ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 1
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 INLEDNING - K
ort om Willhem
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Året i korthe
t
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 VD-ord
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 OMVÄRLD & VÄR
DESKAPANDE - Trender & drivkrafter
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Värdeskapande
modell
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 STRATEGI & ST
YRNING - Överblick strategi & mål
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Ekonomi
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Kund
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Fastighet
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Internt
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Omvärld
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Riskanalys
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 FASTIGHETER &
FÖRVALTNING - Enkel vardag för kunden
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Fastighetsutv
eckling och förvaltning
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Förvärv & nyb
yggnation
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Bestånd
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 BOLAGSSTYRNIN
G - Bolagsstyrningsrapport
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Styrelse
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Ledning
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 FINANSIELL RA
PPORTERING - Förslag till vinstdisposition
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Koncernens rä
kningar
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Koncernens no
ter
INLEDNING OMVÄRLD & VÄRDESKAPANDE STRATEGI & STYR
NING FASTIGHETER & FÖRVALTNING NOTER OCH KOMMENTARER TI LL KONCERNREDOVISNINGEN BOLAGSSTYRNING FINANSIELL RAPPORTERING ÖVRIG INFORMATION Not 11 Förvaltningsfastigheter (forts.) Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Förvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller till gångsförvärv. Tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter, men inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. En bedömning görs vid varje enskilt förvärv om vilka kriterier som är uppfyllda. Årets samt liga transaktioner har bedömts vara tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till fastighetsförvärvet. Eventuell förhandlad skatterabatt minskar fastighetens anskaffningsvärde, vilket innebär att värdeförändringarna vid efterföljande värdering kommer att påverkas av skatterabatten. Förvärv redovisas på tillträdesdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Bedömningar Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Bedömningarna påverkar det redovisade värdet i balansräkningen för posten Förvaltningsfastigheter och i resultat räkningen på posten Värdeförändring förvaltningsfastig heter. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaflödet samt fastställelse av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vid fastighetsvärdering vanligtvis ett osäkerhetsintervall om +/– 5 –10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår nedan. Värderingsantaganden I normalfallet har en 5 –10-årig kalkylperiod använts. Då Willhem har några fastigheter med långa hyresavtal, har kalkylperiod en i förekommande fall anpassats till detta. Antagandet avse ende de framtida kassaflödena har gjorts utifrån en analys av: • Nuvarande och historiska hyror samt kostnader • Marknadens/närområdets framtida utveckling • Fastighetens förutsättningar och position i respektive marknadssegment • Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor • Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut • Drifts- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten. Det prognostiserade driftnettot diskonteras med en bedömd kalkylränta, vilken är anpassad individuellt för varje fastighet. Restvärdet framräknas såsom tomträttens/fastighetens verkliga värde vid kalkylperiodens slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det driftnettot evighetskapitaliseras för att beräkna restvärdet, med ett för tomträtten/fastigheten individuellt direktavkastningskrav. De parametrar som används i värderingen motsvarar värderings - institutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. Risker avseende fastigheternas värde Värdeförändring på fastigheter innebär en stor möjlighet men också en risk för Willhem. Fastighetsvärdet påverkas av vilken förväntan marknadens aktörer har på avkastningskrav, samt hur efterfrågan och utbud är på marknaden. Möjligheten ligger i hur väl bolaget kan utveckla och förädla sitt fastighetsbestånd för att på så vis kunna öka fastighetsvärdet. Willhem är verksamt på olika orter, vilket kräver kännedom om respektive orts marknadsförutsättningar och utveckling för att kunna hantera eventuella risker förknippade med omvärlds förändringar. WIL LHEM ÅRS - OCH HÅLL BARHE T SR EDOV I SNING 202 1 Policy för värdering av fastigheter Enligt Willhems policy ska samtliga fastigheter värderas till dess marknadsvärde vid varje kvartal. För årets tre första kvartal ska en internvärdering göras, vid årsskiftet ska samtliga fastigheter externvärderas. Externvärderingen följer riktlinjerna för MSCI Svenskt Fastighetsindex, vilket innebär att värdebedömningarna i huvudsak utförs med hjälp av en av kastningsbaserad värderingsmetod som bygger på kassaflödesanalyser. De interna värderingarna görs utifrån föregående externvärdering med uppdatering av värdepåverkande händelser, efter avstämning med våra externa värderingsinstitut. Årsskiftesvärderingarna granskas av en av styrelsen utsedd värderingsgranskare. Vid årsskiftet externvärderades 97 procent (96) av fastigheter na. De fastigheter som inte har externvärderats är antingen för värvade i slutet av året eller är under uppförande och redovisas därmed till anskaffningsvärde. De värderingsinstitut som har anlitats är Savills Sweden AB och Newsec Advice AB. Värderingsantagande Inflationsantagande, % Kalkylperiod, år Direktavkastningskrav bostadsfastigheter, % Direktavkastningskrav kommersiella fastigheter, % Kalkylränta, % Långsiktig vakans, % Hyresantagande Drift- och underhållskostnader 2021 2,0 5–16 1,6–4,2 3,0–10,0 3,7–12,2 0,1–10,0 Befintlig hyra och marknadshyra Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet och värderingsinstitutets e rfarenhet av liknande objekt. Förvaltningsfastigheter Marknadsvärde vid årets början Förvärv Investeringar i befintliga fastigheter Nyproduktion Orealiserade värdeförändringar Försäljningar Marknadsvärde vid årets slut 2021-12-31 46 347 1 039 1 092 633 7 653 –204 56 560 2020-12-31 40 075 2 405 1 126 271 2 639 –169 46 347 Willhem äger och förvaltar 533 fastigheter (530) på utvalda tillväxtorter i Sverige. Den 31 december 2021 uppgick det samlade marknadsvärdet på Willhems fastighetsportfölj till 56 560 Mkr (46 347). Årets orealiserade värdeförändring på fastigheter uppgick till 7 653 Mkr (2 639). Den positiva värdeutvecklingen är främst hänförlig till förändrade direktavkastningskrav, men till viss del även förbättrade kassaflöden. Det genomsnittliga, viktade, direktavkastningskravet i gjorda värderingar uppgick till 3,2 procent (3,6). Förändringen av fastigheternas värde motsvarar en värdeuppgång på 15,6 procent (6,0). Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 1 092 Mkr (1 126) och investeringar i nyproduktion uppgick till 633 Mkr (271). Willhem har under året förvärvat två fastigheter i Malmö med totalt 57 lägenheter. Två fastigheter i Halmstad med 330 lägenheter samt en fastighet i Göteborg med byggrätt för 55 lägenheter. 71 2020 1,9 5–15 1,8–4,7 3,4–10,0 3,8–12,2 0,1–10,0
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Moderbolagets
räkningar
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Moderbolagets
noter
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Revisionsberä
ttelse
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Nyckeltal och
definitioner
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 ÖVRIG INFORMA
TION - Fastighetsförteckning
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Investerarrap
port – gröna obligationer
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 Hållbarhetsno
ter
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2021 GRI-index