Hemma Hos Löpet
Hyresgästen i centrum Mimer bygger ständigt om oc
h förbättrar sitt bostadsbestånd. Detta är en lång process med många aktörer inblandade, men där kunden alltid sätts i fokus. – DET ALLRA VIKTIGASTE är förstås att vi genomför ombyggnationerna på våra kunders villkor, säger Fredrik Törnqvist, vd på Mimer. Byggnader och speciellt bostadshus har i allmänhet, och till skillnad från mycket annat som produceras i samhället, mycket lång livslängd. Man tänker då i första hand på den tekniska livslängden. Men det finns även en ekonomisk och marknadsmässig livslängd att ta hänsyn till vid både ny- och ombyggnad av fastigheter. Tekniskt sett välskötta och väl underhållna byggnader kan stå i flera hundra år, men om marknaden inte efterfrågar och är villig att betala för att använda byggnaden kan den ekonomiska livslängden bli kort. Alldeles utmärkta byggnader kan behöva rivas då produkten är fel, kanske för dyr eller ligger på fel plats och efterfrågan saknas. Därför är det viktigt att analysera både de tekniska, marknadsmässiga och ekonomiska förutsättningarna innan en ombyggnad beslutas och påbörjas. Olika delar i en byggnad har olika – Kunden är viktigast när det gäller ombyggnationer, säger Mimers VD Fredrik Törnqvist. livslängd. Oftast har byggnadens stomme och grundläggning lång livslängd. Byggnadens klimatskal och installationer – som fasader, fönster, tak, vattenrör, avloppsrör och elsystem – har betydligt kortare livslängd. Man räknar med 30–50 år beroende på vilken kvalitet byggnaden har. Det är också vid den här åldern på byggnaden som frågan om ombyggnad börjar aktualiseras. Ytskikt, inredning och utrustning har betydligt kortare livslängd och byts oftast ut inom det planerade och löpande underhållet. NÄR MIMER BYGGER OM och moderniserar en fastighet så har man i åtanke att det förmodligen tar 30–50 år innan det sker igen. Därför bör den nya standard man bygger om till vara attraktiv och hållbar på marknaden och stå sig väl med det som nyproduceras under samma period. Ombyggnaden måste också genom föras på affärsmässiga villkor. Kostnaderna för en ombyggnad måste i huvudsak finansieras av höjda hyror och minskade drift- och underhållskostnader för att fastighetens värde inte ska urholkas. START! 1 INVENTERING – Mimer är inne i en fas där flera stora ombyggnadsprojekt ska genomföras de närmaste åren, säger vd Fredrik Törnqvist. Vi vill bli Sveriges bästa bostadsföretag och då måste standarden på våra lägenheter vara riktigt bra. Det är mycket viktigt för hyresrättens status som upplåtelseform att de bostäder vi erbjuder är minst lika bra som de som går att köpa. – JAG VILL POÄNGTERA att ombyggnationer är ett lagarbete både inom och utanför företaget. Det allra viktigaste är förstås att vi genomför ombyggnationerna på våra kunders villkor så att vi får en produkt som de upplever som både bättre och mer prisvärd när alla arbeten är avslutade och de fått sin nya hyra. – Det är väldigt tufft att klara lönsamheten i större ombyggnadsprojekt och då är det ännu viktigare att vi har en tidig dialog med de boende. Det är förstås också viktigt att vi hittar bra samarbeten med våra entreprenörer så att vi får en hög kvalitet i det som utförs samtidigt som vi på bästa sätt underlättar för dem som bor i lägenheterna under den tid som ombyggnationen pågår. Behovet av ombyggnader är stort, men allt kan inte byggas om på en 2 ÅTGÄRDSPROGRAM KALKYLER HYRA 3 KUNDENKÄT 4 JUSTERING ÅTGÄRDSPROGRAM 5 AVSTÄMNING HGF 6 BOMÖTE 1 7 FÖRFRÅGNINGSUNDERLAG 8 FÖRHANDLING HGF 9 HYRESGÄSTGODKÄNNANDE 10 UPPHANDLING, STYRELSEBESLUT 11 UTREDNINGAR DETALJPROJEKTERING 12 BOMÖTE 2 13 BYGGSTART PROVTRAPPHUS 14 VAL AV TEMAN FÖRBESIKTNING 15 EVAKUERING 16 17 BYGGSTART 18 SLUTBESIKTNING 19 ÖVERTAGANDE ÅTERFLYTT 20 GARANTIARBETEN MÅL! Byggprojektarbetet 24 | HEMMA HOS. NR 1–2013 Kundrelationer Renoveringar av fastigheter och lägenheter är en omfattande och lång process. Här ovan ser vi de viktigaste inslagen. ILLUSTRATION: LINA ANDERSSON