Årsredovisning 2015 1
Årsredovisning 2015 VD HAR ORDET
Årsredovisning 2015 VISION OCH AFFÄRSIDÉ
Årsredovisning 2015 FOKUSOMRÅDEN
Årsredovisning 2015 TÄNKANDE HUS ÄR FRAMTIDEN
Årsredovisning 2015 SAMORDNAD SERVICE
Årsredovisning 2015 KUNDER
Årsredovisning 2015 FASTIGHETSUTVECKLING OCH UNDER
HÅLL
Årsredovisning 2015 HÅLLBARHET
Årsredovisning 2015 MEDARBETARE
Årsredovisning 2015 MARKNADEN
Årsredovisning 2015 FASTIGHETSBESTÅNDET
Årsredovisning 2015 VÅRA OMRÅDEN
Årsredovisning 2015 FASTIGHETSVÄRDERING
Årsredovisning 2015 FINANSIERING
Årsredovisning 2015 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Årsredovisning 2015 STYRELSE
Årsredovisning 2015 LEDNING
Årsredovisning 2015 FINANSIELL RAPPORTERING
Årsredovisning 2015 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE strategiska och väsentliga
frågor för bolaget samt följt upp den ekonomiska utvecklingen. Bolagets huvudrevisor har deltagit vid två möten och behandlat granskningen av den löpande förvaltningen samt delårsbokslutet kvartal tre samt årsbokslutet. För mer information, se Bolagsstyrningsrapporten sid 46 – 50. ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE OCH LEDNINGSGRUPP Ersättning till styrelse och verkställande direktör beslutas av årsstämman. Bolagets principer för ersättningar till ledande befattningshavare inklusive bolagets verkställande direktör följer de av regeringen den 20 april 2009 beslutade ”Riktlinjer för anställningsvillkor för ledande befattningshavare i företag med statligt ägande”. Löner och andra ersättningar för ledningsgruppen inklusive verkställande direktör utgörs enbart av fast lön. Inga rörliga ersättningar utgår. För mer information om löner och ersättningar, se not 7. MODERBOLAGET Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funk tioner såsom ekonomi, finans och ledning. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Genomsnittligt antal anställda i moderbolaget uppgick till 37 personer (31). Moderbolagets nettoomsättning uppgick under 2015 till 21 Mkr (21) och hänför sig främst till moderbolagets fakturering till dotterbolag för utförda tjänster. Resultat före skatt uppgick till -9 Mkr (-130). Likvida medel uppgick vid årsskiftet till 132 Mkr (135). Eget kapital uppgick till 4 404 Mkr (4 410). FRAMTIDSUTS IKTER OCH LÅNGS IKTIGA EKONOMISKA MÅL I slutet av 2015 fastslogs den affärsplan som Willhem ska styra mot under de närmaste fem åren. Genom att driva verksamheten långsiktigt mot ökad kundnöjdhet och höjda fastighetsvärden, ska bolaget skapa en långsiktig och god avkastning för ägaren. Det övergripande långsiktiga ekonomiska målet är en årlig totalavkastning på minst 7,0 procent, sett över rullande tioårsperioder. Efterfrågan på boende är fortsatt stark på de orter där Willhem har verksamhet. Låg vakansrisk innebär stabila intäkter och möjligheterna att utveckla kunderbjudandet är stort. Kombinerat med effektiv kostnadsstyrning och värdeskapande fastighetsinvesteringar bedöms resultatutvecklingen framöver vara god. I linje med planen kommer vi dels att öka investeringstakten i den befintliga fastighetsportföljen, dels att fortsätta växa genom förvärv, inte minst på de orter där vi redan är etablerade. Utvecklings- och förtätningsmöjligheterna i fastighetsbeståndet är stort och satsningen på nyproduktion kommer att fortgå. Den långsiktiga målsättningen är att årlig produktionstakt på 250 bostäder. Genom att utmana beprövade metoder och sträva efter att hitta nya lösningar som är bra för både husen och människorna, vill vi vara Sveriges mest nyskapande bostadsbolag. För att ständigt förbättra och utveckla bolaget arbetar vi med fyra fokus områden som är; service, fastighetsutveckling, hållbarhet och digitalisering. Med service menar vi att vår servicegrad mot kunderna ska vara stor även jämfört med andra branscher som är bra på service. Genom att fokusera på nya idéer inom fastighetsutveckling medverkar bolaget till att utveckla hyresrätten och bostadsmarknaden. Inom fokusområde hållbarhet görs satsningar inom energianvändningen och sociala investeringar. Ett av målen är att halvera den totala nettoanvändningen av energi och koldioxidutsläpp till 2025. Fokusområde digitalisering handlar om att arbeta med det uppkopplade hemmet för att förenkla vardagen för våra kunder samtidigt som hyresrätten lyfts till en ny nivå. Dessa fokusområden genomsyrar hela verksamheten. HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG Under januari 2016 har en fastighet med 57 lägenheter avyttrats i Stockholm. I april 2016 tecknades avtal om förvärv av 4 302 lägenheter till ett fastighetsvärde om 5 000 Mkr. VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETER I VERKSAMHETEN Willhem är i sin verksamhet exponerad för olika typer av risker. Ett aktivt och strukturerat arbete begränsar effekterna av risktagandet och skapar samtidigt möjligheter. God intern kontroll, extern kontroll från revisorer, policyer och riktlinjer är olika metoder för att hantera och minska riskerna. Årligen genomförs en företagsövergripande riskanalys som syftar till att säkerställa hanteringen av risker som sannolikt kan inträffa och som har stor påverkan på bolaget. Förutom den företagsövergripande riskanalysen genomförs riskanalyser på respektive ort samt i processarbete. Policyer och riktlinjer uppdateras årligen och beslutas av styrelsen. Några av de risker som bolaget har att beakta beskrivs nedan. Fastigheternas värde Värdeförändring på fastigheter innebär en stor möjlighet men också en risk för Willhem. Möjligheten ligger i hur väl bolaget kan utveckla och förädla sitt fastighetsbestånd för att på så vis kunna öka fastighetsvärdet. Willhem är verksamt på olika orter, vilket kräver kännedom om respektive orts marknadsförutsättningar och utveckling för att kunna hantera eventuella risker förknippade med omvärldsförändringar. För mer information om förvaltningsfastigheter se not 9. Finansiella Willhem är verksam på en kapitalintensiv bransch vilket innebär olika finansiella risker. De främsta riskerna är kopplade till fluktuationer i resultat och kassaflöde till följd av ränteförändringar och möjligheten till refinansiering. Hantering av finansiella risker regleras av finanspolicyn som minst en gång om året uppdateras och fastställs av styrelsen. Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i bolaget ska bedrivas genom att definiera regler, rutiner och rapportering och därmed skapa förutsättningar för en operativ säkerhet. Syftet med finanspolicyn är att säkerställa att finansverksamheten bedrivs med god kontroll och ordnade finansieringsförhållanden. Det 60 WILLHEM ÅRSREDOVISNING 2015
Årsredovisning 2015 KONCERNENS RAPPORTER
Årsredovisning 2015 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIP
ER OCH NOTER
Årsredovisning 2015 MODERBOLAGETS RÄKNINGAR
Årsredovisning 2015 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRIN
CIPER OCH NOTER
Årsredovisning 2015 ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNAN
DE
Årsredovisning 2015 REVISIONSBERÄTTELSE
Årsredovisning 2015 NYCKELTAL OCH DEFINITIONER
Årsredovisning 2015 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Årsredovisning 2015 GRI-INDEX