ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 1
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Kort om Willh
em
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Året i korthe
t
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Willhem 10 år
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 VD-ord
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Intressenter
& väsentliga frågor
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Trender & dri
vkrafter
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Värdeskapande
modell
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Överblick str
ategi & mål
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Ekonomi
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Kund
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Fastighet
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Internt
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Omvärld
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Enkel vardag
för kunden
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Fastighetsutv
eckling och förvaltning
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Förvärv & nyb
yggnation
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Bestånd
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Bolagsstyrnin
gsrapport
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Styrelse
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Ledning
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Riskbedömning
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Förslag till
vinstdisposition
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Koncernens rä
kningar
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Koncernens no
ter
INLEDNING OMVÄRLD & VÄRDESKAPANDE STRATEGI & STYR
NING FASTIGHETER & FÖRVALTNING NOTER OCH KOMMENTARER TI LL KONCERNREDOVISNINGEN BOLAGSSTYRNING FINANSIELL RAPPORTERING ÖVRIG INFORMATION Not 11 Förvaltningsfastigheter (forts.) Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Förvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller till gångsförvärv. Tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter, men inte innefattar organisation och de processer som krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. En bedömning görs vid varje enskilt förvärv om vilka kriterier som är uppfyllda. Årets samt liga transaktioner har bedömts vara tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till fastighetsförvärvet. Eventuell förhandlad skatterabatt minskar fastighetens anskaffningsvärde, vilket innebär att värdeförändringarna vid efterföljande värdering kommer att påverkas av skatterabatten. Förvärv redovisas på tillträdesdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Bedömningar Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Bedömningarna påverkar det redovisade värdet i balansräkningen för posten Förvaltningsfastigheter och i resultat räkningen på posten Värdeförändring förvaltningsfastig heter. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaflödet samt fastställelse av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vid fastighetsvärdering vanligtvis ett osäkerhetsintervall om +/– 5 –10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår nedan. Värderingsantaganden I normalfallet har en 5 –10-årig kalkylperiod använts. Då Willhem har några fastigheter med långa hyresavtal, har kalkylperiod en i förekommande fall anpassats till detta. Antagandet avse ende de framtida kassaflödena har gjorts utifrån en analys av: • Nuvarande och historiska hyror samt kostnader • Marknadens/närområdets framtida utveckling • Fastighetens förutsättningar och position i respektive marknadssegment • Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor • Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut • Drifts- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten. Det prognostiserade driftnettot diskonteras med en bedömd kalkylränta, vilken är anpassad individuellt för varje fastighet. Restvärdet framräknas såsom tomträttens/fastighetens verkliga värde vid kalkylperiodens slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det driftnettot evighetskapitaliseras för att beräkna restvärdet, med ett för tomträtten/fastigheten individuellt direktavkastningskrav. De parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. Risker avseende fastigheternas värde Värdeförändring på fastigheter innebär en stor möjlighet men också en risk för Willhem. Fastighetsvärdet påverkas av vilken förväntan marknadens aktörer har på avkastningskrav, samt hur efterfrågan och utbud är på marknaden. Möjligheten ligger i hur väl bolaget kan utveckla och förädla sitt fastighetsbestånd för att på så vis kunna öka fastighetsvärdet. Willhem är verksamt på olika orter, vilket kräver kännedom om respektive orts marknadsförutsättningar och utveckling för att kunna hantera eventuella risker förknippade med omvärlds förändringar. Policy för värdering av fastigheter Enligt Willhems policy ska samtliga fastigheter värderas till dess marknadsvärde vid varje kvartal. För årets tre första kvartal ska en internvärdering göras, vid årsskiftet ska samtliga fastigheter externvärderas. Externvärderingen följer riktlinjerna för MSCI Svenskt Fastighetsindex, vilket innebär att värdebedömningarna i huvudsak utförs med hjälp av en avkastningsbaserad värderingsmetod som bygger på kassaflödesanalyser. De interna värderingarna görs utifrån föregående externvärdering med uppdatering av värdepåverkande händelser. Årsskiftesvärderingarna granskas av en av styrelsen utsedd värderingsgranskare. Vid årsskiftet externvärderades 96 (99) procent av fastigheter na. De fastigheter som inte har externvärderats är antingen för värvade i slutet av året eller är under uppförande och redovisas därmed till anskaffningsvärde. I december 2020 förvärvades tretton fastigheter i Malmö vilka ej har externvärderats, därför är årets andel något lägre. De värderingsinstitut som har anlitats är Savills Sweden AB och Newsec Advice AB. Värderingsantagande Inflationsantagande, % Kalkylperiod, år Direktavkastningskrav bostadsfastigheter, % Direktavkastningskrav kommersiella fastigheter, % Kalkylränta, % Långsiktig vakans, % Hyresantagande Drift- och underhållskostnader 2020 1,9 5–15 1,8–4,7 3,4–10,0 3,8–12,2 0,1–10,0 Befintlig hyra och marknadshyra Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet och värderingsinstitutets e rfarenhet av liknande objekt. Förvaltningsfastigheter Marknadsvärde vid årets början Förvärv Investeringar i befintliga fastigheter Nyproduktion Orealiserade värdeförändringar Försäljningar Marknadsvärde vid årets slut 2020-12-31 40 075 2 405 1 126 271 2 639 –169 46 347 2019-12-31 36 265 821 1 023 214 2 619 –867 40 075 Willhem äger och förvaltar 530 fastigheter (508) på utvalda tillväxtorter i Sverige. Den 31 december 2020 uppgick det samlade marknadsvärdet på Willhems fastighetsportfölj till 46 347 Mkr (40 075). Årets orealiserade värdeförändring på fastigheter uppgick till 2 639 Mkr (2 619). Den positiva värdeutvecklingen är främst hänförlig förbättrade kassaflöden samt lägre direktavkastningskrav. Det genomsnittliga, viktade, direktavkastningskravet i gjorda värderingar uppgick till 3,6 procent (3,7). Förändringen av fastigheternas värde motsvarar en värdeuppgång på 6,0 procent (7,0). Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 1 126 Mkr (1 023) och investeringar i nyproduktion uppgick till 271 Mkr (214). 2019 2,0 5–15 2,0–4,8 3,4–10,0 4,0–12,2 0,1–10,0 WIL LHEM ÅRS - OCH HÅLL BARHE T SR EDOV I SNING 2020 75
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Moderbolagets
räkningar
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Moderbolagets
noter
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Revisionsberä
ttelse
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Nyckeltal och
definitioner
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Fastighetsför
teckning
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Investerarrap
port – gröna obligationer
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 Kompletterand
e hållbarhetsinformation
ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020 GRI-index