (stammar, fönster och så vidare). I ett urval av över 2 000 bostadsrättsföreningar runt om i landet som HSB förvaltar var sparandet 221 kr/kvm i snitt 2021. Men om snitträntan skulle vara 4 procent skulle sparandet i snitt endast vara 94 kr/kvm. Räknar vi med driftkostnadsökningar ovanpå det som motsvarar inflationen blir sparandet i snitt endast 50 kr/kvm. Det betyder, allt annat lika, att genomsnittsföreningen behöver höja sina intäkter med minst 200 kr/kvm (primärt avgifterna), vilket i ren avgiftshöjning faktiskt motsvarar cirka 35–40 procent. DETTA GÄLLER GENERELLT och avgiftshöjningar kan ibland spridas ut för att undvika en kostnadschock för medlemmarna. Det är viktigt att ni tittar enskilt på just er förening, gör längre prognoser och utifrån det sätter en långsiktig strategi för avgifterna som över tid skapar en ekonomi i balans. Det är också viktigt med en optimerad underhålls- och investeringsplan på 50 år, som talar om för er hur mycket just ni behöver spara. För att sammanfatta går det inte att svara på rak arm hur mycket en enskild förening som er behöver höja sina avgifter, utan först behöver man räkna på ert sparande och underhålls- och investeringsbehov. Behöver ni hjälp kan ni vända er till er förvaltning som kan räkna långsiktigt på er ekonomi – det skapar trygghet både för er i styrelsen och era medlemmar. l ”Vi bedömer att mer kostnadsökningar är att vänta då inflationen inte slår direkt på alla kostnader.” # 2/ 2023 uppdraget 47 Cecilia Jutell är analytiker på HSB Stockholm� Hon hjälper bostadsrättsföreningar att planera ekonomi och investeringar på ett långsiktigt sätt och är frekvent synlig i medier som expert på nyckeltal och bostadsrättsekonomi� På hsb.se/bostadsrattskollen kan du läsa mer om HSBs nyckeltal. Du kan också vända dig till din förvaltningsorganisation med frågor.