MES 1
KRÖNIKA Jessica Kling Advokat, Maminza Advokatbyr
å AB KOMMERSIELLA HYRESFÖRHÅLLANDEN En central del för de flesta verksamheter är att ha en plats att utgå ifrån, det vill säga någon form av kontor eller lokal. Många bolag hyr i dessa avseenden lämpliga lokaler för ända målet. Det är därför inte sällan som det uppkommer frågeställningar mellan den som hyr lokalen och den som äger och förvaltar lokalen. I relation mellan dessa parter finns i jordabalken med en uppsjö av regler kring hur deras mellanhavanden bör, ska eller får regleras. Jordabalkens regler avseende hyresförhållanden kan många gånger upplevas krånglig och svårnavigerad – men i vanlig ordning är rätt kunskap och styrning enkla verktyg för att överkomma dessa hinder. Denna gång tänkte jag belysa några centrala delar i beträffande hyresvärden rätt att erhålla tillträde till en förhyrd lokal. Inledningsvis ska understrykas att hyresgästen i princip disponerar den förhyrda lokalen exklusivt. Det finns således ingen rätt eller möjlighet för hyresvärden att få tillträde till lokalen utan anledning, utan hyresvärdens möjlighet till tillträde till lokalen är reglerat i jordabalken. Här är reglerna olika beroende på vad det är för anledning som ligger bakom att hyresvärden önskar erhålla tillträde till lokalen. Hyresvärden har som utgångspunkt en skyldighet att underhålla det förhyrda objektet och tillse att det är i brukbart skick. I denna skyldighet faller två principiella typer av arbeten/åtgärder; dels arbeten som är av brådskande karaktär (med risk för skada om de inte utförs), dels arbeten som inte är av sådan brådskande karaktär. Inom den första kategorin är typexemplet ett vattenläckage, vilket i normalfallet inte kan skjutas upp utan risk för än mer skada i fastigheten. I sådana situationer har hyres värden rätt att omedelbart erhålla tillträde till lokalen för att utföra nödvändiga arbeten. En hyresgäst kan alltså inte motsätta sig att hyresvärden beträder lokalen och utför nödvändiga arbeten i denna del. annons_norrkoping_affarsstaden_mars_2023.qxp_Layout 1 2023-03-26 07:58 Sida 1 För den andra kategorin, mindre brådskande arbeten eller arbeten som inte alls är brådskande, har hyres värden inte någon motsvarande rätt att erhålla omedelbart tillträde till lokalen. Tillträde kan först ske efter att viss tid har förflutit eller genom att hyresvärden lämnar sitt godkännande. För åtgärder som faller inom denna kategori görs även en åtskillnad om arbetena innebär ”väsentliga men eller hinder” i nyttjanderätten för hyres gästen. Innebär det inga men eller hinder kan hyresvärden i regel, efter tillsägelse, tillträda lokalen efter en månad från tillsägelsen. Innebär arbetena där emot men eller hinder i hyresgästens nyttjanderätt till lokalen får arbeten inte påbörjas förrän längden på uppsägningstiden i hyresförhållandet har förflutit, vilket för lokaler i normalfallet är i vart fall nio månader. Det kan även tilläggas att i dessa situationer finns en möjlighet för hyresgästen att säga upp hyresavtalet, men det får bli föremål för diskussion en annan gång. Så, vart vill jag komma med detta? Jo, det är nämligen som så att vad en hyres värd anser är något positivt kanske inte alltid upplevs på samma sätt för hyresgästen. Givetvis torde båda parter rent principiellt vara positivt inställda till att en lokal till exempel renoveras i syfte att energieffektiviseras – men om det innebär att arbetena utförs mitt under hyresgästen högsäsong med stor inverkan på hyresgästens verksamhet kanske hyresgästen inte tycker att det är lika principiellt viktigt som möjligheten för hyresgästen att få omsättning till den egna verksamheten (kanske till och med till den grad att hyresgästens fortsatta existens är beroende av just om sättningen denna period). En hyresvärd får inte negligera att hyresgästerna hyr lokalen i syfte att utöva sin verksamhet – och bör därför ha med detta i åtanke när arbeten planeras. En hyresgäst å andra sidan får inte heller glömma bort att hyresvärden såväl har ett intresse som ett åtagande att förvalta fastigheterna. I vanlig ordning är en strak rekommendation i dessa situationer att tillämpa en öppen och rak dialog; vad innebär det för båda parter? Finns det utrymme att förlägga arbeten till en period som passar båda parter? Tyvärr stöter jag emellanåt på situationer när dialogen inte tagit avstamp i öppenhet (utan hyresvärden helt enkelt bara meddelat att vissa arbeten kommer att ske), vilket lett till friktion och missförstånd mellan parterna. De allra flesta gånger dock med en god intention från hyresvärden om att tillhandahålla en bättre och finare lokal – men som i stället landat i en oro från hyresgästens sida för den inverkan det innebär den egna verksamheten. Detta hade sannolikt med enkelhet kunnat undvikas genom en annan typ av dialog. ® CIRKULÄR RÅVARA TILLSAMMANS ÅTERVINNER VI FÖR FRAMTIDEN VI ERBJUDER KUNDSPECIFIKA HELHETSLÖSNINGAR VI KÖPER JÄRN OCH METALLER Kommendantvägen 10 011-36 58 00 norrkoping@skrotfrag.se www.skrotfrag.se 16