ÅRSREDOVISNING 2018 Viktiga händelser
ÅRSREDOVISNING 2018 Vd har ordet
ÅRSREDOVISNING 2018 Styrelseordförande har ordet
ÅRSREDOVISNING 2018 Om HSB Stockholm
ÅRSREDOVISNING 2018 Elbilar
ÅRSREDOVISNING 2018 Kund- och medlemsservice
ÅRSREDOVISNING 2018 Framtidsprogrammet
ÅRSREDOVISNING 2018 Samhälle
ÅRSREDOVISNING 2018 Medlemskap
ÅRSREDOVISNING 2018 Förvaltning
ÅRSREDOVISNING 2018 Nyproduktion
ÅRSREDOVISNING 2018 Klimat och miljö
ÅRSREDOVISNING 2018 Medarbetare
ÅRSREDOVISNING 2018 Finansverksamheten
ÅRSREDOVISNING 2018 Styrelse
ÅRSREDOVISNING 2018 Ledning
ÅRSREDOVISNING 2018 Organisation
ÅRSREDOVISNING 2018 Hållbarhetsrapport
ÅRSREDOVISNING 2018 GRI-index
ÅRSREDOVISNING 2018 Revisorns yttrande
ÅRSREDOVISNING 2018 Förvaltningsberättelse
ÅRSREDOVISNING 2018 Fem år i sammandrag
ÅRSREDOVISNING 2018 Resultaträkning – Koncernen
ÅRSREDOVISNING 2018 Balansräkning – Koncernen
ÅRSREDOVISNING 2018 Resultaträkning – Moderbolaget
ÅRSREDOVISNING 2018 Balansräkning – Moderbolaget
ÅRSREDOVISNING 2018 Kassaflödesanalys
ÅRSREDOVISNING 2018 Noter
NOTER Internprissättning Inom koncernen tillämpas
marknadsbaserad prissättning vid köp och försäljning mellan företagen. Koncernbidrag och aktieägartillskott Redovisningen av koncernbidrag sker genom bokslutsdisposition över resultaträkningen. Erhållna aktieägartillskott redovisas direkt mot eget kapital. Intäkter Hyresintäkter fördelas jämnt över hyresperioden. Ersättning för utförda tjänster inom administrativ, ekonomisk och teknisk förvaltning intäktsredovisas i de redovisningsperioder som tjänsterna utförs. Vid försäljning eller förvärv av fastigheter eller bolag bokförs transaktionen per tillträdesdag om detta inte strider mot särskilda villkor. Utdelning intäktsredovisas när rätten att erhålla betalning bedöms som säker. Leasing Koncernen innehar leasingavtal avseende fordon, skrivare, kopiatorer samt förhyrda lokaler. Dessa är operationella leasingavtal. Det innebär att någon tillgångs- eller motsvarande skuldpost inte redovisas i balansräkningen. I resultaträkningen fördelas leasingavgiften över åren med utgångspunkt från utnyttjandet. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Pensionsåtagande I moderföretaget förekommer såväl avgiftsbestämda som förmånsbestämda pensionsplaner. I avgifts bestämda planer betalar företaget fastställda avgifter till ett annat företag och har inte någon legal eller informell förpliktelse att betala något ytterligare. Moderföretagets resultat belastas för kostnader i takt med att de anställdas tjänster utförts. Moderföretaget redovisar förmånsbestämda pensionsplaner i enlighet med K3s förenklingsregel. Det innebär att förmånsbestämda planer där pensionspremier betalas redovisas som avgiftsbestämda planer. Pensionsåtaganden i Sverige utöver de premiebaserade avtalen tryggas genom överföring av medel till Konsumentföreningens Pensionsstiftelse. Pensionsstiftelsens verksamhet bedrivs enligt lag (1967:53) om tryggande av pensionsutfästelse. Moderföretaget bär i allt väsentligt risken för ökade kostnader samt risken för att avkastningen på tillgångarna avviker från förväntade. Mellanskillnaden av Pensionsstiftelsens värde och pensionsskuld per den 31 december 2018 utgör 12 procent riskbuffert och resterande del överskott i stiftelsen. Förvaltningsfastigheter I och med övergången till BFNAR 2012:1 (K3) har redovisnings principerna avseende redovisning av förvaltningsfastigheterna ändrats, dels avseende aktivering av tillkommande utgifter, dels avseende avskrivningar då komponentansats tillämpas. Avskrivningarna görs linjärt enligt plan över den beräknade nyttjandeperioden. Vid