Årsredovisning 2015 1
Årsredovisning 2015 VD HAR ORDET
Årsredovisning 2015 VISION OCH AFFÄRSIDÉ
Årsredovisning 2015 FOKUSOMRÅDEN
Årsredovisning 2015 TÄNKANDE HUS ÄR FRAMTIDEN
Årsredovisning 2015 SAMORDNAD SERVICE
Årsredovisning 2015 KUNDER
Årsredovisning 2015 FASTIGHETSUTVECKLING OCH UNDER
HÅLL
Årsredovisning 2015 HÅLLBARHET
Årsredovisning 2015 MEDARBETARE
Årsredovisning 2015 MARKNADEN
Årsredovisning 2015 FASTIGHETSBESTÅNDET
Årsredovisning 2015 VÅRA OMRÅDEN
Årsredovisning 2015 FASTIGHETSVÄRDERING
Årsredovisning 2015 FINANSIERING
Årsredovisning 2015 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Årsredovisning 2015 STYRELSE
Årsredovisning 2015 LEDNING
Årsredovisning 2015 FINANSIELL RAPPORTERING
Årsredovisning 2015 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Årsredovisning 2015 KONCERNENS RAPPORTER
Årsredovisning 2015 KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIP
ER OCH NOTER
NOTER FÖR KONCERNREDOVISNING NOT 9 NOT 9 FÖRVALTN
INGSFASTIGHETER 2015-12-31 MARKNADSVÄRDE VID ÅRETS BÖRJAN Förvärv Investeringar Orealiserade värdeförändringar Försäljning MARKNADSVÄRDE VID ÅRETS SLUT Avdrag uppskjuten skatt REDOVISAT VÄRDE VID ÅRETS SLUT TAXERINGSVÄRDEN Mark Byggnad SUMMA 15 202 1 110 475 1 721 -305 18 203 -412 17 791 2 819 7 857 10 676 2014-12-31 13 576 852 447 404 -77 15 202 -392 14 810 3 141 8 812 11 953 Willhem äger och förvaltar 333 fastigheter (320) på utvalda tillväxtorter i Sverige. Den 31 december 2015 uppgick det samlade marknadsvärdet på Willhems fastighetsportfölj till 18 203 Mkr (15 202). Årets orealiserade värdeförändring på fastigheter uppgick till 1 721 Mkr (404). Den positiva värdeutvecklingen är främst hänförlig till lägre direktavkastningskrav men även förbättrade kassaflöden samt investeringar. Det genomsnittliga, viktade, direktavkastningskravet i gjorda värderingar uppgick till 4,5 procent (5,1). Förändringen av fastigheternas värde motsvarar en värdeuppgång på 10,3 procent (2,7). Under året har fastigheter förvärvats till ett värde om 1 110 Mkr (852). Investeringar i ny- till och ombyggnationer uppgick till 475 Mkr (447). Totalt 25 fastigheter har avyttrats och den realiserade värdeförändringen uppgick till 35 Mkr (5). VÄRDERING För att fastställa värdet på Willhems fastigheter görs en värdebedömning varje kvartal. Vid varje årsskifte värderas fastigheterna av externa värderare i enlighet med IPD Svenskt Fastighetsindex. Vid övriga kvartalsbokslut görs en intern värdering. Värderingen grundar sig på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden under kalkylperioden jämte restvärde vid kalkylperiodens slut. Varje värderingsobjekt, i huvudsak en enskild fastighet, värderas för sig, utan hänsyn till portföljeffekter. Den enskilda fastighetens värde bedöms utifrån en beräkning av nuvärdet av framtida driftöverskott, minskat med bedömda återstående investeringar för underhåll under kalkylperioden, samt nuvärdet av marknadsvärdet vid en tänkt försäljning vid kalkylperiodens slut. Underlag för värderingarna är hyreskontrakt, vakanser, faktiska taxebundna kostnader, löpande driftskostnader, bedömda kostnader för planerat underhåll, planerade investeringar samt övriga fastighetskostnader. Även värdepåverkande marknadsförändringar avseende marknadshyror och direktavkastningskrav ingår. Kalkylperioden uppgår normalt till 5 – 10 år. Eftersom värderingen bygger på en kassaflödesmodell som utgår från våra egna uppgifter med tillägg för känd marknadsfakta, sker värderingen enligt nivå 3 i värdehierarkin i IFRS 13. Vid årsskiftet externvärderades 100 (100) procent av fastigheterna. De värderingsinstitut som har anlitats är CBRE Sweden AB, Savills Sweden AB och Newsec Advice AB. VÄRDERINGSANTAGANDEN I normalfallet har en 5 till 10-årig kalkylperiod använts. Då Willhem innehar några fastigheter med långa hyresavtal, har kalkylperioden i förekommande fall anpassats till detta. Antagandet avseende de framtida kassaflödena har gjorts utifrån en analys av: • Nuvarande och historiska hyror samt kostnader • Marknadens/närområdets framtida utveckling • Fastighetens förutsättningar och position i respektive marknadssegment • Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor • Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut • Drifts- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten Det prognostiserade driftnettot diskonteras med en bedömd kalkylränta, vilken är anpassad individuellt för varje fastighet och ligger i intervallet 5,1–9,7 procent. Restvärdet framräknas såsom tomträttens/fastighetens verkliga värde vid kalkylperiodens slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det driftnettot evighetskapitaliseras för att beräkna restvärdet, med ett för tomträtten/ fastigheten individuellt direktavkastningskrav. De parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. WILLHEM ÅRSREDOVISNING 2015 81
Årsredovisning 2015 MODERBOLAGETS RÄKNINGAR
Årsredovisning 2015 MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRIN
CIPER OCH NOTER
Årsredovisning 2015 ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNAN
DE
Årsredovisning 2015 REVISIONSBERÄTTELSE
Årsredovisning 2015 NYCKELTAL OCH DEFINITIONER
Årsredovisning 2015 FASTIGHETSFÖRTECKNING
Årsredovisning 2015 GRI-INDEX