Årsredovisning Örebrobostäder AB 2015 1
Året i siffror Förvaltningsberättelse Väsentliga
händelser under räkenskapsåret samt efter räkenskapsårets utgång ”Örebro växer så det knakar”... Detta är ju ett uttryck som också är en sanning och som påverkar ÖBO på ett påtagligt sätt. Uppdraget till oss är därför att svara för en stor del av bostadsförsörjningen i Örebro kommun. Konkret så innebär det att vår nyproduktion kommer att öka än mer från den, relativt sett, höga nivå som vi redan har. Parallellt med detta kommer våra satsningar på renoveringar av våra stora stadsdelar att fortsätta. Detta sammantaget innebär stora påfrestningar på bolaget både vad gäller personell kapacitet som vår ekonomiska styrka. Genom vårt samarbete med övriga fastighetsägare genom ”Handslag för Örebro”, kan vi gemensamt med andra aktörer möta behovet på ett välplanerat och strukturerat sätt. Detta samarbete har också stort fokus på att försöka motverka de höga produktionskostnaderna inom branschen. En påtaglig förändring i vårt sätt att arbeta är vår nyss antagna riktlinje att alla upphandlingar ska ske med sociala förtecken. Detta innebär att vi i varje upphandling ska utvärdera möjligheten för arbetslösa att få sysselsättning. Genom vår storlek och vår styrka kommer ÖBO även kommande år, på ett påtagligt sätt, spela en viktig roll för Örebro i dess fortsatta starka och positiva utveckling. Hyresförhandlingen mellan ÖBO och Hyresgästföreningen medförde en höjning med 0,85 procent från den 1 januari 2016. Resultatet efter finansiella poster beräknas för 2016 uppgå till 71,7 mkr. Användning av finansiella instrument I ÖBOs ”Riktlinjer för finanshantering” slås fast att räntederivat ska ”syfta till att hantera ränterisker” samt att finansförvaltningen ska ske utifrån de förutsättningar som ÖBOs rörelseresultat visar. Denna strategi förutsätter en aktiv ränteriskhantering som bland annat innebär att säkringsinstrumenten kan ersättas eller överflyttas till andra säkringsdokument med syfte att åstadkomma en jämn och stabil räntekostnad över tiden i balans med rörelseresultatet. Aktiv ränteriskhantering innebär att räntebindningen kan förlängas eller förkortas genom olika säkringsinstrument. All användning av säkringsinstrument sker mot den underliggande låneportföljen inklusive planerade framtida nya lån alternativt refinansiering av befintliga lån. Säkringens effektivitet bedöms kontinuerligt genom den aktiva skuldhanteringen som bland annat innebär att säkringsinstrumenten marknadsvärderas och att ÖBOs rörelseresultat mäts i förhållande till ränterisken. Låneportföljen Företagets låneskuld uppgår till 5 404 (5 007) mkr. Lånen är enbart upptagna i svensk valuta. Årets räntekostnader uppgår till 158 (163) mkr. Upplåningen sker i ett samarbete med Örebro kommun och övriga bolag i koncernen Örebro Rådhus AB. Örebro kommun har rating AA+ av Standard & Poor´s. Ratingen innebär att upplåning kan ske med certifikatsprogram och egna obligationer. Vidare sprids riskerna genom att använda Kommuninvest och banklån, även upplåning med pantbrev ingår i riskspridandet. Ränterisken hanteras av varje bolag genom olika derivat. Andelen lån som är knutna till korta räntebaser såsom dagsränta eller tre månaders Stibor är 39,0 (23,5) procent. Den vägda ränte bindningstiden är 4,75 (6,31) år. Den långa tiden beror bland annat på att cirka 20 procent av portföljen har en räntebindning överstigande 10 år. Portföljens snittränta per 31/12 uppgick till 2,03 (2,66) procent. Den vägda genomsnittsräntan uppgick för 2015 till 3,04 (3,36) procent. Fast % Räntebindningsstruktur 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 0–1 1–2 2–3 3–4 4–5 5–6 6–7 7–8 8–9 9–10 >10år 36 Rörlig % 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 -0,5 -1,0 Procent av låneskuld Räntesats