Årsredovisning 2017 1
Årsredovisning 2017 2017 i korthet
Årsredovisning 2017 Vd har ordet
Årsredovisning 2017 Affärsmodell
Årsredovisning 2017 Mål
Årsredovisning 2017 Kunder
Årsredovisning 2017 Fastighetsutveckling och under
håll
Årsredovisning 2017 HÅLLBARHETSRAPPORT
Årsredovisning 2017 Marknaden och fastighetsbestån
det
Årsredovisning 2017 Fastighetsvärdering
Årsredovisning 2017 Finansiering
Årsredovisning 2017 Bolagsstyrningsrapport
Årsredovisning 2017 Styrelse
Årsredovisning 2017 Ledning
Årsredovisning 2017 FINANSIELL RAPPORTERING
Årsredovisning 2017 Förvaltningsberättelse
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE heterna av externa värdera
re i enlighet med IPD Svenskt Fastighetsindex. Vid övriga kvartalsbokslut görs en intern värdering. Marknadsvärdet för Willhems fastighetsbestånd uppgick vid årsskiftet till 33 397 Mkr (25 898) vilket motsvarar 18 135 kr/kvm (15 791). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 1 894 Mkr (1 566) och motsvarar en värdeuppgång på 5,9 procent (6,4). Av den orealiserade värdeförändringen avser 833 Mkr en justering till följd av förändrad redovisning av förvaltningsfastig heternas värde i koncernens rapport över finansiell ställning. Fastigheterna redovisas från tredje kvartalet 2017 till verkligt värde i koncernens rapport över finansiell ställning, utan avdrag för uppskjuten skatt. Orealiserad värdeförändring exklusive justeringen uppgick till 1 061 Mkr och motsvarar en värdeökning på 3,3 procent. Värdeförändringen kommer huvudsakligen från ökade kassaflöden, lägre direktavkastningskrav och investeringar. Det genomsnittliga, viktade direktavkastningskravet i gjorda värderingar uppgick till 4,0 procent (4,1). Under året har totalt 1 352 Mkr (550) investerats i ny-, till- och ombyggnationer. Under året har 68 fastigheter (122) förvärvats med totalt 3 461 lägenheter (4 429) lägenheter. Det förvärvade fastighetsvärdet uppgick totalt till 5 625 Mkr (5 654) Mkr. Vidare har 19 fastigheter (1) fastigheter avyttrats till ett värde om 539 Mkr (75). De värderingsinstitut som anlitats vid årsskiftet är Savills Sweden AB och Newsec Advice AB. För mer information om fastighetsvärdering se not 10. FAST IGHETSUTVECKL ING Nyproduktion Satsningen på vårt affärsområde nyproduktion har fortsatt under året. Inventering av vår befintliga fastighetsportfölj har gett bra resultat och det finns goda förutsättningar för fler nyproduktionsprojekt. Willhems nyproduktion består dels av förvärvade och avtalade projekt där produktionen per december uppgick till 605 lägenheter. I egen regi pågick vid årsskiftet produktion av 198 lägenheter och under året färdigställdes projekt med totalt 235 lägenheter. Den totala investeringsvolymen i nyproduktion uppgick till 573 Mkr (31). Investeringar i befintligt bestånd Under året har vi utöver nyproduktion investerat totalt 779 Mkr (519) i befintliga fastigheter. Efterfrågan på Willhem lyftet, vårt koncept där vi renoverar lägenheter mellan en utflyttande och inflyttande hyresgäst, är fortsatt stort. Under året genomfördes totalt 978 lägenheter (673) Willhemlyft. Konceptet förfinas och utvecklas kontinuerligt genom till exempel effektivare logistik- och materialhantering. Förutom Willhemlyftet har andra utvecklingsåtgärder och underhållsprojekt genomförts i våra fastigheter enligt vår långsiktiga plan. Det gäller inte minst energibesparingsprojekt som till exempel installation av solcellsanläggningar, värmepumpar eller byte till LED-belysning. Andra exempel på projekt som genomförts på flera orter är konvertering av lokaler och andra ytor till bostäder, upprustning av lekplatser och gårdar. KUNDER För oss är det viktigt att finnas nära de frågor som handlar om kundernas vardag. Därför har vi valt att, så långt det är möjligt, ha lokal förvaltning i egen regi. Den lokala närvaron kompletterar vi med en samordnad kundsupport som hanterar inkommande ärenden i dialog med förvaltningspersonalen på våra orter. Det är ett arbetssätt som gör att vi snabbare kan hantera de ärenden som kommer