Året i siffror 2013 1
Året i siffror 2013 toc_2_2013
K3 Bokföringsnämndens (BFN) regelverk BFNAR 2012:
1, även populärt kallat K3 införs hos ÖrebroBostäder AB från och med 1 januari 2014. Reglerna är tvingande från den 1 januari 2014 och har varit frivilliga fram tills dess. K står för kategori och K3 innebär normgivningen för större företag. Större företag är ett företag som uppfyller mer än ett av följande tre villkor: medelantalet anställda uppgår till mer än 50, företagets balansomslutning överstiger 40 mkr eller företagets omsättning överstiger 80 mkr. Villkoren ska ha uppfyllts för vart och ett av de senaste två räkenskapsåren. BFN har i K3 samlat den normgivning som ska tillämpas när årsredovisning och koncernredovisning ska upprättas. K3 har tagits fram inom den ram som årsredovisningslagen (ÅRL) ger. Kapitelindelningen följer i huvudsak International Financial Reporting Standards for Small and Medium sized Entities (IFRS for SMEs). K3 är dock ett självständigt regelverk. I kapitel 35 framgår att första gången detta råd tillämpas ska jämförelsesiffror räknas om, vilket innebär att för räkenskapsåret 2014 när K3 införs kommer resultat- och balansräkning för 2013 att räknas om enligt detta regelverk. På följande sidor redovisas därför 2013 års resultat- och balansräkning för ÖrebroBostäder AB och ÖBO Omsorgsfastigheter AB enligt BFNAR 2012:1, det vill säga K3. Det bör särskilt påpekas att de omräknade siffrorna är preliminära då nya bedömningar kan komma att göras vad gäller indelningar i komponenter avseende 2013 års investeringar. Störst påverkan jämfört med tidigare normgivning bedöms ske inom kapitel 11 och 17 Finansiella instrument respektive Materiella anläggningstillgångar. Kapitel 11 Finansiell instrument ÖrebroBostäder använder sig av derivatinstrument i sin ränteriskhantering. Vanligast är olika former av ränteswappar. I de fallen finns alltid underliggande lån och en dokumentation som gör att det betraktas som ett säkrat instrument, vilket i sin tur gör att derivaten inte ska marknadsvärderas i redovisningen. Detta innebär ingen skillnad mot tidigare normgivning. I de fall det finns ett optionsinslag i derivaten ska en marknadsvärdering ske vid varje bokslutstillfälle och redovisning ska ske över resultatet. ÖrebroBostäder har sådana derivat i sin ränteriskhantering som ska marknadsvärderas. Kapitel 17 Materiella anläggningstillgångar Detta avsnitt innehåller nog den största skillnaden mot tidigare normgivning, i synnerhet för fastighetsföretag. ”17.4 Förväntas skillnaden i förbrukningen av en materiell anläggningstillgångs betydande komponenter vara väsentlig, ska tillgången delas upp på dessa.” Tidigare har byggnader skrivits av som helhet med 1,5 % eller 2 % per år. Framgent ska byggnaden delas in i betydande komponenter och skrivas av på dess livslängd. ÖrebroBostäder har i samarbete med en teknisk konsult beslutat att dela in byggnaden i cirka 30 komponenter, med avskrivningstider på 8 till 100 år. Detta innebär också att hela det befintliga beståndet ska indelas i komponenter, vilket innebär en omräkning av 2013 års avskrivningar. Totalt bedöms avskrivningstakten öka väsentligt och därmed kostnaden i resultaträkningen. Samtidigt innebär det att det som tidigare kostnadsfördes som underhåll framöver kommer att bokföras som ersättningsinvesteringar och därmed inte att belasta resultatet. En annan effekt är att det bokförda värdet på fastigheterna kommer att öka de närmaste åren. På enskilda fastigheter kommer det möjligen att innebära ett nedskrivningsbehov, men totalt har ÖrebroBostäder ett övervärde per 13-12-31 på 9,3 mdkr, så det är inte ett stort problem. Det bör betonas att skattereglerna inte ändras, utan det gäller fortfarande avdrag för det som är avsett att ersätta eller återuppföra byggnad. Till skillnad från tidigare så blir det alltså en stor skillnad mellan redovisning och beskattning. 22