Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 1
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 2019
i korthet
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Vd ha
r ordet
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Verks
amhetsstyrning
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Hållb
arhetsstyrning
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Kunde
r
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Medar
betare
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Fasti
ghetsutveckling
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Omvär
ld och marknad
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Fasti
ghetsvärdering
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Finan
siering
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Fasti
ghetsbeståndet
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Bolag
sstyrningsrapport
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Styre
lse
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Ledni
ng
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Förva
ltningsberättelse
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Konce
rnens rapporter
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Konce
rnens redovisningsprinciper och noter
FINANSIELL RAPPORTERING NOTER OCH KOMMENTARER TIL
L KONCERNREDOVISNINGEN NOT 11 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER REDOVI SNINGSPRINCIPER Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Willhems samtliga fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärde, inkluderat direkt hänförbara transaktionskostnader. Därefter redovisas förvaltningsfastigheter till sina respektive verkliga värden och redovisas i rapporten över finansiell ställning med periodens värdeförändring i rapporten över totalresultatet. Värdet avseende de förvaltningsfastigheter som innehas vid bokslutsdagen påverkas av förändringar i avkastningskrav, driftnetto och investeringar. Tillkommande utgifter som är av värdehöjande karaktär aktiveras. Reparationer och löpande underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Värdering För att fastställa värdet på Willhems fastigheter värderas samtliga förvaltningsfastigheter varje kvartal. Vid årsskiftet värderas fastigheterna av externa värderare i enlighet med MSCI IPD Svenskt Fastighetsindex. Den externa värderingen motsvarar det redovisade marknadsvärdet. Vid övriga kvartalsbokslut görs en intern värdering. Värderingen grundar sig på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden under kalkylperioden jämte restvärde vid kalkylperiodens slut. Varje värderingsobjekt, i huvudsak en enskild fastighet, värderas för sig, utan hänsyn till portföljeffekter. Den enskilda fastighetens värde bedöms utifrån en beräkning av nuvärdet av framtida driftöverskott, minskat med bedömda återstående investeringar för underhåll under kalkylperioden, samt nuvärdet av marknadsvärdet vid en tänkt försäljning vid kalkylperiodens slut. Underlag för värderingarna är hyreskontrakt, vakanser, faktiska taxebundna kostnader, pågående investeringar samt marknadsmässigt bedömda kostnader för löpande driftskostnader, underhåll, investeringar och övriga fastighetskostnader. Även värdepåverkande marknadsförändringar avseende marknadshyror och direktavkastningskrav ingår. Kalkylperioden uppgår normalt till 5 till 10 år. Eftersom värderingen bygger på en kassaflödesmodell som utgår från våra egna uppgifter med tillägg för känd marknadsfakta, sker värderingen enligt nivå 3 i värdehierarkin i IFRS 13. Orealiserad värdeförändring Förvaltningsfastigheterna värderas till sina respektive verkliga värden, vilket är det värde de skulle kunna säljas till i en transaktion mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Orealiserad värdeförändring avser skillnaden mellan värde ring på balansdagen och värdering vid närmast föregående rapportering med hänsyn tagen till årets investeringar, förvärv och försäljningar. Realiserad värdeförändring Realiserad värdeförändring avser resultatet från försäljning av förvaltningsfastigheter. En försäljning redovisas i samband med att risker och förmåner övergått till köparen, vilket motsvarar frånträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontraktet. Resultatet vid försäljningen utgörs av skillnaden mellan avtalad köpeskilling efter avdrag för försäljningsomkostnader och fastighetens verkliga värde såsom det beräknats / bedömts i den senaste finansiella rapporten. 80 WILLHEM ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2019 Förvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller till gångsförvärv. Tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter, men inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. En bedömning görs vid varje enskilt förvärv vilka kriterier som är uppfyllda. Årets samtliga transaktioner har bedömts vara tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till fastighetsförvärvet. Eventuell förhandlad skatterabatt minskar fastighetens anskaffningsvärde, vilket innebär att värdeförändringarna vid efterföljande värdering kommer att påverkas av skatterabatten. Förvärv redovisas på tillträdesdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. BEDÖMNINGAR Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Bedömningarna påverkar det redovisade värdet i balansräkningen för posten Förvaltningsfastigheter och i resultaträkningen på posten Värdeförändring förvaltningsfastig heter. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaflödet samt fastställelse av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vid fastighetsvärdering vanligtvis ett osäkerhetsintervall om +/– 5 –10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår nedan. Värderingsantaganden I normalfallet har en 5 –10-årig kalkylperiod använts. Då Willhem innehar några fastigheter med långa hyresavtal, har kalkylperioden i förekommande fall anpassats till detta. Antagandet avse ende de framtida kassaflödena har gjorts utifrån en analys av: • Nuvarande och historiska hyror samt kostnader • Marknadens/närområdets framtida utveckling • Fastighetens förutsättningar och position i respektive marknadssegment • Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor • Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut • Drifts- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten. Det prognostiserade driftnettot diskonteras med en bedömd kalkylränta, vilken är anpassad individuellt för varje fastighet. Restvärdet framräknas såsom tomträttens/fastighetens verkliga värde vid kalkylperiodens slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det driftnettot evighetskapitaliseras för att beräkna restvärdet, med ett för tomträtten/fastigheten individuellt direktavkastningskrav. De parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. RI SKER AVSEENDE FASTIGHETERNAS VÄRDE Värdeförändring på fastigheter innebär en stor möjlighet men också en risk för Willhem. Fastighetsvärdet påverkas av vilken förväntan marknadens aktörer har på avkastningskrav, samt hur efterfrågan och utbud är på marknaden. Möjligheten ligger i hur väl bolaget kan utveckla och förädla sitt fastighetsbestånd för att på så vis kunna öka fastighetsvärdet.
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Moder
bolagets räkningar
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Moder
bolagets redovisningsprinciper och noter
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Årsre
dovisningens undertecknande
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Revis
ionsberättelse
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Nycke
ltal och definitioner
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Fasti
ghetsförteckning
Willhem års- och hållbarhetsredovisning 2019 Kompl
etterande hållbarhetsinformation och GRI-index