Bil&Bostad 1
16 ANNONS HELA DENNA BILAGA ÄR EN ANNONS FRÅN BIL
& BOSTAD ANNONS Andrahandsuthyrning – e begrepp med flera innebörder Det råder bostadsbrist i Västerboen. För den som har en lägenhet, e extra rum eller e gästhus a hyra ut saknas det inte intressenter. Men vilka regler är det som gäller vid uthyrning av det här slaget, och hur skiljer sig bestämmelser mellan olika uthyrningsformer? Bil & Bostad har gjort e försök a reda ut begreppen. Priset för en bostad i Västerbotten har stigit kraftigt de senaste åren. På ett decennium har villapriserna gått upp med 122 procent, vilket är mest i hela landet. Samtidigt har bostadsrätter i länet sett en prisökning på 177 procent. Enligt siffror från Svensk Mäklarstatistik, som analyserats av Länsförsäkringar fastighetsförmedling, är det bara Dalarnas län som haft en större prisutveckling under den här tiden. Bostadsmarknaden i Umeå kan för stunden beskrivas som stark. Efterfrågan är hög, pandemin till trots, och priserna verkar bara fortsätta att stiga. Under 2020 påbörjades byggandet av nästan dubbelt så många bostäder som under 2019, vilket därtill tyder på en fortsatt stor investeringsvilja. En del av rådande efterfrågan kan också mötas av nyproduktion, men stigande priser leder även till förhöjda trösklar. För vissa är förutsättningarna fortfarande goda att hitta boende. För andra är bostadsbristen mer verklig. I dagens samhällsklimat är det nämligen konkurrensen om bostäder med lägre hyror som är mest påtaglig. Något som i sin tur gör andrahandsuthyrning till ett hett samtalsämne. Första och andra hand I dagligt språkbruk brukar begreppet andrahandsuthyrning användas för alla typer av situationer där privatpersoner hyr ut sin bostad. Men i juridiska ordalag är det inte lika enkelt. Så låt oss därför börja med att reda ut konceptet, en gång för alla. referenser. Om bostadsrättsföreningen nekar, kan man alltid överklaga hos hyresnämnden. Att hyra ut bostaden utan godkännande från bostadsrättsföreningen, eller ett beslut hos hyresnämnden, kan innebära att man förlorar bostadsrätten. När någon äger en bostadsrätt, en villa eller ett fritidshus, och hyr ut denna bostad till en hyresgäst, rör det sig om en förstahandsuthyrning, och inte en uthyrning i andrahand. En andrahandsuthyrning, rent juridiskt sett, blir det först när en förstahandshyresgäst hyr ut bostaden till någon annan. De regler, riktlinjer och bestämmelser som gäller utgår därför från den här skillnaden, och skiljer sig således mellan olika uthyrningsformer. Att hyra ut ett rum, till exempel, kräver inget tillstånd, förutsatt att man själv bor kvar i bostaden. Det här gör det också till den enklaste uthyrningsformen. I en sådan situation finns det heller inga bestämmelser för hur litet eller stort ett rum får vara. Däremot kan storleken på rummet påverka hur hög hyra man får ta ut, då hyresbeloppet vanligtvis utgår från rummets storlek, uthyrarens egna utgifter, samt tillgång till övriga ytor. Den som tar ut en orimligt hög hyra kan i värsta fall bli återbetalningsskyldig. Därför är det också viktigt att göra ett skriftligt avtal med den inneboende. Här brukar sådana saker som beräkning av hyra, förhållningsregler och uppsägningstid vanligtvis ingå. Föreningens godkännande Liknande sätt att räkna ut hyra gäller vid uthyrning av egenägd bostad. Även här är det bostadens storlek och värde, samt uthyrarens egna drifts- och kapitalkostnader, som ligger till grund för vad som utgör en skälig hyra. Men till skillnad från att hyra ut ett rum eller en villa krävs det ett särskilt tillstånd vid uthyrning av bostadsrätt. Trots att man äger bostaden måste man nämligen ta hänsyn till bostadsrättsföreningen. Vad som gäller i det här fallet regleras av bostadsrättslagen och av bostadsrättsföreningens stadgar. Styrelsen i bostadsrättsföreningen kan således neka en att hyra ut sin lägenhet, förutsatt att de har en god anledning – som att uthyrningen sker i rent vinstsyfte, eller att hyresgästen har dåliga Andrahandsuthyrning – ur en mäklares perspektiv I bråda tider kan andrahandsuthyrning vara e bra sä a utöka inkomstkassan. Men för den som inte vet vilka regler som