Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 1
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 ÖBOs affärsm
ål
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Ledare
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Stadsliv med
himlen som tak
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Plusvärd på
plats
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Ett framgång
sikt projekt
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Mahmoud, ÖBO
s förste kundvärd
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Själen som k
om från savannen
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 ÖBO represen
terar Sverige i Europa
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Förebyggande
arbete i trygghetsfrågor
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Utbyte över
gränserna
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Handla upp o
ch köpa in belysning
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 ÖBO är med o
ch utvecklar Örebro
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Jakten på en
ergitjuvar
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Notiser
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Kulturen-Spo
rten 63-37
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Konsten att
välja nytt
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Här knyts st
ora och små kontakter
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 ÖBO övertar
fastigheter för vård och omsorg
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Marknadsanpa
ssa lokalhyresavtal
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Året i korth
et 2011
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 ÖBO i siffro
r
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Förvaltnings
berättelse
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Resultaträkn
ing
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Noter till r
esultaträkning
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Balansräknin
g
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Noter till b
alansräkning
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Kassaflödesa
nalys
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Förslag till
vinstdisposition
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Revisionsber
ättelse
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Granskningsr
apport
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Redovisning
enligt IAS och IFRS
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Flerårsövers
ikt
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Fastighetsbe
ståndet, tabell
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Värdering av
fastighetsbeståndet VÄRDERING AV FASTIGHETSBESTÅNDET BOKFÖRT VÄRDE/ TAXERINGSVÄRDE Det bokförda värdet av en fastighet motsvarar fastighetens produktionskostnad vid nyuppförandet alternativt köpeskillingen samt kostnader i samband med detta vid ett övertagande. Till detta har årliga avskrivningar dragits bort samt eventuella investeringar lagts till. För vissa fastigheter har upp- respektive nedskrivningar gjorts, vilket har påverkat det bokförda värdet. Detta bokförda värde överstämmer ibland inte med fastighetens verkliga värde (marknadsvärde) då detta är bland annat beroende av tillgång och efterfrågan på den lokala fastighetsmarknaden samt det allmänna konjunkturläget. Detta marknadsvärde kan förändras både snabbt och mycket. Fastigheternas bokförda värde uppgick 2011-12-31 till 5 945 mkr, vilket motsvarar 3 721 kr per kvadratmeter. Taxeringsvärdet fastställs vid en fastighetstaxering. Nuvarande taxeringsvärde ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet året innan taxeringsåret. Fastigheternas taxeringsvärde uppgick 2011-12-31 till 10 517 mkr vilket motsvarar 6 583 kr per kvadratmeter. Ett fåtal fastigheter, så kallade specialenheter, saknar taxeringsvärde. MARKNADSVÄRDE För att bedöma eventuella behov av nedskrivning av fastigheternas bokförda värden har en intern marknadsvärdering gjorts av hela beståndet. Marknadsvärdet ska spegla vad ”marknaden” är beredd att betala för en fastighet och definieras som: ”Mest sannolikt pris för en fastighet vid en viss angiven värdetidpunkt på en fri och öppen marknad”. Marknadsvärdet har bedömts via en intern avkastningsvärdering där förväntade framtida driftnettoöverskott samt ett restvärde vid kalkylperiodens slut nuvärdeberäknats med en kalkylränta under tio år. ÖBOs fastigheter har delats in i 23 värdeområden med olika avkastningskrav beroende på lokalanvändning och läge. En rimlig antagen nivå för 2012-års hyror har används i värderingen medan drift- och underhållskostnader är marknadsanpassade till en långsiktig nivå, så kallad normalanpassning. Det bortfall i hyror, så kallad vakans som förekommer är också långsiktigt bedömt. Uppgifter om drift- och underhållskostnader, vakanser, inflation, hyresutveckling, drift- och underhållsutveckling samt direktavkastningskrav har erhållits från Svefa AB. Driftoch underhållskostnaden har justerats i de fall där hyresgästen själv står för vissa driftkostnader. Svefa AB har även översiktligt granskat den värderingsmodell som använts. Värderingsmodellen är emelKänslighetsanalys marknadsvärdesförändring + 1% diff - 1% diff Mkr lertid inte lämpad för friliggande småhus varför en ortsprismetod (k/t-faktorn) har använts för att värdera dessa fastigheter. Vissa fastigheter som i huvudsak är obebyggda tomter eller projektfastigheter har, i de fall ett taxeringsvärde finns, värderats enligt en ortsprismetod (k/t-faktorn), alternativt då detta saknats, fått marknadsvärdet 0. Då fastigheterna förvaltas av ÖBO själva så har ingen ytterligare besiktning gjorts för att bedöma allmän standard, skick samt underhållsbehov. Detta bedöms för övrigt som gott över hela beståndet. Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid årsskiftet 2011/2012 till 13 939 mkr, vilket motsvarar 8 725 kr per kvadratmeter. 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Hyresintäkter Drift & HyresDirekt(+/- 1%) (+/- 1%) (+/- 1% (+/- 1% enheter) underhåll vakanser avkastning enheter) -1 000 -2 000 -3 000 Marknadsvärde och övervärde fastigheter, Mkr 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31 2008-12-31 Marknadsvärde Bokfört värde 13 939 5 945 Direktavkastningskrav* bostäder Direktavkastningskrav* lokaler Drift- och underhållskostnader*, bostäder Drift- och underhållskostnader*, kommersiella lokaler Drift- och underhållskostnader*, enklare lokaler Drift- och underhållsutveckling* Långsiktig vakans* (ekonomisk) bostäder Långsiktig hyresutveckling* * Svefa AB 13 210 5 867 Följande antaganden ligger till grund för värderingen 12 785 5 941 12 594 5 976 3,75 % - 8,75 % 6,25 % - 11,25 % 345 – 465 kr/kvm 170 – 340 kr/kvm 190 – 270 kr/kvm 2,0 % 0,3 % - 3 % 2,0 % 48 l ÖrebroBostäders årsredovisning 2011
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Organisation
en
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 ÖBOs styrels
e
Årsredovisning Örebrobostäder AB 2011 Kartor