Årsredovisning 2012 1
noter För Koncernredovisning not 9 FörvaltningsFa
stigheter 2012-12-31 MARKNADSVäRDE VID ÅRETS BÖRJAN Förvärv Investeringar Orealiserade värdeförändringar MARKNADSVäRDE VID ÅRETS SLUT Avdrag uppskjuten skatt REDOVISAT VäRDE VID ÅRETS SLUT TAxERINGSVäRDEN Mark Byggnad SUMMA 7 530 4 800 109 88 12 527 -372 12 155 2011-12-31 7 210 20 83 217 7 530 -270 7 260 2 343 6 087 8 430 1 563 4 291 5 854 Förvaltningsfastigheter redovisas i Rapport över finansiell ställning till marknadsvärde och värdeförändringarna redovisas i Rapport över totalresultat. Willhem värderar samtliga fastigheter/tomträtter varje kvartal. Vid årsskiftet externvärderades 70 procent av fastigheterna. De värderingsinstitut som har anlitats är Forum Fastighetsekonomi AB och Savills Sweden AB. Resterande 30 procent avser fastigheter förvärvade i slutet av året och anskaffningsvärdet har bedömts motsvara marknadsvärdet. Willhem har till värderarna lämnat information om bland annat hyreskontrakt, löpande drift- och underhållskostnader samt bedömda investeringar utifrån underhållsplaner och bedömda framtida vakanser. Värderingen grundar sig på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden under kalkylperioden jämte restvärde vid kalkylperiodens slut. I normalfallet har en femårig kalkylperiod använts. Då Willhem innehar några fastigheter med långa hyresavtal, har kalkylperioden i förekommande fall anpassats till detta. Antagandet avseende de framtida kassaflödena har gjorts utifrån en analys av: • Nuvarande och historiska hyror samt kostnader • Marknadens/närområdets framtida utveckling • Fastighetens förutsättningar och position i respektive marknadssegment • Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor • Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut • Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten. Utifrån analysen resulterande driftnetton, under kalkylperioden och ett restvärde vid kalkylperiodens slut, har sedan diskonterats baserat på bedömd kalkylränta. Kalkylräntan är anpassad individuellt för varje fastighet och ligger i intervallet 5,9–10,4 procent. Restvärdet framräknas såsom tomträttens/ fastighetens verkliga värde vid kalkylperiodens slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det prognostiserade driftnettot evighetskapitaliseras för att beräkna restvärdet, med ett för tomträtten/ fastigheten individuellt direktavkastningskrav. De parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. Värderingsförfarandet för det svenska fastighetsbeståndet, med tillhörande underlagsinsamling och bearbetning följer anvisningar från SFI (Svenskt Fastighetsindex). Fastighetsbeståndets värdeFörändring Den 31 december 2012 uppgick det samlade marknadsvärdet på Willhems fastighetsportfölj till 12 527 Mkr (7 530). Årets orealiserade värdeförändring på fastigheter uppgick till 88 Mkr (217). Den positiva värdeutvecklingen är främst hänförlig till förbättrade kassaflöden. Det genomsnittliga viktade direktavkastningskravet i gjorda värderingar uppgick till cirka 5,2 procent (5,3). Förändringen av fastigheternas värde motsvarar en värdeuppgång på cirka 1,2 procent (3,0). Under året har fastigheter förvärvats till ett värde om 4 800 Mkr (20). Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer uppgick till 109 Mkr (83). willhem årsredovisning 2012 61