gäller kan det vara svårt a veta vart man ska vända sig. Vi har vänt oss till en lokal mäklare för a få svar på våra frågor. Det finns mycket att ta i beaktning när det kommer till andrahandsuthyrning. Allt från hemförsäkring och hyresuträkning till förhållningsregler och bostadsrättsföreningar. Att hyra ut ett rum eller en lägenhet kan vara ett bra sätt att spara lite pengar, speciellt nu, när bostadsbrist råder – Umeå växer så det knakar, och det finns många som letar efter bostäder. Men vilka utsikter finns det egentligen för en andrahandsuthyrning i den här staden? Vi har ställt den frågan till Jörgen Lundgren, på Svensk Fastighetsförmedling, för att ta tempen på det rådande marknadsläget. – Det är inte så vanligt med andrahandsuthyrning i Umeå, men det förekommer, berättar Jörgen Lundgren. Bostadsrättsföreningen ska godkänna en andrahandsuthyrning, och då det inte riktigt ligger i deras intresse att lägenheterna hyrs ut i andra hand är de många gånger restriktiva. Vilka är de vanligaste funderingarna som folk hae? – Vi får inte så många olika frågor, förklarar Jörgen Lundgren, utan det är mest om möjligheten till andrahandsuthyrning finns, om det skulle bli aktuellt. Många gånger är det yngre personer, med mindre lägenheter, som frågar om andrahandsuthyrning. Och anledningen är oftast att de vill prova på att bo på annan ort, på grund av jobb eller studier, och därför inte vill sälja, om de skulle ändra sig och vilja flytta tillbaka igen. En annan vanlig fråga är om det är möjligt att föräldrar står som ägare, och hyr ut till sina barn. Vad bör man då ha i åtanke när man hyr ut i andrahand? – Man ska alltid se till att få ett skriftligt godkännande av bostadsrättsföreningen, där det framgår under vilka förutsättningar man får hyra ut bostaden. Bland annat hur länge. Det är även viktigt att skriva ett korrekt hyresavtal med den som ska hyra lägenheten, där villkoren också framgår tydligt. Finns det några risker med andrahandsuthyrning? Vilka fel brukar folk göra? – Det vanligaste felet är att man inte har fått föreningens tillåtelse. Det värsta som kan hända om man har hyrt ut i andra hand, utan föreningens godkännande, är att man tvingas sälja bostadsrätten. Hur ser du på framtiden, kommer andrahandsuthyrning bli något som fler kan tänkas göra framöver? – Behovet att få hyra ut i andra hand kommer nog alltid att finnas, men där tror jag att bostadsrättsföreningarna även i fortsättningen kommer att ställa sig restriktiva till andrahandsuthyrningar, avslutar Jörgen Lundgren. Jimmy Widerlund Kontrakt och försäkring Det viktigaste vid uthyrning av bostadsrätt är annars att upprätta ett andrahandskontrakt, samt en inventarieförteckning med ett protokoll över eventuella skador. Som hyresvärd är man fortfarande ansvarig för bostadsrätten, och ett kontrakt kan i det här fallet uppge vad som gäller om hyresgästen orsakar skada, eller om denne inte kan betala hyran. Det kan även vara en god idé att låta hyresgästen teckna en hemförsäkring då en hyresgäst vanligtvis inte skyddas av hyresvärdens egen hemförsäkring. Den som hyr ut bostadsrätten bör också ha en hemförsäkring med ett bostadsrättstillägg, utifall att något skulle hända i lägenheten, då hyresgästen inte är där. Slutligen, så måste inkomsten redovisas som inkomst av kapital i skattedeklarationen. Vid andrahandsuthyrning, eller vad man än kallar det, kan man behöva skatta för sin uthyrning. För bostadsrätter får man dock göra ett schablonavdrag per år, och per bostad, vilket i sin tur betyder att man kan ta emot hyra upp till en viss summa, helt skattefritt. Man kan dessutom få göra ett avdrag för den avgift, eller den hyra, som man själv måste betala under tiden. De intäkter som sedan blir över, efter att dessa avdrag gjorts, utgör således kapitalinkomsten. Men för att vara på den säkra sidan kan det vara klokt att kontakta Skatteverket för att säkerställa vad som verkligen gäller – enskilda fall kan ha specifika regler. Det finns många begrepp att hålla reda på, och mycket att ha i åtanke – allt kan inte få plats i en text av det här omfånget. Jimmy Widerlund Jörgen Lundgren, Svensk Fastighetsförmedling.