Årsredovisning 2011 1
Årsredovisning 2011 VISION, AFFÄRSIDÉ OCH MÅL
Årsredovisning 2011 OM ÅRET SOM GÅTT
Årsredovisning 2011 2011 I KORTHET
Årsredovisning 2011 OM MARKNADEN
Årsredovisning 2011 OM SERVICE
Årsredovisning 2011 OM VÅRA FASTIGHETER
Årsredovisning 2011 OM VÅRA OMRÅDEN
Årsredovisning 2011 OM FASTIGHETSVÄRDERING
Årsredovisning 2011 STYRELSE & REVISOR
Årsredovisning 2011 LEDNING
Årsredovisning 2011 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2011 Fö
rvaltn i ngsberät te lse Styrelse och verkställande direktören för Willhem AB, organisationsnummer 556797-1295, Box 53137, 411 37 Göteborg, besöksadress Vasagatan 45, får härmed avge årsredovisning för 2011. Årsredovisningens resultat- och balansräkning föreslås fastställas på årsstämman den 30 mars 2012. BAkGrund och AffärSidé Willhem är ett bostadsbolag på den svenska fastighetsmarknaden och ägs av första AP-fonden. ägare och ledning har för avsikt att driva bolaget långsiktigt med målet att bli ett av de ledande bostadsbolagen i Sverige. Willhem ska äga och hyra ut bostäder med god service och som upplevs attraktiva och trygga på tillväxtorter i Sverige. detta görs genom långsiktigt ägande, affärsmässighet, aktiv förvaltning och fastighetsutveckling. VerkSAmhet och orGAniSAtion Willhem äger och förvaltar per årsskiftet cirka 11 200 lägenheter fördelade på 218 fastigheter, motsvarande ett marknadsvärde som vid årsskiftet uppgick till 7 530 mkr. Verksamheten är geografiskt indelad i sju områden: Stockholm, Göteborg, malmö, Linköping, Jönköping, karlstad och Borås. respektive område har ett lokalt resultatansvar och all förvaltning sker i egen regi. Willhems huvudkontor finns i Göteborg och tillhandahåller funktioner som till exempel koncernledning, ekonomi, finans och centrala resurser för fastighetsutveckling. Antalet medarbetare uppgick vid årsskiftet till 86 (-), varav 20 anställda arbetar på huvudkontoret. BiLdAndet AV WiLLhem koncernen Willhem bildades i december 2010 då bolaget ingick avtal om att förvärva ett fastighetsbestånd med ett värde om 7 210 mkr. det formella övertagandet skedde den 31 december 2010 med likviddatum 20 januari 2011. Affären omfattade 217 fastigheter i Göteborg, Borås, Linköping, malmö, karlstad, Stockholm och Jönköping. det förvärvade fastighetsbeståndets totala area uppgick till cirka 840 000 kvadratmeter varav 89 procent avsåg bostäder. WiLLhemS förStA År i januari påbörjades arbetet med att etablera Willhems administration och organisation. huvudkontoret startades upp i Göteborg. organisationen etablerades enligt en fastställd plan. Bolaget fungerade administrativt självständigt från och med den första april. All nödvändig personal fanns på plats under sommaren. hela etableringen gick enligt plan och tog cirka sex månader. under det andra halvåret övergick etableringsfasen till en mer normal verksamhetsfas. den 1 juli uppnådde bolaget den numerär som planerat; 83 medarbetare. rapporterings- och uppföljningssystemen var på plats. Samtidigt som verksamheten normaliserades kunde Willhem också börja arbetet med att förvärva fler fastigheter. Willhems strategi är att förvärva fastigheter på orter där bolaget redan är etablerat samt på nya orter som är tillräckligt stora, som växer och där bolaget kan få ett tillräckligt stort fastighetsbestånd för att kunna bygga upp en förvaltning med egen personal. Vid halvårsskiftet förvärvades en fastighet i Jönköping till ett värde om 20 mkr. resultatmässigt har året gått som planerat. uthyrningsgraden för bostäder är god och uppgick till 99 procent vid årsskiftet. etableringskostnaderna uppgick till cirka 15 mkr. ett arbete med att effektivisera bland annat energistyrning, serviceanmälan och underhållsåtgärder är påbörjat, vilket kommer att leda till ett förbättrat ekonomiskt utfall framöver. en offensivare förvaltning av lokalkontaktsportföljen kommer också att påverka det ekonomiska utfallet positivt. det arbetet är påbörjat och kommer att intensifieras under 2012. Willhem har i och med 2011 års utgång avslutat sitt första verksamhetsår. mArknAdSVärderinG AV fAStiGheter Vid årsskiftet har samtliga fastigheter värderats av externa värderare. de värderingsinstitut som har anlitats är forum fastighetsekonomi AB och Savills Sweden AB. den 31 december 2011 uppgick det samlade marknadsvärdet på Willhems fastighetsportfölj till 7 530 mkr (7 210). Värdeförändringen för det ursprungliga beståndet och under året förvärvade fastigheter, uppgick totalt till 217 mkr (-). Värdeuppgången förklaras framförallt av ökade hyresintäkter, men även av sänkta avkastningskrav för delar av beståndet. förändringen av fastigheternas värde motsvarar en värdeuppgång på cirka 3 procent (-). under året har 83 mkr (-) investerats i befintliga fastigheter och en fastighet i Jönköping har förvärvats till ett värde om 20 mkr. för mer information om värderingarna se not 8. finAnSierinG och LikViditet Vid årsskiftet uppgick banklån till 4 305 mkr (4 379) och förlagslån till 1 750 mkr (-). Likvida medel uppgick till 229 mkr (74). räntekostnader är en av de största kostnadsposterna för bolaget. 41
Årsredovisning 2011 EKONOMISK RAPPORTERING KONCERN
Årsredovisning 2011 NOTER KONCERN
Årsredovisning 2011 EKONOMISK RAPPORTERING MODERBO
LAG
Årsredovisning 2011 NOTER MODERBOLAG
Årsredovisning 2011 FÖRSLAG PÅ VINSTDISPOSITION
Årsredovisning 2011 REVISIONSBERÄTTELSE
Årsredovisning 2011 NYCKELTAL OCH DEFINITIONER
Årsredovisning 2011 FASTIGHETSFÖRTECKNING