större ny- och ombyggnader aktiveras räntekostnader under projektperioden fram tills att fastigheten tas i bruk. Utgifter avseende dagliga repara tioner kostnadsförs i den period de uppkommer. Koncernens marknadsmässiga värden för fastigheter bedöms utifrån en intern värderingsmodell enligt branschgemensamma principer. Värderingarna utförs genom analys av varje fastighets hyres- och marknadssituation. Värderingarna baseras på faktiska hyresintäkter för 2018, samt schablon beräknade drift- och underhållskostnader. Driftsnettot diskonteras med aktuellt avkastningskrav. Jämförelse och analys sker även mot genomförda köp av fastigheter inom respektive område. Sedan 2012 är HSB Stockholm medlem i IPD, Svenskt Fastighetsindex. Genom IPD analyseras och jämförs vår fastighetsportfölj med branschen, främst utifrån ett avkastnings- och värdeperspektiv. För att spegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges normalt ett så kallat värderingsintervall om +/- 5-10 procent. Koncernen har en långsiktig syn på sitt fastighetsinnehav. Vid försäljning eller förvärv av fastigheter eller bolag bokförs transaktionen per kontraktsdag om detta inte strider mot särskilda villkor. Varulager Varulagret värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och verkligt värde. Bostadsrätter Innehavet av bostadsrätter värderas till det lägsta av anskaffnings- och marknadsvärdet på balansdagen. Finansiella risker De finansiella risker som HSB Stockholm är utsatt för definieras som finansieringsrisk, ränterisk, kreditrisk, likviditetsrisk och placeringsrisk. De hanteras i vår finanspolicy och revideras varje år. Finansieringsrisken uppstår när det är svårt att refinansiera ett förfallet lån eller om man bara lyckas låna till kraftigt ökade kostnader. För att minimera kostnaden för HSB Stockholms upplåning, och för att säkerställa att möjligheten till finansiering finns, har vi lånelöften som täcker behovet av krediter. HSB Stockholms finansieringsrisk bedöms vara låg, detta på grund av vår spridning av finansieringskällor och motparter men även på grund av vår möjlighet att med kort varsel realisera vårt bestånd av bostadsfastigheter. Med ränterisk avses den resultateffekt som en ränteförändring har på koncernens finansnetto. Upplåningen som är räntebärande gör att koncernen exponeras för ränterisk. För att få önskad räntebindningstid används derivatinstrument kombinerat med traditionell bindning. Ränterisken för HSB Stockholm bedöms som medel. Kreditrisk avser risken att en kredittagare för sent, bara delvis eller inte alls infriar sina betalningsförpliktelser mot HSB Stockholm. Det kan vara på grund av betalningssvårigheter eller konkurs. HSB Stockholms kunder är i huvudsak föreningar och hyresgäster i egna fastigheter men till viss del också koncern- och intressebolag. Kreditrisken bedöms som låg. Med likviditetsrisk avses risken att brist på likvida medel uppstår vilket leder till att HSB Stockholm inte kan fullfölja sina åtaganden eller att upplåning måste ske till avsevärt högre kostnad. I och med den finansieringsstruktur HSB Stockholm har idag bedöms denna risk som låg. Placeringsrisk är den risk att HSB Stockholms placeringar i finansiella instrument inte kan omsättas i likvida medel utan att förlora i värde. Denna risk bedöms som låg på grund av placeringarnas utformning. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. HSB STOCKHOLM – ÅRSREDOVISNING 2018 | 63
ÅRSREDOVISNING 2018 Styrelsens underskrifter
ÅRSREDOVISNING 2018 Revisionsberättelse
ÅRSREDOVISNING 2018 Föreningsstyrningsrapport
ÅRSREDOVISNING 2018 Fastighetsförteckning