Årsredovisning 2017 1
Årsredovisning 2017 2017 i korthet
Årsredovisning 2017 Vd har ordet
Årsredovisning 2017 Affärsmodell
Årsredovisning 2017 Mål
Årsredovisning 2017 Kunder
Årsredovisning 2017 Fastighetsutveckling och under
håll
Årsredovisning 2017 HÅLLBARHETSRAPPORT
Årsredovisning 2017 Marknaden och fastighetsbestån
det
Årsredovisning 2017 Fastighetsvärdering FASTIGHETS
VÄRDERING Fortsatt positiv värdeutveckling. Marknadsvärdet för Willhems fastighetsbestånd uppgick vid årsskiftet till 33 397 Mkr (25 898) vilket motsvarar 18 135 kr/kvm (15 791). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 1 894 Mkr (1 566) och motsvarar en värdeuppgång på 5,9 procent (6,4). Av den orealiserade värdeförändringen avser 833 Mkr en justering till följd av förändrad redovisning av förvaltningsfastigheternas värde i koncernens rapport över finansiell ställning. Fastigheterna redovisas från tredje kvartalet 2017 till verkligt värde utan avdrag för uppskjuten skatt i samband med förvärv. Orealiserad värdeförändring exklusive justeringen uppgick till 1 061 Mkr och motsvarar en värdeökning på 3,3 procent. Värdeförändringen kommer huvudsakligen från ökade kassaflöden, lägre direktavkastningskrav och investeringar. Det genomsnittliga, viktade direktavkastningskravet i gjorda värderingar uppgick till 4,0 procent (4,1). Under året har totalt 1 352 Mkr (550) investerats i ny-, till- och ombyggnationer. Under året har 68 fastigheter (122) förvärvats med to talt 3 461 lägenheter (4 429). Det förvärvade fastighetsvärdet uppgick totalt till 5 625 Mkr (5 654). Vidare har 19 fastig heter (1) avyttrats till ett värde om 539 Mkr (75). VÅR VÄRDERINGSMETOD Samtliga fastigheter klassas som förvaltnings fastigheter och ska redovisas till marknadsvärde. För att fastställa marknadsvärdet görs en värdebedömning varje kvartal. Vid varje årsskifte värderas fastigheterna av externa värderare i enlighet med IPD Svenskt Fastighetsindex. Vid övriga kvartalsbokslut görs interna värderingar. Varje värderingsobjekt, i huvudsak en enskild fastighet, värderas för sig utan hänsyn till portföljeffekter. Den enskilda fastighetens värde bedöms utifrån en beräkning av nuvärdet av framtida driftöverskott, minskat med bedömda återstående investeringar för underhåll under kalkylperioden, samt nuvärdet av marknadsvärdet vid en tänkt försäljning vid kalkylperiodens slut. Som underlag för värderingarna görs analyser och bedömningar av faktorer som påverkar värdet, såsom hyreskontrakt, vakanser, faktiska taxebundna kostnader, bedömda kostnader för planerat underhåll, planerade investeringar samt övriga fastighetskostnader. Hänsyn tas även till marknadsförändringar avseende hyror och direktavkastningskrav. Kalkylperioden uppgår normalt till 5–10 år. Läs mer under not 10, Värderingsantaganden på sid 62. ANDEL MARKNADSVÄRDE PER OMRÅDE, % Halmstad 10 % Helsingfors 10 % Linköping 11 % Malmö 8 % Borås 13 % Göteborg 13 % Skövde 3 % Trollhättan 2 % Jönköping 5 % Karlstad 8 % Mälardalen 6 % Stockholm 11 % Stockho Mälarda Karlstad Jönköpi Trollhätt Skövde Götebor Borås Malmö Linköpin Helsingb Halmsta KÄNSLIGHETSANALYS Förändring + Direktavkastning Driftnetto Hyresintäkter Drift- och underhållskostnader 26 WILLHEM ÅRSREDOVISNING 2017 0,25 %-enhet 1 %-enhet 25 kr/kvm 50 kr/kvm Värdepåverkan Mkr -1 899 318 1 171 -2 342 Förändring – 0,25 %-enhet 1 %-enhet 25 kr/kvm 50 kr/kvm Värdepåverkan Mkr 2 157 -318 -1 171 2 342
Årsredovisning 2017 Finansiering
Årsredovisning 2017 Bolagsstyrningsrapport
Årsredovisning 2017 Styrelse
Årsredovisning 2017 Ledning
Årsredovisning 2017 FINANSIELL RAPPORTERING
Årsredovisning 2017 Förvaltningsberättelse
Årsredovisning 2017 Koncernens rapporter
Årsredovisning 2017 Koncernens redovisningsprincip
er och noter
Årsredovisning 2017 Moderbolagets räkningar
Årsredovisning 2017 Moderbolagets redovisningsprin
ciper och noter
Årsredovisning 2017 Årsredovisningens undertecknan
de
Årsredovisning 2017 Revisionsberättelse
Årsredovisning 2017 Nyckeltal och definitioner
Årsredovisning 2017 Fastighetsförteckning
Årsredovisning 2017 GRI-index