Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 1
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 2
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 3
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Ledare
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 5
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 ÖBOs nye
vd
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Jobbpunkt
Väst Örebro
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 20 procen
ts minskning är målet
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Proffs på
att fånga dolda bovar
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Jakt på p
engar till rätt pris
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 11
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 12
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 ÖBO utvec
klar staden
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 14
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Fastighet
saffärer
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Våra leva
nde stadsdelar
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 17
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 18
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 19
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Ungdomsam
bassadörer
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Behålla o
ch stärka utbudet
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 22
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 23
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 ÖBOs nye
förvaltningschef
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Kundsynpu
nkter – en guldgruva
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Bruket –
en stolt skola
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 27
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Från sopo
r till nytta
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 29
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 CSR tar p
ulsen på nyttan
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 ÖBO i sif
fror
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 32
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 33
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 34
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 35
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 36
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 37
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 38
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 39
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 40
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 41
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 42
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 43
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 44
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 45
MARKNADSVÄRDE Det bokförda värdet av en fastighet motsvarar fastighetens produktionskostnad vid nyuppförandet alternativt köpeskillingen samt kostnader i samband med detta vid ett övertagande. Till detta har årliga avskrivningar dragits bort samt eventuella investeringar lagts till. För vissa fastigheter har upp- respektive nedskrivningar gjorts, vilket har påverkat det bokförda värdet. Detta bokförda värde överstämmer ibland inte med fastighetens verkliga värde (marknadsvärde) då detta är bland annat beroende av tillgång och efterfrågan på den lokala fastighetsmarknaden samt det allmänna konjunkturläget. Detta marknadsvärde kan förändras både snabbt och mycket. Fastigheternas bokförda värde uppgick 2008-12-31 till 5 976 mkr, vilket motsvarar 3 604 kr per kvadratmeter. Taxeringsvärdet fastställs vid en fastighetstaxering. Nuvarande taxeringsvärde ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet året innan taxeringsåret. Fastigheternas taxeringsvärde uppgick 2008-12-31 till 9 530 mkr, vilket motsvarar 5 748 kr per kvadratmeter. Ett fåtal fastigheter, så kallade specialenheter, saknar taxeringsvärde. För att bedöma eventuella behov av nedskrivning av fastigheternas bokförda värden har en intern marknadsvärdering gjorts av hela beståndet. Marknadsvärdet ska spegla vad ”marknaden” är beredd att betala för en fastighet och definieras som: ”Mest sannolikt pris för en fastighet vid en viss angiven värdetidpunkt på en fri och öppen marknad”. Marknadsvärdet har bedömts via en intern avkastningsvärdering där förväntade framtida driftnettoöverskott, räntebidrag samt ett restvärde vid kalkylperiodens slut nuvärdeberäknats med en kalkylränta under 10 år. ÖBOs fastigheter har delats in i 23 värdeområden med olika avkastningskrav beroende på lokalanvändning och läge. En rimlig antagen nivå för 2009-års hyror har används i värderingen medan drift- och underhållskostnader är marknadsanpassade till en långsiktig nivå, så kallad normalanpassning. Det bortfall i hyror, så kallad vakans som förekommer är också långsiktigt bedömt. Uppgifter om drift- och underhållskostnader, vakanser, inflation, hyresutveckling, drift- och underhållsutveckling samt direktavkastningskrav har erhållits från Svefa AB. Driftoch underhållskostnaden har justerats i de fall där hyresgästen själv står för vissa driftkostnader. Svefa AB har även översiktligt granskat den värderingsmodell som använts. Värderingsmodellen är emellertid inte lämpad för friliggande småhus varför en ortsprismetod värdera dessa fastigheter. Vissa fastigheter som i huvudsak är obebyggda tomter eller projektfastigheter har, i de fall ett taxeringsvärde finns, värderats enligt alternativt då detta saknats, fått marknadsvärdet 0. Då fastigheterna förvaltas av ÖBO själva så har ingen ytterligare besiktning gjorts för att bedöma allmän standard, skick samt underhållsbehov. Detta bedöms för övrigt som gott över hela beståndet. Fastigheternas marknadsvärde till 12 594 mkr, vilket motsvarar 7 596 kr per kvadratmeter. Marknadsvärde och övervärde fastigheter, mkr 2008-12-31 2007-12-31 2006-12-31 2005-12-31 2004-12-31 * Svefa AB ÖrebroBostäders årsredovisning 2008 45 Följande antaganden ligger till grund för värderingen
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 46
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 47
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 48
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 49
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 50
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 51
Årsredovisning - Örebrobostäder AB, 2008 Sida 52