Året i siffror 2014 1
ÅRSREDOVISNING BOSTADS AB MIMER 2014 FÖRVALTNINGS
BERÄTTELSE UNDERHÅLL FASTIGHETSVÄRDERING Under 2014 ökade bolagets fokus på utemiljön, bland annat genom inventering av gårdar och grönytor. På Fredriksberg har det skett en stor omdaning av utemiljön. I andra områden har det gjorts punktinsatser. Till exempel har bolaget bytt många cykelställ, anlagt nya rabatter och gräsmattor, planterat blomsterlökar och byggt sitt- och grillplatser. Mimer kommer fortsätta förbättra utemiljön under 2015 och vill tillsammans med hyresgästerna skapa trygga och trivsamma områden. Bolaget har under året satsat mycket på olika typer av underhåll och ombyggnationer, totalt 486,2 Mkr. Ombyggnadsprogrammet på Vallby och Viksäng har fortsatt. I flera bostadsområden har Mimer bytt fönster, bland annat på delar av Bäckby, på Skallberget och i centrala stan. Ommålning har skett på Hemdal och det har genomförts stora arbeten med vatten och avlopp på Gryta. INVESTERINGAR I NYOCH OMBYGGNATION 2014 Den totala investeringsvolymen uppgick till 524,6 Mkr (378), varav 123,0 Mkr (154,9) avsåg nybyggnad, 399,1 Mkr (223,1) ombyggnadsåtgärder, samt 2,6 Mkr (1,7) inventarier. Under verksamhetsåret färdigställdes inga lägenheter jämfört med föregående år då 164 färdigställdes. Totalt 107 nya lägenheter produktionsstartades under året, varav 46 i kvarteret Regementet på Viksäng och 61 i kvarteret Stjärnhimmeln på Vetterstorp. Ombyggnationer har under verksamhetsåret pågått i kvarteret Regementet på Viksäng där 317 lägenheter renoverats. I kvarteret Allmogekulturen på Vallby har bolaget byggt om 219 lägenheter samt 19 lägenheter i kvarteren Tvättlinan och Klädnypan på Skälby. Värdet av Mimers fastighetsportfölj uppgår till totalt 8,6 Mdr (7,9). Det innebär en värdeökning på 0,8 Mdr. Under året har inga större förändringar skett i fastighetsportföljen utan ökningen beror främst på effektiv fastighetsförvaltning samt att de förväntade avkastningsvärdena för marknaden justerats. Mimers fastigheter är bokförda till 4,8 Mdr (4,9), vilket ger ett övervärde på 3,8 Mdr. VÄRDERINGSMETOD Värdet har bedömts med stöd av kassaflödeskalkyler, nuvärdesmetod, i vilka beräkning skett av nuvärdet för framtida driftnetton inklusive ett restvärde. Antaganden kring drifts- och underhållsnivåer baseras på fem års historiska data per fastighet justerat för större poster av engångskaraktär. För kalkylering har internetverktyget Datcha använts. Årets avkastningskrav har justerats ned med cirka 0,5 % enheter jämfört med 2013. Avkastningskraven ligger i spannet 5,0–8,0 %, baserat på Newsecs bedömningar. För villor och radhus används kassaflödeskalkyler parallellt med ett bedömt marknadsvärde. Modellen som tillämpas har visat sig tillförlitlig då samtliga fastighetsförsäljningar som Mimer genomfört på senare år har gett ett försäljningspris i paritet med, eller över, senaste utförda värdering. JUSTERAD SOLIDITET Mimers redovisade egna kapital per 2014-12-31 uppgår till 1 422 Mkr (1 326) och soliditeten till 28,1 % (inklusive 78 % av obeskattade reserver). Värderingen visar på ett övervärde om cirka 3,8 Mdr. Om 78 % av detta övervärde inkluderas, uppgår den justerade soliditeten till cirka 48,5 %. 6