in, samtidigt som tid frigörs för bovärdar och förvaltningsassistenter att fokusera på servicen i bostadsområdet. Varje år genomför vi en kundundersökning för att få svar på hur våra hyresgäster trivs och upplever vår service. I undersökningen mäter vi serviceindex, som är en sammanvägning av frågor inom områden som ”Ta kunden på allvar”, ”Trygghet”, ”Rent och Snyggt” och ”Hjälp när det behövs”. Vi har under året genomfört ett omfattande förbättringsarbete med fokus på utemiljö och skötsel. Detta har genererat ett positivt utfall i årets kundundersökning, där serviceindex har ökat från 74 till 77 procent. MEDARBETARE Under året genomfördes också den årliga medarbetarundersökningen, MMI (Motiverad Medarbetar Index). Resultatet uppgick till 67 enheter (71), vilket är en bra nivå jämfört med genomsnittet av de bolag som gör undersökningen. Däremot har resultatet minskat något från förra året och det är något vi arbetar med kontinuerligt. Willhem vill vara en attraktiv arbetsgivare. Inom ramen för Willhem Akademin, vårt eget program för kompetensutveckling, bedriver vi internutbildning av våra medarbetare på alla nivåer. Utbildningarna inom Willhem Akademin anpassas till kompetensbehovet i företaget och totalt har varje medarbetare i snitt ägnat 40 timmar (43) åt extern och intern utbildning under året. HÅLLBART FÖRETAGANDE Att medverka till en hållbar utveckling, såväl miljömässigt som ekonomiskt och socialt, är en viktig fråga för vår verksamhet. Samhällets krav enligt lagar och förordningar är minikrav. Vårt mål är att kontinuerligt utveckla vårt hållbarhetsarbete. Bostadsbranschen står för en betydande del av samhällets totala miljöpåverkan, varför det är prioriterat att arbeta för ökad hållbarhet utifrån flera områden. Energieffektivisering av våra fastigheter har störst påverkan på klimatet och är därför ett prioriterat område. Under året har åtgärder för att minska energianvändningen genomförts, såsom byte till LED-belysning, installation av solcellsanläggningar och andra typer av energibesparingsprojekt. Det långsiktiga målet är att den genomsnittliga inköpta energin ska vara högst 92 KWh/kvm, vilket innebär en halvering av 2011 års energianvändning. Halveringen av 2011 år energianvändning ska vara uppnådd 2025. I Willhems koncept ”tänkande hus” är hållbara lösningar för att minska miljöpåverkan en viktig del. Det gäller allt ifrån digitala trapphustavlor till smart styrning av värmesystem, solceller och LED-belysning. Även när det gäller satsningen på nyproduktion är hållbarhet ett ledord. Ambitionen i alla nyproduktionsprojekt är att de ska upp föras i enlighet med nivå Miljöbyggnad Silver. För oss som bostadsbolag är det viktigt att vara en aktiv värd och bidra till trygga boendemiljöer. Det gör vi genom att engagera oss i olika sociala projekt som bedrivs både i egen regi och tillsammans med andra aktörer. Våra insatser koncentrerar sig främst på områdena utbildning, arbete och bostäder. Exempel på aktiviteter är läxhjälp, sommarjobb till ungdomar eller hjälp med boende genom sociala kontrakt. Utöver detta har vi ett ekonomiskt ansvar att driva verksamheten så att den genererar en god och långsiktig avkastning. Willhems hållbarhetspolicy reglerar arbetet med hållbarhetsfrågor. Verkställande direktör har det yttersta ansvaret för att policyn förverkligas. Policyn avser hela företagets verksamhet, oavsett om verksamheten bedrivs av våra egna medarbetare, leverantörer, samarbetspartner eller hyresgäster. Hållbarhetsarbetet, som är inte grerad i den dagliga verksamheten, redovisas enligt GRI WILLHEM ÅRSREDOVISNING 2017 39
Årsredovisning 2017 Koncernens rapporter
Årsredovisning 2017 Koncernens redovisningsprincip
er och noter
Årsredovisning 2017 Moderbolagets räkningar
Årsredovisning 2017 Moderbolagets redovisningsprin
ciper och noter
Årsredovisning 2017 Årsredovisningens undertecknan
de
Årsredovisning 2017 Revisionsberättelse
Årsredovisning 2017 Nyckeltal och definitioner
Årsredovisning 2017 Fastighetsförteckning
Årsredovisning 2017 GRI-index